【中古マンション投資】初心者サラリーマンが始める時の注意点
【不動産投資】サラリーマン属性「融資上の有利さ」を活かそう
サラリーマン属性は一般的に企業経営者よりも有利で、例えば上場企業の年収700万円のサラリーマンの方が、年収1,500万円の中小企業オーナーより多く借り入れができる、と言われています。
そして、「INVASE不動産投資」によると、好条件で借り入れができる融資額は年収のおよそ8倍までとされています。
INVASE不動産投資のサービスの一つである「バウチャー（不動産投資ローンを好条件で借り入れできる融資額を判定するサービス）」を利用しているユーザーを分析したところ、平均年収1,166万円に対して平均融資額は8,243万円となり、年収の約8倍となりました。8倍を超える金額を借り入れる場合には、返済リスクが高まると金融機関に判断され金利が高くなるなど、貸出条件が悪化する可能性が高いと言えます。
サラリーマンが不動産投資に取り組む際の３つのポイント
サラリーマンが不動産投資に取り組む際の３つのポイント。
それは、次の３点です。
①キャッシュフローに注意
②借入枠と投資物件金額とのバランス
③副業禁止規定に注意
【不動産投資に取り組む際のポイント①】キャッシュフローに注意
キャッシュフロー（毎月の家賃収入から借入返済額と経費を差し引いた手残りの額）に余裕を持たせておくことが、中長期にわたる不動産投資においては非常に重要です。
空室などで家賃収入が減ってしまった時、ローン返済額は変わりませんし、急なトラブルや修繕などで出費が増えることもあります。
不動産投資の収入減や支出増をもたらすリスクは様々。
リスク許容度を高めにしておくことは重要です。
【不動産投資に取り組む際のポイント②】 借入枠と投資物件金額のバランスを考える
「INVASE不動産投資調べ」によると「INVASE不動産投資（借り換えサービス、バウチャーサービス）」を利用するユーザーの平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台でした。不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。また平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。
さしあたって不動産投資を計画する際は、年収の8倍までの範囲で買える投資物件で、先々の不動産投資計画をたて、物件の選定をしていってみましょう。
【不動産投資に取り組む際のポイント③】副業禁止規定に注意
最近でこそ「副業推奨」が増えていますが、今一度自分の勤務先の副業禁止規定については調べておきましょう。
副業、法人設立、このあたりついての制限があると、投資戦略に変更が必要になります。
サラリーマンの不動産投資は計画的に法人化して取り組もう
不動産投資に計画的に取り組むこと、早めに始めることの重要性はこちらの記事で解説しました。
【不動産投資・初心者・サラリーマン・副業】5年、10年、15年計画を立ててみよう
【サラリーマン・20代・不動産投資・初心者】計画的に早く学び早く始めよう
不動産投資では、目標とするキャッシュフローや売却益を得るために「経営規模の拡大」を目指すことになります。
そして、ある程度の規模を目指す場合、法人で取り組む方が良いでしょう。
法人で取り組むことメリットや詳細については、
【不動産投資・サラリーマン・副業】法人を設立し不動産投資を始めてみよう
の記事で解説しています。
長期的な収益を生む優良不動産投資物件を選ぶノウハウを学ぶには？
目先の利回りや収益だけでなく、「長期的な収益を生み出す優良不動産投資物件を選ぶノウハウ」とは、一体どのようなものなのでしょうか？
どのように学べば良いのでしょうか？
その題材として、不動産投資で代表的な投資先のひとつ、「中古ワンルームマンション投資」について見てみます。
中古ワンルームマンション投資には、大きく３つのメリットと３つのデメリットがありますので、それぞれ比較してみましょう。
メリット：少額で取り組める、初期費用が安い、所有物件数を増やしやすい
中古ワンルームマンション不動産投資のメリットは、大きくは次の3点です。
・比較的小資金で購入可能
都内人気エリアだと2,000万円くらいするが、首都圏郊外で古くて安いワンルームマンションであれば250万円〜500万円程度でも物件が見つかる
・初期費用が安い
頭金、諸費用を低めにできれれば初期費用が安く、手持ち資金が少なくても投資を始められる
・所有物件数を増やしやすい
初期費用が少なく済めば、その分手持ち資金を次の物件購入に使うことができ、結果的に所有物件数を増やすことが可能になる
このように中古区分マンション不動産投資には、金額的に取り組みやすいという大きなメリットがあります。
ただし、後述するように、利回りは高くは無いため、不動産投資を安定して継続していくためには、キャッシュフローに注意しつつ、物件数を増やして規模の拡大を目指していく必要があるでしょう。
また、5年など持ったあとには売却し、売却益を得つつ物件を入れ替え、規模拡大する戦略も大事なことです。
デメリット①：利回りが低い
中古区分マンションの平均利回りは、エリアと築年数によって異なります。
東京近郊の例
・築10年〜20年くらいまでは表面利回り5%程度
・築20年〜35年くらいまでは表面利回り7〜8%程度
借り入れ金利や空室期間、修繕費、広告費などのコストを考えた時に、実質的な利回りは表面利回りから4%〜5%引いて考えてみるのが無難です。
こう考えると、キャッシュフロー的にはあまり魅力的ではないケースが多いかもしれません。
もちろん、これより利回りが高い物件も沢山ありますが、その場合、その分、管理運営リスクも増えがちです。
利回りの低さとともに、次にあげるデメリット②③にも特に注意を払いましょう。
デメリット②：空室対策で苦戦（ニーズの変化）
もう一つのデメリットは、空室対策、入居者確保に苦戦するケースが多いことです。
購入時に満室だとしても、空室が出た際の募集がスムーズにいくのかどうか、物件へのニーズがあるかどうか、事前によく確認しておきましょう。
部屋サイズが小さいと空室が出やすい
部屋サイズが小さいと空室が出やすいのが一般的です。
特に区分マンション投資で主力となるシングルタイプなどの部屋数の小さなタイプ（1R・1K・1DK・2K・2DK）だと、2〜3年に1回は入れ替えが発生すると見ておくのが無難でしょう。
空室になった後、いかに速く次の入居者を確保することができるかが、非常に重要になってきます。
周辺エリアの状況の変化でニーズが減少することも
埋まりにくくなってくる理由としては、年数が経過する中で、周辺エリアの状況の変化（大学の移転、企業や工場の撤退など）により、マンション建設当初に見込んでいた入居者ニーズが減少することが挙げられます。
そういった場合には、ペット可にしたり、入居条件を緩和して周辺物件と差別化したりして、ニーズを掘り起こす策も検討しましょう。
デメリット③：建物の老朽化（修繕・リフォーム・設備）
他にもデメリットとして、「修繕・リフォームリスク」があげられます。
・給水排水配管など
・防錆工事
・設備の老朽化対応
中古物件は15~20年単位でこういった修繕が必要になります。
築年が古く利回りが高い物件には特に注意が必要です。
購入時にこれまでの修繕履歴を確認したり、ホームインスペクションを行うなどして事前に建物の状況をしっかりと確認しておきましょう。
【不動産投資】具体的な情報収集で不動産投資のノウハウを学び、リスクを減らそう
ここまで一通り、中古マンション不動産投資のメリット・デメリットを見てきました。
「長期的な収益を生み出す優良不動産投資物件を選ぶノウハウ」は、これらメリットデメリットを踏まえて、具体的な情報収集を通じて学んでいくものです。
実際に販売している物件にはどういったものがあるのか、取り扱う不動産会社はどういう仕組みで販売、管理運営をしているのか、具体的な情報収集をしていくことが、不動産投資のノウハウを学べて知見を高めていく近道ですし、不動産投資のリスクを減らせることに繋がってきます。
机上の空論ではそれ以上先には進めません。
まずは情報収集のアクションから始めてみましょう。
ここからは、中古マンション投資を取り扱っている会社の中から、
・好立地で管理の優れた都心の中古マンションを中心に紹介している
エージークリエーション（販売代理ティーフィック）を紹介します。
さっそく具体的な情報収集を進めて、「長期的な収益を生み出す優良不動産投資物件を選ぶノウハウ」を学び、身につけていきましょう。
都心中古マンション投資 エージークリエーション（販売代理ティーフィック）の特長
エージークリエーション（販売代理ティーフィック）は、東京都心の好立地で管理が良好な中古ワンルームマンション物件を扱っています。
物件選定する際には、見かけの利回りや入居率だけではなく、長期的な視点で収益を生み出してくれる不動産投資物件を選ぶノウハウが必要ですが、エージークリエーション（販売代理ティーフィック）に相談すれば、優良不動産物件の選び方が分かるようになります。
不動産投資についての資料も無料でお送りしています。
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一般的な、不動産投資会社が提供している投資物件は、仕入れ専門の業者から物件を買い付けて販売しているため、仕入れ業者の手数料が購入価格にも含まれてしまっています。
エージークリエーションでは物件の仕入れを自社で行っているため、同業他社と比較して、約200万円～300万円安い価格で提供できます。
「旧オーナー」と「新たなオーナー」との間にはエージークリエーション（販売代理ティーフィック）しか挟まないため、他社よりも低価格で販売できるのが特長です。
有利な提携ローンも紹介可能。
エージークリエーションの販売代理ティーフックも、経験豊富な専門家です。
都心中古マンション投資に興味があるのであれば、投資に有利な好立地物件を提供出来る、エージークリエーション（販売代理ティーフィック）に一度相談してみてはいかがでしょうか。
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【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
中古区分マンション投資以外の投資物件情報も収集して、情報を比較検討し、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。
法人設立を考えたら
法人設立のためには、まずは法人のつくり方の調査や手続き方法を知ることが必要です。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
中古区分マンション以外の物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。具体的に掴めると中古区分マンションの特質もより詳しく理解できるようになります。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資にはここまで紹介してきた中古マンション投資、新築マンション投資があります。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、その詳細は以下の記事も参考にしてみてください。
誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」３つのポイント
誰でもできる「リスクを減らせる新築マンション投資」３つのポイント
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
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・更に売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック、その金額はなんと最大300万円
という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
