【ワンルームマンション投資】売主が大半の構造から起こること
不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か
不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か。
それは、投資であるからには「収支が良好である」こと、つまり「利益の最大化」。
投下した資金に対してどれだけのリターンがあるかが最も重要で、リターンに最大の影響を及ぼすものは物件価格と賃料です。
つまり、物件価格、賃料、そしてその二つから算出される利回りが最優先されるべきでしょう。
割高物件を購入しないために欠かせない知識があるとすれば、当然それは物件価格と賃料の相場知識です。
物件価格と賃料の相場を知る事こそが、適正価格で物件を購入する近道になります。
売主物件のメリットとデメリット：仲介手数料不要だが、相場より割高
売主の投資用ワンルームマンション。
投資用ワンルームマンションの9割程度はこの売主形態で販売されている、と言っても過言ではありません。
売主物件は仲介手数料がかかりません。
その分はお得に見えます。
ですが実際のとこと、大抵は相場より「2~3割ほど上乗せされた価格」で販売されています。
その分、仲介手数料を差し引きしてもどうしても購入コスト的に不利な状況を生んでしまいます。
不動産投資で成功するには、物件を相場で、あるいは相場よりも少しでも安く購入することが最も重要です。
ではそのために、不動産投資家としては、一体どうすればいいのでしょうか。
中古ワンルームマンション投資で成功するためには【仲介＞売主】
まず始めに、中古ワンルームマンション投資について。
具体的には一体どのようにすれば良いのでしょうか。
一言で言えば、「手間暇をかけましょう」、これに尽きます。
・仲介で販売している中古ワンルームマンションを一つ一つ調べて探す。
・それぞれ自分で相場を調べて物件の状態を目利きをして不動産会社に値交渉も行う。
・自ら融資をしてくれる金融機関を開拓し、購入する。
・そして、管理会社も自分で見つけ管理運営と空室時には募集を委託する。
手間暇、労力をかけ、知識をつけて、努力を積み重ねていく。
それが、金銭的に間違いも少ない、一番お得な行動になります。
一般的に、売主と買主の媒介である仲介では、双方の折り合いがつく物件価格に落ち着きます。
仲介で物件を探すことが適正な物件価格での購入に繋がりやすく、「不動産投資のリスクを減らす」ことにも繋がります。
このように、仲介で物件を探す努力を惜しまないことをお勧めします。
【新築ワンルームマンション投資】どうしても割高になる理由
次に「新築ワンルームマンション」について。
新築ワンルームマンションは、一般的には、
売主である不動産会社による直販や販売代理、販売提携（代理）、販売提携（媒介）が多く、いずれも仲介手数料は不要なことがほとんどです。
その一方で、新築ワンルームマンションには、分譲会社の利益が更に上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されていることがほとんどです。
そのため、たいていは購入後3年も経たないうちに、価格が3割は下落します。
「新築」も仲介手数料がかからないからお得、という訳では決してありませんので注意してください。
株価・地価の上昇、コロナ禍の現在。そして未来をどう読むか。
ここまで見てきたように、売主の中古ワンルームマンション、新築ワンルームマンションは、だいぶ割高な価格で販売されているのは事実です。
ところが、その割高な前提の中でも、将来その土地が値上がりするようでしたら、キャピタルゲインが見込め、損しないケースもあります。
不動産は立地が最大の価値でもあります。
特にこれまでの10年間程度はいわゆるアベノミクスの効果や、中国始めとした外国人による日本の不動産投資が活発であったこともあり地価が上がってきたため、「新築プレミアム」分を取り戻せたケースも多く生まれました。
コロナ禍の今、株価は上がり、投資は活発になってきています。
今後の経済状況次第では新築にも追い風の状況が生まれていくかもしれません。
新築・売主の中古ワンルームは儲からないが、それでも良いという方も。
まとめると、一般的なサラリーマンが不動産投資に取り組むのであれば手堅く、仲介で中古物件を労力を割いて探すことがお勧めです。
・新築ワンルームマンション
・中古売主ワンルームマンション
これらに手を出すと、月々のキャッシュフローが下手したらマイナスになり、なかなか儲かりません。
先ほど触れたように、不動産価格上昇の恩恵にあずかれたら別ですが、地価上昇に関しては自分でコントロール出来るものではありませんので、手堅く行くのがお勧めです。
とは言うものの、都心の今後の地価上昇を見越してその読みにかけるのも投資ではあります。
また、人によっては
・節税目的
・返済後の私的年金
などが主目的で、極端な話、所有期間の間赤字でも良いという方もいるかもしれません。
その人の資産状況、投資方針、リスク許容度に応じて判断は変わってくることでしょう。
自分が不動産投資に何を望むのか。
改めて検討してから取り組んでいきましょう。
【ワンルームマンション投資】仲介で探せる会社
ではここからは、【ワンルームマンション投資】仲介で探せる会社を紹介します。
【中古マンション購入】仲介手数料無料！『スターフォレスト』の特長
【中古マンション購入】【仲介手数料無料】スターフォレストの特長
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そのスターフォレストの特長を紹介します。
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②売主の希望や詳しい状況はどうか(引越しの予定は決まっているか）など状況把握の徹底
③売り出してから時間が経っているのか？リフォームが必要そうな箇所はもう無いか？はもちろん周辺エリアの物件相場も熟知している
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