【再建築不可物件の出口戦略】リターンの高い「再建築可」への変え方

【再建築不可物件】とは?不動産投資を行う場合の注意点とは?

東京

再建築不可物件とは?

再建築不可物件。

建築基準法第42条で道路についての規定があり、この道路に接していない敷地の場合、建物を建築することはできません。

これらの道路に2m以上接していない敷地には、原則として建物を建てることができません。 

建築基準法上の道路とは、原則として幅員4m以上の公道などを指します。

ただし幅員4m未満の道路でも、建築基準法の道路(2項道路、みなし道路など)とみなされる場合があります。

この道路についての規定ができる以前から建っている物件はそのままで良い(取り壊す必要はない)のですが、これからは新たな建物を建築はできないことになっています。

これが「再建築不可物件」です。

このように新たな建物の建築が出来ない土地に建っている物件のため、通常は相場より安い価格がついています。

このように安く買えるのですが、不動産投資においてはどのような観点に注意してみれば良いのでしょうか?

安く買えたとしても、高く売れるのかどうか。

売らない場合でも、高い利用価値があるのかどうか。

この観点から、リスクを見極める必要があります。

「再建築不可物件」不動産投資を行う場合の注意点とは?

「再建築不可物件」で不動産投資を行う場合の注意点とは、どんなものがあるのでしょうか?

まず、再建築が出来ませんので、物件の活用や売却をするとした場合、次の2パターンになるのが一般的です。

①必要最低限のリフォームだけして、そのまま投資物件として利用する
・一般的な活用方法
・初期コストも安く済む
・売却しようとする際には一般的には価格が安くなるため、利益が出るかは不透明

②大規模なリノベーション(リフォーム)を行い、ほぼ新築同様の物件に仕立てて活用する
・物件のスペックは最新の状態になる
・大規模なリノベーションをしても、柱が残る限り、古い築年のままの中古扱い
・融資が難しい場合が多い
・大規模なリノベーションするため、初期コストは高額になる
・売却時に投資コストに見合う価格で売れるかどうか不明、あるいは難しい

①も②も、思うような価格で売るのが難しいことが多く、不動産投資対象としてはリスクと難易度の高い、取扱いに注意が必要な物件であると言えるでしょう。

「再建築不可物件」への不動産投資では、このようにリスクを抱えることになりますが、そのリスクを解決して、不動産投資に適した状態に変更することは可能なのでしょうか?

【再建築不可物件の出口戦略】リターンの高い「再建築可」への変え方

建築

再建築不可物件には、一般的には難しいとされている出口戦略があります。

それは、「再建築不可物件を再建築可能な物件に生まれ変わらせること」です。

「再建築不可物件」には、「建て直しが出来る状態に変更する方法」や、「条件次第では建て直しができる再建築不可物件」を見つける方法があります。

いずれも、関係者への交渉や、正式な手順と手続きを行うで「再建築可能な状態」に変えることができるやり方です。

このようにして、「再建築可能な状態」を作り上げると、物件の資産価値が高まり、高い売却益を狙えるなどのメリットが出てきます。

再建築不可物件の出口戦略としてリターンの高い、「再建築可能な物件」への変更。

ではいったい、どうやって「再建築可能な物件」に生まれ変わらせるのでしょうか?

それには、大きく3つの方法があります。

不動産投資【再建築不可物件を再建築可能にする出口戦略】3つの方法

リスクとリターン

①「隣地を買い取る」間口を2メートル以上にする

再建築不可物件を再建築可能にする方法で、もっとも多いのは、隣地を買い取る方法です。

間口が2メートルにも達しない路地に面しているため、再建築不可となっている再建築不可物件は多く存在します。

その場合、自分の家よりも道路側にある隣人の土地を買い取って間口を2メートル以上にできれば、再建築可能になります。

②「セットバック」して再建築可能にする

もう一つ、よく使われる手法が「セットバック」です。

こちらは、目の前の道路の幅員が4メートル未満の場合に使われる手段で、自宅に面している道路の幅が狭い場合、敷地の一部を道路に活用すれば再建築が可能になります。

ただし、「セットバック」をすると、その部分の土地は道路扱いとになり、一切建造物を建てられなくなるのがデメリットです。

③「建築基準法」と「条例」を活用して「建築可」に変える

再建築不可物件を建築可能にする方法。

①「隣地を買い取る」

は、隣接地所有者への交渉、

②「セットバック」して再建築可能にする

は、自分の土地を提供する方法でしたが、

3つめは法律を駆使する方法で、

「建築基準法43条但書き道路」と「各行政の条例」を活用して「建築可」に変える方法

です。

建築基準法43条の「ただし書き道路」は、次のような解釈が出来ます。

「建築物の敷地が、その建築物に応じて、避難及び安全な通行ができる十分な幅員を有する通路があり、その通路が道路に接していれば、建築を許可する可能性がある。」

再建築不可の物件は、特に都心部に多く、建替えが出来ないために、空き家のまま放置されたり、老朽化してしまっているものも多く存在します。

各行政も再建築不可物件を問題視しており、独自に再建築不可を解消する条例を定める自治体が増えてきています。

このような、独自に再建築不可に対応している行政を探し、再建築不可物件を活用する方法です。

「再建築不可物件を再建築可能にする方法」を具体的に知るには?学ぶには?

さて、ここまで「再建築不可物件を再建築可能にする方法」を見てきました。

実現できれば大きなリターンを見込めるメリットの高い投資手法ですが、①②③いずれの方法もなかなか難しく、ましてや初めて取り組むとなれば、どこからどのように手をつけたら良いのか、途方に暮れる状況になるのではないでしょうか。

そんな時こそ、経験豊富で信頼できるプロからそのやり方を教えてもらうことが出来たら、事前に知識を学ぶことが出来たら、安心ですよね。

次からは、そのような「再建築不可物件の再建築を実現できる方法」を教えてくれる、不動産投資セミナー【再建築不可物件の再建築実現プログラム】の特長を紹介していきます。

不動産投資セミナー【再建築不可物件の再建築実現プログラム】の特長

不動産投資セミナー【再建築不可物件の再建築実現プログラム】では、「リスクを取って物件を安く仕入れ活用する不動産投資法」を解説しています。

「安く買って、高く売る」が投資の基本です。

しかし、「安くてリスクのない物件」はありません。

何らかのリスクがあるからこそ、市場原理が働き「相場よりも安く」なります。

もちろん、ただ安い物件を買うだけでは失敗します。

投資として成功させるには、「なるべく高く売る」出口戦略も欠かせません。

「安くてリスクのある物件」を購入し、リスクを解決し相場レベルの価格で売れる物件に、価値に変える。

そこで、

■ 解決可能なリスク
■ 高い利益が狙える
■ ライバルの少ない分野を選ぶ

これに該当する投資対象として、「再建築不可物件」に着目したのが、このセミナーです。

「再建築不可物件」になる理由には様々あります。

そこで不動産投資セミナー【再建築不可物件の再建築実現プログラム】では、ある特定の再建築不可物件を法的に再建築可能にして利益に変える方法・具体的なステップを伝えています。

また、購入すべき物件とそうではない物件の見分け方も解説しています。

1:再建築不可物件を安く仕入れる
2:正式な法的手続きで「再建築可能」にする
3:市場での評価が上がり「相場価格」で売却できる
4:この手法を知っている人は少ない(ライバルが少ない)

この、不動産投資セミナー【再建築不可物件の再建築実現プログラム】の詳細は、下記のリンクから確認することが可能です。

不動産投資セミナー【再建築不可物件の再建築実現プログラム】の詳細を見る

再建築不可物件の買い取り【ソクガイ.jp】いざという時の出口戦略

再建築不可物件の買い取り【ソクガイ.jp】の特長

再建築不可物件の買い取り【ソクガイ.jp】は、様々な訳あり物件の買取、再生のプロ集団です。

再建築不可物件を手に入れて、その出口戦略に困っていたら、相談することが可能です。

通常の不動産物件はもちろん、通常はなかなか売却しづらい「再建築不可」物件の買取も非常に得意です。

一般の不動産仲介会社に断られてしまうようなこのような不動産物件でも、高額買取が可能。

2,000万円以下の小さな物件でも「収益化するノウハウ」があるため、他社よりも早く買い取ることが可能です。

※大きな物件は得意としていないため、1億円を超える物件は、買取をお断りする場合があります。

いざという時の相談相手としての、再建築不可物件の買い取り【ソクガイ.jp】

その詳細は下記のリンクから確認することが出来ます。

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【不動産投資】リスクを減らすために情報収集と比較検討を始めよう

調査

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大きな金額と長い投資期間がある、「不動産投資」。

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