【ワンルームマンション投資】売主が大半の構造から起こること
不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か
不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か。
それは、投資であるからには「収支が良好である」こと、つまり「利益の最大化」。
投下した資金に対してどれだけのリターンがあるかが最も重要で、リターンに最大の影響を及ぼすものは物件価格と賃料です。
つまり、物件価格、賃料、そしてその二つから算出される利回りが最優先されるべきでしょう。
割高物件を購入しないために欠かせない知識があるとすれば、当然それは物件価格と賃料の相場知識です。
物件価格と賃料の相場を知る事こそが、適正価格で物件を購入する近道になります。
売主物件のメリットとデメリット：仲介手数料不要だが、相場より割高
売主の投資用ワンルームマンション。
投資用ワンルームマンションの9割程度はこの売主形態で販売されている、と言っても過言ではありません。
売主物件は仲介手数料がかかりません。
その分はお得に見えます。
ですが実際のとこと、大抵は相場より「2~3割ほど上乗せされた価格」で販売されています。
その分、仲介手数料を差し引きしてもどうしても購入コスト的に不利な状況を生んでしまいます。
不動産投資で成功するには、物件を相場で、あるいは相場よりも少しでも安く購入することが最も重要です。
ではそのために、不動産投資家としては、一体どうすればいいのでしょうか。
中古ワンルームマンション投資で成功するためには【仲介＞売主】
まず始めに、中古ワンルームマンション投資について。
具体的には一体どのようにすれば良いのでしょうか。
一言で言えば、「手間暇をかけましょう」、これに尽きます。
・仲介で販売している中古ワンルームマンションを一つ一つ調べて探す。
・それぞれ自分で相場を調べて物件の状態を目利きをして不動産会社に値交渉も行う。
・自ら融資をしてくれる金融機関を開拓し、購入する。
・そして、管理会社も自分で見つけ管理運営と空室時には募集を委託する。
手間暇、労力をかけ、知識をつけて、努力を積み重ねていく。
それが、金銭的に間違いも少ない、一番お得な行動になります。
一般的に、売主と買主の媒介である仲介では、双方の折り合いがつく物件価格に落ち着きます。
仲介で物件を探すことが適正な物件価格での購入に繋がりやすく、「不動産投資のリスクを減らす」ことにも繋がります。
このように、仲介で物件を探す努力を惜しまないことをお勧めします。
【新築ワンルームマンション投資】どうしても割高になる理由
次に「新築ワンルームマンション」について。
新築ワンルームマンションは、一般的には、
売主である不動産会社による直販や販売代理、販売提携（代理）、販売提携（媒介）が多く、いずれも仲介手数料は不要なことがほとんどです。
その一方で、新築ワンルームマンションには、分譲会社の利益が更に上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されていることがほとんどです。
そのため、たいていは購入後3年も経たないうちに、価格が3割は下落します。
「新築」も仲介手数料がかからないからお得、という訳では決してありませんので注意してください。
株価・地価の上昇、コロナ禍の現在。そして未来をどう読むか。
ここまで見てきたように、売主の中古ワンルームマンション、新築ワンルームマンションは、だいぶ割高な価格で販売されているのは事実です。
ところが、その割高な前提の中でも、将来その土地が値上がりするようでしたら、キャピタルゲインが見込め、損しないケースもあります。
不動産は立地が最大の価値でもあります。
特にこれまでの10年間程度はいわゆるアベノミクスの効果や、中国始めとした外国人による日本の不動産投資が活発であったこともあり地価が上がってきたため、「新築プレミアム」分を取り戻せたケースも多く生まれました。
コロナ禍の今、株価は上がり、投資は活発になってきています。
今後の経済状況次第では新築にも追い風の状況が生まれていくかもしれません。
新築・売主の中古ワンルームは儲からないが、それでも良いという方も。
まとめると、一般的なサラリーマンが不動産投資に取り組むのであれば手堅く、仲介で中古物件を労力を割いて探すことがお勧めです。
・新築ワンルームマンション
・中古売主ワンルームマンション
これらに手を出すと、月々のキャッシュフローが下手したらマイナスになり、なかなか儲かりません。
先ほど触れたように、不動産価格上昇の恩恵にあずかれたら別ですが、地価上昇に関しては自分でコントロール出来るものではありませんので、手堅く行くのがお勧めです。
とは言うものの、都心の今後の地価上昇を見越してその読みにかけるのも投資ではあります。
また、人によっては
・節税目的
・返済後の私的年金
などが主目的で、極端な話、所有期間の間赤字でも良いという方もいるかもしれません。
その人の資産状況、投資方針、リスク許容度に応じて判断は変わってくることでしょう。
自分が不動産投資に何を望むのか。
改めて検討してから取り組んでいきましょう。
【ワンルームマンション投資】仲介で探せる会社２選
ではここからは、【ワンルームマンション投資】仲介で探せる会社２選として、
①【中古マンション購入】仲介手数料無料！『スターフォレスト』
②失敗相談事例に学ぶ中古マンション投資『プリンセススクゥエアー』
について紹介していきます。
①【中古マンション購入】仲介手数料無料！『スターフォレスト』の特長
【中古マンション購入】【仲介手数料無料】スターフォレストの特長
スターフォレストでは仲介手数料最大無料で不動産仲介をしています。
そのスターフォレストの特長を紹介します。
【スターフォレストが仲介手数料無料にできる3つの理由】
①広告は自社ホームページを中心にして無駄な広告費を削減
②業界歴の長いスタッフのみで接客することで売り込み営業マンの人件費の削減
③より多くのお客様に喜んでいただく為に片手手数料を実現
【スターフォレストが価格交渉に成功する３つの理由】
①不動産業界歴10年以上、交渉経験も豊富なスタッフだけが担当
②売主の希望や詳しい状況はどうか(引越しの予定は決まっているか）など状況把握の徹底
③売り出してから時間が経っているのか？リフォームが必要そうな箇所はもう無いか？はもちろん周辺エリアの物件相場も熟知している
スターフォレストで取り扱いができる物件で、売主から手数料がいただける物件は全て仲介手数料無料にできます。
以下のリンクから希望の物件が手数料無料にできるか1分で診断しています。
スターフォレストで仲介手数料を最大無料にできる物件とは？
スターフォレストでは、中古マンションであればリノベーション済やリフォーム済のマンションの多くが仲介手数料が無料となります。
一戸建てであれば、新築分譲一戸建て、リフォーム済、リノベーション済の一戸建ての多くが仲介手数料無料となります。
スターフォレストのホームページに掲載している物件はほんの一部で、無料にできる物件を全て掲載されていません。
見つけた物件のURLを添えて以下のリンクから問い合わせしてみてください。
1分間で仲介手数料が無料にできるか診断可能です。
②失敗相談事例に学ぶ中古マンション投資『プリンセススクゥエアー』
失敗相談事例に学ぶマンション投資【プリンセススクゥエアー】の特長
『プリンセススクゥエアー』は、不動産投資物件の学習・相談・購入・賃貸・売却まで、マンション経営に関わるすべてのサービスを提供しています。
お客様満足度95%、2001年の創業以来相談実績5,300件以上。
不動産投資のいわば「駆け込み寺」として、不動産投資の失敗相談を受け付けてきました。
マンション投資で失敗しないためにもっとも大事なのは、声高にささやかれるメリットに踊らされずに「自分らしくマンション投資」をすること。
『プリンセススクゥエアー』では、マンション投資で陥りがちな失敗や注意すべきポイントを取り上げ、失敗しないためにはどうすればよいのかアドバイスしています。
仲介で中古投資用マンションを紹介している『プリンセススクゥエアー』。
その詳細は下のリンクから確認することが出来ます。
失敗相談事例に学ぶマンション投資【プリンセススクゥエアー】の詳細を確認する
【プリンセススクゥエアー】に寄せられた実際の不動産投資の失敗相談事例①
投資マンションローン、とにかく大損でした・・・・。
新築で購入した私のワンルームマンション。売れる金額と、ローン金額が見合うのに何年かかるのでしょうか？
私は、都内某病院の勤務医です。
港区内にマンションの所有し家族四人で住んでいます。
4年前のある日、たまたま掛かってきた不動産営業マンの電話に出たのが運のつきだったのでしょうか。
「不動産は生命保険つきのローンだから、投資マンションも買ったほうが良いですよ。もしもの事があった時、自宅を貸すわけには行かないけれど、投資用のマンションなら残された人たちの大切な収入源になりますよ。」
とか
「戻ってくる税金の一部でローンの支払いが出来ます。」
「家賃収入と、ローンの支払いと最悪でもトントンになります」
などと言われそれならと、渋谷区幡ヶ谷のマンション確か20平米のワンルームマンションを2500万で購入しました。
一年目は確かに、節税効果もあり、税金が還付され、家賃収入とローンの支払いの収支がプラスになりました。ところが二年、三年と経ちますと戻り分が少なくなり結局収支がマイナスになりました。
その後もその営業マンから
「買い増しませんか。そうすればまた収支がプラスになりますよ。」
などの勧誘を受けましたが、これ以上のローンの負担が怖く、逡巡しておりました。
そんなときです。
中古マンションを仲介している業者から私が所有している同じワンルームマンション内のどうタイプの部屋を買いませんかというDMが舞い込んだのです。
その金額に目を疑いました。
1500万？そんな馬鹿な、買ってから4年経っていないマンションが4割安い？
あわてて業者に電話して聞いてみたところ、こういう答えでした。
「このお部屋は、前所有者の方が支払いが出来ず、不動産競売にかかったのです。その部屋をある不動産業者が落札してリフォーム後今売り出しました。」
ということは・・・その値段がこの物件の妥当な値段？
私のこのマンションの残債は、2200万以上あります。
ということは・・・今売ったら700万以上の損？
その不動産業者の方に
「ここからは値段は落ちません。」
などと慰めにならない言葉を掛けられ、悄然として帰宅したことを忘れられません。
マンション投資コンサルタントの川島 瑠美がお答えします。
今回の場合、今、売却するには痛手が大きすぎます。我慢強く、粘りの経営をするのが賢明でしょう。
投資用として新築マンションを購入した場合、このようなケースは少なくありません・・・
今回ご相談いただいたケースでは、月々の持ち出しも発生しているのではないでしょうか?
お客様の中には多少持ち出しをしてでも売却をしてスッキりしてしまいたいという方もいらっしゃいますが、今回の場合、今、売却するには痛手が大きすぎます。
我慢強く、粘りの経営をするのが賢明でしょう。
『新築マンション』というと聞こえは良いのですが、購入した瞬間から中古扱いになってしまいますし、売却価格は分譲価格の6-7割になるケースがほとんどです。
お家賃に関しても、中古よりもやや高い賃料を取れるのは、最初の賃借人様だけで、2回目以降の募集に関しては、家賃にはほとんど差がないのが実状です。
マンション投資で一番重要なのはやはり『物件選び』。
物件選びさえ間違わなければ、不動産投資を怖がる必要はありません。
資産背景にもよりますが、余力がございましたら、今度は中古の物件のご購入をおすすめ致します。
仲介で中古投資用マンションを紹介している『プリンセススクゥエアー』。
その詳細は下のリンクから確認することが出来ます。
失敗相談事例に学ぶマンション投資【プリンセススクゥエアー】の詳細を確認する
【プリンセススクゥエアー】に寄せられた実際の不動産投資の失敗相談事例②
分譲会社の管理は安心だと思ったのに。
管理がずさんでぼろぼろになってしまった私のマンション・・・。
私の年金計画は、マンション投資は、どうなってしまうのでしょうか？
私は外資系のサラリーウーマンです。
いや参りました。
私は新宿区の新築マンション（約10坪、約3,000万円）を老後の年金収入のために購入しました。
当然、そのお部屋はいくらで貸せるのか購入時にシミュレーションしてもらいました。
頭金10万円で金利が4.3%、20年の賃貸保証があるとの触れ込みでした。
月々が約13万円＋管理費等で賃料保証が14万円でほぼ持ち出し無しのシミュレーションでした。
分譲会社の斡旋する管理でしたから、そして、その会社に賃料保証してもらったから私の人生は安泰だと思っていました。
マンションは無事完成して、私のお部屋は当然賃貸に出されました。
どんな人が私のお部屋に住んでいるのかなんて知りませんでした。
ただ、私は、その会社に賃料保証をしてもらっている訳ですから、こんな通知が来るまで当然見に行くことはありませんでした。
その通知とは、マンションのオートロックが壊されたので修理をしなくてはならない事、手すり等が錆びてきて工事をしなければならない事、そして、分譲後まだ10年で修繕積立金が550万円しかたまっていないため、私の住戸は100万円を負担するようにと言う知らせでした。
そんなに私のマンションはボロボロになったのだろうか？
10年ぶりに現地に行ってみました。
ビックリしました。
エントランスは自転車でいっぱいになっており通れるスペースがないんです。
思い出しました。
そう言えば、「自転車置き場なんて説明されなかったな。」
そして、一階のコインランドリー洗濯機も二台あるうちの一台は完全に壊れて、もう一台もかろうじて動いているという状態・・・・。
中庭には空き缶や壊れたテレビなんかが放置されて。。。。。
エレベーターや階段は落書きされていて、このマンションはどんな人が住んでいるのだろうと目を疑うほど汚い、汚れている。
今回100万円を出してもすぐに汚れてしまいそう。
それから、次に賃貸がつくどころか、売るときはどうなるのか、このまま持っていてもいいのだろうか？不安になりました。
そして私のお部屋と思われるところには、その部屋の契約者と思われる人も含め5人くらいの方が出入りしてました。
「やられたー」
「そうか、あの分譲会社の賃料保証はどんな人が入っているかなんてどうでもいいんだ。」
そのマンションに対する不安が募り、仲介会社に売却をお願いしましたが、あの管理状態では600万円がいいところです・・・・。
私の年金計画は、マンション投資は、どうすればよいのでしょうか？
マンション投資コンサルタントの藤井 誠がお答えします。
今回は家賃保証と分譲会社という2点で安心してしまった事に、大きな落とし穴があったのです!
サラリーウーマンさんのお気持ち、十分にわかります!
確かに、『賃料保証』と言う言葉には魅力は感じます。。。
しかし、今回はこの言葉と分譲会社だからという2点で安心してしまった事に、大きな落とし穴があったのです!
【今回の落とし穴の原因】
①目先の収入に気を取られ、ランニングコストの把握の説明を受けていなかった。
②賃借人についても、『賃料が入るなら。。。』と安易に思ってしまった。
この2点が原因かと思います。
でも、サラリーウーマンさん今回の経験で、きっとお気づきになったかと思います。
大切な資産の運用には、しっかりとした管理体制が必要ですね!
もちろん、しっかりとした管理体制って??、とお思いかと思います。
答えは、今、ご覧になっているホームページにあるはずです!
『失敗は成功の素』です!将来は、自分自身で大きく変えられます!
仲介で中古投資用マンションを紹介している『プリンセススクゥエアー』。
その詳細は下のリンクから確認することが出来ます。
