【不動産物件購入】仲介手数料無料のパターン・構造を理解する
仲介手数料は結構かかる
不動産物件を仲介で購入する場合、一般的には3%+6万円の仲介手数料がかかります。
具体的には、いくらくらいになるのでしょうか？
2,000万円の物件なら66万円＋消費税
3,000万円の物件なら96万円＋消費税
4,000万円の物件なら126万円＋消費税
5,000万円の物件なら156万円＋消費税
このように、かなりまとまった金額になります。
一方、「売主」の物件では、「仲介手数料無し」となります。
また、「仲介」にも関わらず、「仲介手数料無料」を謳っている会社も存在します。
「仲介手数料」だけを見ると、「売主」の会社や「仲介手数料無料の会社」から物件を購入するのが「仲介手数料」の分、お得ですね。
しかし、事はそう単純ではありません。
仲介手数料無料には、注意すべきポイントが存在しています。
それでは早速、不動産物件を購入する際の、仲介手数料無料のパターン・構造について見ていきましょう。
仲介手数料無料のパターン①新築売主物件のケース（新築プレミアムに注意）
まずは、「新築の売主物件」のケースです。
新築マンションや新築戸建は、以下のいずれかの取引形態で販売されているのが一般的です。
新築マンション・戸建販売の取引形態
・売主による直販
・販売提携（代理）
・販売提携（媒介）
が多く、いずれも仲介手数料は不要
このように、仲介手数料がかからない一方で、新築マンションや新築戸建には、分譲会社の利益やコストが上乗せされて販売されています。
この、新築物件の割高な部分は、「新築プレミアム」と呼ばれています。
このため、新築物件は、周辺の中古物件相場よりも、割高な価格で販売されていることがほとんどです。
また、新築物件は、一度入居すれば中古物件扱いとなり、中古となった瞬間から大きく値下がりしていきます。
そして、購入後3年も経たないうちに、2〜3割も価格が下落します。
このように見ていくと、新築物件は仲介手数料がかからない分お得だ、と単純に言えるものではありません。
不動産は立地が最大の価値ですので、将来地価が上がるならキャピタルゲインが見込めますが、そういう幸運に見舞われない限り、「新築プレミアム」分を取り戻すことは、なかなか難しいでしょう。
仲介手数料無料のパターン②中古物件が売主で販売されているケース
次に、「中古の売主物件」を見てみましょう。
中古の売主物件の多くは、所有から直接買取して、リフォームやリノベーションを施して価値を向上させ、「売主」として販売しています。
いわゆる、「買取転売」という形です。
なお、「リノベーション物件」においては、経費や利益を物件価格の30%程上乗せして販売していることが、一般的なようです。
その30%の中には、売主が仲介手数料を払う必要がなくなるためその相当額、販売経費と利益、物件を売却できるまでの期間リスクなどが含まれています。
販売会社からすれば、正当な上乗せコストですが、このために強気の値付けとなっているケースも多く、買う時の仲介手数料が「無料」だとしても、単純にお得だと言えるものでもありません。
様々な経費も含めて、トータルでの判断が必要でしょう。
仲介手数料無料のパターン③中古物件の仲介のケース
中古の不動産物件が、仲介手数料で販売されている場合は、大きく次の２つのケースに分かれます。
①売主から仲介手数料が入る物件
売主からの仲介手数料だけで、買主側に仲介手数料を請求しない
②売主側の仲介手数料を分けてもらえる物件
売主側の仲介会社から手数料を分けてもらい、買主側に仲介手数料を請求しない
仲介会社としては、出来るだけ収益を上げるために、「両手」と言われる、「売主」と「買主」両方からの仲介手数料獲得を目指すのが、本来は一般的です。
ですが、売主からの仲介手数料が確保されるため、買主側の仲介手数料を値引き、あるいは請求しなくても一定の収益が発生するため、仲介会社によっては、「買主側の仲介手数料無料」を積極的に取り入れるケースも徐々に増えてきています。
【中古物件の仲介手数料無料】信頼できる会社を選ぶ際のポイント
中古物件の仲介なのに「仲介手数料無料」である理由を確認しよう
新築物件が仲介手数料無料なのは一般的ですし、中古物件も売主で販売されている場合は仲介手数料がかからないのは当然ですが、「中古物件の仲介なのに仲介手数料が無料」のケースは、増えてきているとはいえ、まだそんなに一般的ではありません。
中古物件の仲介で「仲介手数料無料」である場合は、その理由や背景事情をしっかり確認して、検討を進めて行くことが重要です。
中古物件の仲介で手数料無料のケース①その物件特有の事情がある
中古物件が、売主から入る仲介手数料だけで仲介している場合、その「物件特有の事情」のせいのことがあります。
・売主が契約を急いでいる
・物件の人気があまりない
このような事情がある場合、値下げ交渉もしやすいことがありますので、何故仲介手数料が無料なのか、その理由を確認してみると良いでしょう。
中古物件の仲介で手数料無料のケース②コストダウンに取り組んでいる
仲介手数料を無料にするために、「どこかでコストダウンをしている」場合もあります。
では、そのコストダウンの手法としては、一体どんなものがあるのでしょうか。
代表的な手法を、以下まとめました。
(A)広告費などを減らす
・テレビCMを作る代わりに、ホームページで集客
・チラシでポスティングする代わりに、不動産ポータルサイトで情報発信
・新聞折込チラシで内覧会の告知をする代わりに、インターネットで情報発信
・集客や物件の提案をアプリでできるようにする
(B)工数を単純に削る
・住宅ローンのフォローをしない（買主任せ）
・売主と価格や条件の交渉をせず、売買契約をせかす
・宅地建物取引士資格者の数を減らす
(A)のIT技術を使った広告集客や接客は、「不動産テック」と呼ばれ、ここ数年急激に伸びている分野です。
こういった、インターネットやアプリを活用する方法は、他の工数を削減することなく、むしろ効率化が図れる分、コストダウンを行いながらサービス向上することも可能です。
一方の(B)のやり方は、単純に工数や人員を減らしていますので、顧客サービスの低下に直結します。
これでは、「他社との差別化のためだけに、仲介手数料を無料にしている」と言っても過言ではないでしょう。
中古物件の仲介で手数料無料のケース③仲介手数料以外の費目で請求している
最後に、経営努力によらない仲介手数料削減の方法を紹介します。
不動産会社から「○○手数料」や「○○コンサルティング料」などの形で別途請求されたら、ご注意ください。
その会社は、宅建業法に違反しているかもしれません。
以下の全てを満たすものを除いて、不動産会社は仲介手数料以外の費用を請求できないルールになっています。
・依頼者の依頼に基づいて発生したもの
・通常の仲介業務では発生しない費用
・実費
「仲介手数料無料」とうたっていても、別途費用を請求されたら要注意です。
その請求される費用が、上記3つにちゃんと当てはまっているか、しっかり確認しておきたいところです。
その請求が、「通常の仲介業務」の範囲内の業務であれば、本来請求できません。
これを知らずに払ってしまうと、実質的には不動産会社への支払額が減らないことになります。
【中古物件の仲介手数料無料】信頼できる会社を選ぶ際のポイント
これまで見てきたように、中古物件の仲介で「仲介手数料無料」の場合、単純に良心的な会社だからだ、というわけではありません。
仲介手数料だけではなく、その不動産会社の取り組みの良し悪しをしっかり見極めること。
そして、買い手のニーズに向き合って仲介してくれる会社を選ぶこと、が重要になります。
無料や半額をうたう不動産会社の中には、顧客ではなく、自社の利益だけを考えている会社もあるのも事実です。
中古物件の仲介なのに、なぜ仲介手数料無料を無料や半額にできているのか。
中古物件の仲介手数料無料で、信頼できる会社を選ぶ際、見ておくべきポイントは、次の通りです。
・両手だから仲介手数料無料にしているのか
・売主側の仲介手数料を分けているのか
・企業努力による仲介手数料削減なのか
・仲介手数料以外の経費を請求しているからなのか
これらの観点から、仲介手数料無料である理由をよく見極めて、「中古物件の仲介手数料無料」で、信頼できる会社選びを成功させましょう。
【仲介手数料無料サービス】上手に活用してお得で賢い不動産購入を
ここまで、「仲介手数料無料」について、様々な観点から見てきましたが、ここからは、様々な物件を「仲介手数料無料にできるサービス」を紹介します。
このサービスを活用すれば、普通に仲介で買えば仲介手数料がかかる物件も、仲介手数料を無料や半額にできます。
なぜ「無料」や「半額」にできるのか。
それは、売主側の手数料を確保するとともに、企業努力によるコスト削減と、両方に取り組んでいるためです。
このような、「仲介手数料無料サービス」を上手に活用して、お得で賢い不動産購入にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。
それではさっそく、仲介手数料無料で物件を探すなら活用をおすすめしたい、専門サービスを紹介します。
※こちらのサービスは首都圏限定となりますのでご注意ください。
【首都圏限定／仲介手数料最大無料】「ZERO!HOMES（ゼロホームズ）」の特長
その特長は、次の5点です。
【首都圏限定／仲介手数料最大無料】「ZERO!HOMES（ゼロホームズ）」は、首都圏の物件を中心に、仲介手数料最大無料で物件を紹介している不動産会社のサービスです。
契約の場合の仲介手数料は、75%オフか最大無料、さらに価格交渉も行い、お得に家探しをすることが可能です。
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「不動産購入に向けた情報収集」情報を集めつつ次のアクションへ
大きな金額と長い投資期間がある、人生最大の買い物と言われる不動産。
不動産を購入する前に、様々な観点から情報収集をしてみてはいかがでしょうか。
ここからは、当サイトの中で、「不動産購入の前に学んでおいて損はない」考え方や知識について解説した記事を紹介します。
【不動産物件情報収集】まず検索サイトへ登録・効率よい情報収集から
【仲介手数料無料で家を探せる】不動産買うなら必見「ゼロ区」の特長
人生100年時代：不動産投資のシミュレーションを少し覗いてみよう
【中古×リノベーション】メリットデメリット／資産価値向上の可能性
【初心者もこれだけ読めばOK】住まいを買う・借りるより先に不動産投資をした方がいい理由
【不動産投資】【体験談】初心者が実践出来る おすすめの始め方
【投資・不動産】「投資の達人になる投資講座」知識を成功の鍵と力に
【不動産投資初心者・失敗経験者】中立の投資スクールで成功への鍵を
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知識と情報を身につけて、不動産購入のリスクを減らしていきましょう。
