誰でもできる「リスクを減らせる新築マンション投資」３つのポイント

この記事では、「リスクを減らせる新築マンション不動産投資のポイント」を3つご紹介します。

実は、この記事で紹介する３つのポイントに沿って「投資用新築マンション物件と不動産会社選び」を実践すると、誰でも簡単にリスクを避けて新築マンション投資を実践できます。

なぜなら、私も実際に実践して、投資物件として所有している物件をリスクを減らした状態にできているからです。それが次の投資への余剰資金を産み、大いなる安心感も産んでいます。

記事を読み終えると、今後投資用新築マンション物件と不動産会社選びで悩むことはなく、リスクを減らしながら新築マンション物件購入ができる考え方と取り組みが実践できるようになります。

新築マンション投資の３つの大きなリスクとは？

新築マンションの不動産投資には様々なリスクが付きまといます。ではそもそも不動産投資で一番気をつけるべきことは何か？それは「空室対策」です。
これさえ出来ていれば不動産投資のリスクは極めて小さくなり、怖さはなくなります。

では、なぜ空室対策が一番大事なのか？新築マンション投資の大きなリスクには、大きな３つのリスクがあります。

この３つのリスクの中で、空室にさえならなければ、物件を保有している限り収益は生まれ続けるため、「一番のリスクは空室になること」、だと言えます。

新築マンションの物件価格の下落リスク、家賃相場の下落リスクは対処しにくい

もちろん、物件価格の下落はいざ処分しようとするときに打撃となりますし、家賃相場の下落も、今いる入居者が退去して次の入居者を探すときに打撃となります。

ただ、
・物件価格の下落リスク
・家賃相場の下落リスク
もどちらもマーケットの需給に左右されるマクロ経済の話になってしまい、正直ミクロな個人レベルでは対処のしようがありません。

また、一般的な最大のリスクである空室リスク対策については、ある一定の条件が揃えば、
・新築、築浅のうちは空室になってもすぐに埋まりやすい
・築年が経過しても空室を埋めやすくできる
ことが可能です。

ではいったいどうすれば「空室リスク対策」が出来て「リスクを減らせる新築マンション投資」に取り組めるのでしょうか？

新築マンションの物件価格の下落幅について

新築マンションは、購入後3年〜5年もすれば３割も価格が下がることもよくあると言われており、そういう物件は「新築プレミアム」と言って割高で販売されていることはよくある話です。

ですが、物件によってはあまり値下がりせず価格下落が緩やかで、妥当な下落幅で済んでいる物件も存在します。

新築マンションの物件選びの最大のポイントは、値下がりしにくいエリアの物件を探すこと、となります。

リスクを減らせる新築マンション投資「物件価格が下落しにくいエリアで探す」3つのポイント

どんなにスペックの良い物件を買っても、物件価格自体が購入時から大きく下がってしまえば、あとあと売ろうとした時になかなか希望の価格では売れなくなります。

また、物件価格が下がると、物件の価値が下がることとなり、当初獲得できていた、あるいは今後も見込んでいた賃料を獲得できず、家賃を大幅に下げることにもなりかねません。

だからこそ、リスクを減らすためには、買う物件が、

ように、「築年数が経過しても物件価格がさがりにくそうだということ」を物件選びの時点から意識して取り組むこと、すなわち、初めから「価格下落リスク対策をしておくこと」が肝心です。

リスクを減らせる新築マンション投資の「価格下落リスク対策」のポイントとはいったい何でしょうか？それは次の３つです。

この３つを守れば、「リクスを減らせる新築マンション投資」を実践することができます。
では、以下それぞれについて具体的に解説していきます。

リスクを減らせる新築マンション投資のポイント①「立地」と「利便性」がよい物件を選ぶ

リスクを減らせる新築マンション投資で一番大事なポイントは何か。それは購入する物件の「立地」と「利便性」が良いこと、です。

価格下落リスク対策の最大のポイント「立地」

価格下落リスクを避けたいのであれば、大切なのは物件の人気があるかないか、です。
その人気のありなしは、物件の「質」よりも「立地」により左右されます。

なぜなら、どれだけ物件のスペックが良くても「立地」が悪ければ借り手が集まらず、空室になると簡単に次の入居者が決まらなくなるからです。

そうなると価格下落も避けられなくなり、資産価値が大きく減少することにもなりかねません。

ではその立地とはいったい何により左右されるのか？
それは「利便性」です。なぜその「利便性」が大事なのか説明します。

「立地」を左右する「利便性」の重要性

「利便性」とは何か。
真っ先に思い浮かぶのが「駅からの徒歩分数」です。実際に以下の調査結果があります。

逆にいえばこれ以上かかる物件は入居希望者の対象から外れてしまう可能性があるということです。

地方の車社会でしたら、駐車場付き、道路交通状況が良い、高速道路のインターチェンジに近い、ショッピングモールに行きやすい、などが「利便性」として好まれます。

ポイント①のまとめ

リスクを減らせる新築マンション投資のポイント①から見たオススメをまとめますと、「利便性」の高い「立地」の物件を選ぶことと、となります。

が具体的なオススメとなります。

リスクを減らせる新築マンション投資のポイント②「価格下落率」が低い「人気エリア」を選ぶ

新築マンション投資で２番目に大事なポイントは何か。それは「価格下落率」が低い「人気エリア」を選ぶこと、です。

なぜ価格下落率が低いことが大事なのか。

それはどんなに利便性の高い物件を買っても、価格下落が大きい、つまり割高で購入していると、返済とのバランスで家賃を下げにくくなり、次の入居者確保に手間取り時間がかかってしまえば、その分収益が減るからです。

そこで大事になってくるのが、物件の価格が下がりにくいエリアを探すこと、「価格下落率」が低い「人気エリア」を選ぶこと、です。

では具体的に価格下落率をどのように判断すれば良いのでしょうか。以下3点ご紹介します。

「価格下落率」が相場と比べて有利な物件を選ぶ

新築マンション物件の選定にあたっては、購入する不動産会社でこれまで販売された物件の価格下落率がどうか、相場より有利なのであれば安心です。

なぜなら、 これまで良い状況で販売されてきた実績があるならば、これからも同様な状況で新規物件が販売されていく可能性が高いからです。

一般的には、築1年後に10%、築5年で30%下がると言われています。

「価格上昇率」の高いエリアを選ぶ

新築マンション投資の物件を選ぶ際に、その物件エリアの物件価格相場の推移を確認することが必要です。具体的には、上のような発表資料のデータを確認し、不動産広告サイトから物件の価格相場を見ていきます。

価格上昇率の高いエリアを選ぶ方が、一般的には価格下落リスクを避けやすくなります。ここで見ると東京の価格上昇率が圧倒的に高くなっています。

そしてそこで、「相場を大きく超えるような高値でマンションを購入しないこと」に気をつけて物件選定をします。

「リセールバリュー」が高い駅で選ぶ

分譲マンションに関するエリアや物件による資産性の指標として、「リセールバリュー」というものがあります。

これは、新築時の分譲価格に対して築10年時の中古流通価格がどのくらい維持されているのかを示したものです。

三井トラスト不動産「不動産マーケット情報」の記事によると、「中古マンションのリセールバリュー 2018【首都圏・近畿圏】 2019年6月」では以下リセールバリューランキングが公表されています。

このようなデータを参考に、物件のある駅を選定すると良いでしょう。

ポイント②のまとめ

「リスクを減らせる新築マンション投資のポイント②」から見たオススメをまとめますと、それは「価格下落率」が低い「人気エリア」を選ぶこと、となります。

が具体的なオススメとなります。

リスクを減らせる新築マンション投資のポイント③「人気エリア」で物件を販売している不動産会社を選ぶ

これまで価格下落リスクを避けるための大切なポイントとして、

について解説してきました。

では、リスクを減らせる新築マンション投資で３番目大事なポイントは何か。それは購入する物件を販売している不動産会社の営業エリアが「人気エリア」であること、です。

なぜ不動産会社の営業エリアが「人気エリア」であることが重要なのでしょうか？それは、「人気エリア」の空室率が相対的に低いからです。
空室率が低いと、一般的には価格下落率も低くなります。

「人気エリア」が営業エリアであれば、取扱物件も当然「人気エリア」の物件が多くなり、結果、空室になっても簡単に次の入居者を見つけることができるようになってきますし、価格下落率も低くなっていきます。

人気エリアは「東京23区」「東京市部」「神奈川県」

各エリアの空室率は実際のところどうなのか。以下のデータをご覧ください。

不動産市場調査会社のタス株式会社が2019年7月に発表した「賃貸住宅市場レポート」によれば、2019年5月の空室率は23区内が12.92％、市部が14.89％、都心の空室率の方が低い傾向にあります。

空室率の低い23区内が「人気エリア」だと言えます。

人気エリアは細かく見る

人気エリアは23区といっても非常に範囲が広くなります。ではいったいどうやってその中から絞り込めばいいのか？以下のデータをご覧ください。

不動産市場調査会社のタス株式会社が2019年7月に発表した「賃貸住宅市場レポート」から、賃貸住宅統計指標に基づき作成した2019年第1四半期の1都3県および東京23区の賃貸住宅市況図によると、1都3県では神奈川県と東京市部が上向き、23区内でも各区によって上昇傾向の区と下降傾向の区があります。

この中で大きく捉えると、23区内では半分の区が上昇と横ばいで人気、東京市部と神奈川県内が上昇と横ばいで人気エリアであると言えそうです。

最後には各沿線、駅の状況まで細かく見ていき人気エリアかどうかを判断していきましょう。

ポイント③のまとめ

リスクを減らせる新築マンション投資のポイント③から見たオススメをまとめますと、それは以下の人気エリアで物件を販売している不動産会社を選ぶこと、となります。

が具体的なオススメとなります。

全体のまとめ

ではここまでのお話をまとめます。リスクを減らせる新築マンション投資のポイント「価格下落リスク対策」としては以下3つのポイントが重要です。

この記事では、リスクを減らせる新築マンション投資の具体的なアクションを始めるにあたって、「どういう物件、どういう不動産会社を選べばいいのかわからない」
というお悩みを解決する、投資用新築マンション物件と不動産会社の選び方を紹介しました。

不動産投資はちゃんと運営できている期間が長ければ長いだけ、リターンが大きくなります。ですので、正しい知識と取り組み方で、少しでも早めに始めていきましょう。