誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」3つのポイント

龍馬@不動産投資リスク減らしたい.com
龍馬@不動産投資リスク減らしたい.com

当サイト責任者を努めている、龍馬@不動産投資リスク減らしたい.comです。現在、利回り12%以上の不動産投資物件を2件所有し「負けない不動産投資」を実践中です!

中古マンション投資の始め方を知りたい!何から手をつければいいの?
一番気をつけないといけないことは何?
空室になったらどうなっちゃうんだろう?
家賃が下がったらローンの返済って大丈夫なのか?
物件価格が下がってしまったら損しそうで心配…
リスクを避けられる不動産投資のやり方を教えて!

この記事では、「リスクを減らせる中古マンション不動産投資のポイント」を3つご紹介します。

実は、この記事で紹介する3つのポイントに沿って「投資用中古マンション物件と不動産会社選び」を実践すると、誰でも簡単にリスクを避けて中古マンション投資を実践できます。

なぜなら、私も実際に実践して、投資物件として所有している物件をリスクを減らした状態にできているからです。それが次の投資への余剰資金を産み、大いなる安心感も産んでいます。

記事を読み終えると、今後投資用中古マンション物件と不動産会社選びで悩むことはなく、リスクを減らしながら中古マンション物件購入ができる考え方と取り組みが実践できるようになります。

中古マンション投資の3つの大きなリスクとは?

中古マンションの不動産投資には様々なリスクが付きまといます。ではそもそも不動産投資で一番気をつけるべきことは何か?それは「空室対策」です。
これさえ出来ていれば不動産投資のリスクは極めて小さくなり、怖さはなくなります。

では、なぜ空室対策が一番大事なのか?中古マンション投資の大きなリスクには、大きな3つのリスクがあります。

・空室による家賃収入減リスク
・物件価格の下落リスク

・家賃相場の下落リスク
(もうひとつ大きなリスクに地震などの自然災害がありますが、これは保険で対処する方法があります。)

この3つのリスクの中で、空室にさえならなければ、物件を保有している限り収益は生まれ続けるため、「一番のリスクは空室になること」、だと言えます。

中古マンションの物件価格の下落リスク、家賃相場の下落リスクは対処しにくい

もちろん、物件価格の下落はいざ処分しようとするときに打撃となりますし、家賃相場の下落も、今いる入居者が退去して次の入居者を探すときに打撃となります。

ただ、
・物件価格の下落リスク
・家賃相場の下落リスク

もどちらもマーケットの需給に左右されるマクロ経済の話になってしまい、正直ミクロな個人レベルでは対処のしようがありません。

ところが、最大のリスクである空室リスク対策については、
空室にならないようにする
空室になってもすぐに埋まりやすくする
「空室リスク対策」は個人レベルで充分対処可能です。

ではいったいどうすれば「空室リスク対策」が出来て「リスクを減らせる中古マンション投資」に取り組めるのでしょうか?

リスクを減らせる中古マンション投資「空室リスク対策」3つのポイント

東京

どんなに割安な価格で買っても、どんなにスペックの良い物件を買っても、空室になってしまえば何も生み出せません。そしてどんな物件でも、いずれどこかのタイミングで空室になることは避けられません。

だからこそ、リスクを減らすためには、買う物件が、

・簡単には空室にならない
・空室になってもすぐに埋まる

ように、「空室になってもすぐに埋まる物件を作り上げること」を物件選びの時点から意識して取り組むこと、すなわち、初めから「空室リスク対策をしておくこと」が肝心です。

リスクを減らせる中古マンション投資の「空室リスク対策」のポイントとはいったい何でしょうか?それは次の3つです。

中古マンション投資「空室リスク対策」3つのポイント
①「立地」と「利便性」がよい物件を選ぶ
②「入居率」が高い「管理会社」を選ぶ
③「人気エリア」で営業している不動産会社を選ぶ

この3つを守れば、「リクスを減らせる中古マンション投資」を実践することができます。
では、以下それぞれについて具体的に解説していきます。

リスクを減らせる中古マンション投資のポイント①「立地」と「利便性」がよい物件を選ぶ

JR都心

リスクを減らせる中古マンション投資で一番大事なポイントは何か。それは購入する物件の「立地」と「利便性」が良いこと、です。

空室リスク対策の最大のポイント「立地」

空室リスクを避けたいのであれば、大切なのは物件の人気があるかないか、です。
その人気のありなしは、物件の「質」よりも「立地」により左右されます。

なぜなら、どれだけ物件のスペックが良くても「立地」が悪ければ借り手が集まらず、空室になると簡単に次の入居者が決まらなくなるからです。

ではその立地とはいったい何により左右されるのか?
それは「利便性」です。なぜその「利便性」が大事なのか説明します。

「立地」を左右する「利便性」の重要性

「利便性」とは何か。
真っ先に思い浮かぶのが「駅からの徒歩分数」です。実際に以下の調査結果があります。

「駅徒歩何分の物件なら住みたいと思うか?」という質問の回答
一番多かったのが「10分以内」の47%、次いで「5分以内」が16%、「3分以内」が4%となっており、約67%の人が10分以内の物件を希望している
引用:2016年8月にCHINTAI実施のアンケート

逆にいえばこれ以上かかる物件は入居希望者の対象から外れてしまう可能性があるということです。

地方の車社会でしたら、駐車場付き、道路交通状況が良い、高速道路のインターチェンジに近い、ショッピングモールに行きやすい、などが「利便性」として好まれます。

ポイント①のまとめ

リスクを減らせる中古マンション投資のポイント①から見たオススメをまとめますと、「利便性」の高い「立地」の物件を選ぶことと、となります。

・駅徒歩10分以内
・地方の車社会であれば自動車が使いやすい場所

が具体的なオススメとなります。

リスクを減らせる中古マンション投資のポイント②「入居率」が高い「管理会社」を選ぶ

中古マンション投資で2番目に大事なポイントは何か。それは「入居率」が高い「管理会社」を選ぶこと、です。

なぜ入居率が大事なのか。

それはどんなに利便性の高い物件を買っても、空室になったあとの次の入居者確保に手間取り時間がかかってしまえば、その分収益が減るからです。
そこで大事になってくるのが、物件を預かる管理会社であり、その管理会社の実績を表す数字である「入居率」です。

では具体的に入居率をどのように判断すれば良いのでしょうか。以下3点ご紹介します。

「入居率」に問題がなければ管理会社はそのままでOK

管理会社の選定にあたっては、中古マンションを購入する不動産会社で問題なく運営されているのであればひとまず変更する必要はありません。

なぜなら、 せっかく良い状況で運営されているのに、管理会社を変更することで運営状態が悪くなってしまう恐れがあるからです。

「入居率」の判断基準は95%以上

中古マンション投資の物件を選ぶ際に、その会社の管理実績を確認が必要です。具体的にはその管理会社の「入居率」 を確認します。

入居率は高い方が良いですが、一般的には入居率は概ね95%以上は確保されていることが望ましいといえます。

管理に特化している管理会社(PM特化型)が理想的

管理会社は、管理に特化している会社(PM特化型)が理想的です。管理に特化した管理形態をプロパティマネジメント(PM)といいます。不動産投資物件オーナーの利益を最大化することが目的の形態です。

特に都心部においてはプロパティマネジメントの管理会社が増えてきています。

なぜPM特化型が良いのか?それは、仲介店舗を持つと募集がその店舗に限定されがちとなり、入居者を広く獲得できなくなるからです。

ただし、地方では仲介店舗を持っているケースも多いため、ケースバイケースでの判断となります。

ポイント②のまとめ

「リスクを減らせる中古マンション投資のポイント②」から見たオススメをまとめますと、それは「入居率」が高い管理会社を選ぶこと、となります。

・投資し物件購入時の管理会社の「入居率」に問題がなければそのままでOK
・地方の車社会であれば自動車が使いやすい場所
・管理会社は管理に特化している会社(PM特化型)が理想的

が具体的なオススメとなります。

リスクを減らせる中古マンション投資のポイント③「人気エリア」で営業している不動産会社を選ぶ

横浜夜景

これまで空室リスクを避けるための大切なポイントとして、

・ポイント①「立地」と「利便性」
・ポイント②で管理会社の入居率

について解説してきました。

では、リスクを減らせる中古マンション投資で3番目大事なポイントは何か。それは購入する物件を販売している不動産会社の営業エリアが「人気エリア」であること、です。

なぜ不動産会社の営業エリアが「人気エリア」であることが重要なのでしょうか?それは、「人気エリア」の空室率が相対的に低いからです。

「人気エリア」が営業エリアであれば、取扱物件も当然「人気エリア」の物件が多くなり、結果、空室になっても簡単に次の入居者を見つけることができるようになってきます。

人気エリアは「東京23区」「東京市部」「神奈川県」

各エリアの空室率は実際のところどうなのか。以下のデータをご覧ください。

折れ線グラフ
空室率

不動産市場調査会社のタス株式会社が2019年7月に発表した「賃貸住宅市場レポート」によれば、2019年5月の空室率は23区内が12.92%、市部が14.89%、都心の空室率の方が低い傾向にあります。

空室率の低い23区内が「人気エリア」だと言えます。

人気エリアは細かく見る

人気エリアは23区といっても非常に範囲が広くなります。ではいったいどうやってその中から絞り込めばいいのか?以下のデータをご覧ください。

首都圏の人気エリア

不動産市場調査会社のタス株式会社が2019年7月に発表した「賃貸住宅市場レポート」から、賃貸住宅統計指標に基づき作成した2019年第1四半期の1都3県および東京23区の賃貸住宅市況図によると、1都3県では神奈川県と東京市部が上向き、23区内でも各区によって上昇傾向の区と下降傾向の区があります。

この中で大きく捉えると、23区内では半分の区が上昇と横ばいで人気、東京市部と神奈川県内が上昇と横ばいで人気エリアであると言えそうです。

最後には各沿線、駅の状況まで細かく見ていき人気エリアかどうかを判断していきましょう。

ポイント③のまとめ

「リスクを減らせる中古マンション投資のポイント③から見たオススメをまとめますと、それは以下の「人気エリア」で営業している不動産会社を選ぶこと、となります。

・東京23区の中の人気エリア
・東京市部
・神奈川県内
で中古マンションを販売している不動産会社を選ぶ

が具体的なオススメとなります。

全体のまとめ

ではここまでのお話をまとめます。リスクを減らせる中古マンション投資のポイント「空室リスク対策」としては以下3つのポイントが重要です。

中古マンション投資「空室リスク対策」3つのポイント
①「立地」と「利便性」がよい物件を選ぶ
②「入居率」が高い「管理会社」を選ぶ
③「人気エリア」で営業している不動産会社を選ぶ

この記事では、リスクを減らせる中古マンション投資の具体的なアクションを始めるにあたって、「どういう物件、どういう不動産会社を選べばいいのかわからない」
というお悩みを解決する、投資用中古マンション物件と不動産会社の選び方を紹介しました。

不動産投資はちゃんと運営できている期間が長ければ長いだけ、リターンが大きくなります。ですので、正しい知識と取り組み方で、少しでも早めに始めていきましょう。

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