【アパート投資】物件選びが特に重要/中長期視点での不動産投資を

【アパート投資】サラリーマンの信用を活かした投資が可能

都心

サラリーマンの信用を活かしきろう

サラリーマンの信用。

不動産投資において、それはとても大きな力を発揮します。

例えばその属性は、一般的に言えば企業経営者よりも有利です。

例えば、上場企業の年収700万円のサラリーマンの方が、年収1,500万円の中小企業オーナーよりも多くの金額を借り入れすることができる、と言われています。

例えば、「モゲチェック不動産投資調べ」によると、好条件で借り入れができる融資額は年収のおよそ8倍までとされています。

モゲチェック不動産投資のサービスの一つである「バウチャー(不動産投資ローンを好条件で借り入れできる融資額を判定するサービス)」を利用しているユーザーを分析したところ、平均年収1,166万円に対して平均融資額は8,243万円となり、年収の約8倍となりました。

8倍を超える金額を借り入れる場合には、返済リスクが高まると金融機関に判断され金利が高くなるなど、貸出条件が悪化する可能性が高いと言えます。

購入余力

サラリーマンが不動産投資に取り組む場合には、その属性を活かした有利な条件での融資を得やすく、年収によっては、かなり大きな金額を借りて始めることも可能です。

大きな金額を借りることが出来れば、それに応じて投資する物件の選択肢も広くなります。

【不動産投資失敗を避けるため】 借入枠と投資物件のバランスを考える

モゲチェック不動産投資調べ」によると「モゲチェック不動産投資(借り換えサービス、バウチャーサービス)」を利用するユーザーの平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台でした。

不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。

また平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。

年収分布と年齢分布

さしあたって不動産投資にあてる資金を計画する際は、年収の8倍までの範囲で買える投資物件で、物件の選定が可能です。

年収1,000万円でしたら、8,000万円。

年収500万円で4,000万円。

アパート投資にも、充分チャレンジが可能です。

【アパート投資】サラリーマンの信用を活かした投資が可能

アパート

不動産投資においては、様々な「手法」と「正解」があり、様々な「注意点」があります。

この記事では、それらの「手法」の中でも、「アパート投資」について、話を進めていきます。

サラリーマンの信用を活かせば可能な不動産投資手法である、「アパート投資」。

「アパート投資」と言っても、「中古アパート」、「新築アパート」ではやや異なるメリットデメリット、注意すべきポイントがあります。

それでは、順番に見ていきましょう。

【中古アパート投資】資金少なめ・利回り重視・効率の良さと注意点

中古アパート

メリット:少なめ目の資金で高い平均利回り、減価償却に優れている

中古アパート不動産投資に取り組むメリットは、次の3点です。

①比較的小資金で購入可能
 郊外で古くて安いものであれば、1棟1,400万円〜2,500万円程度の物件が見つかる
②高い平均利回りを狙えること
 郊外で古い物件であれば、表面利回り12%以上なども探すこと可能
③木造築22年以上なら4年で減価償却
 建物部分の減価償却が4年で行えるため、利益の圧縮による節税が可能

郊外の古い中古アパートであれば、手ごろな価格で販売されています。

中古アパート投資について、例えば中古マンション投資と比較をすると、中古アパート投資の方が有利な点がいつくかあります。

・利回りが数%ほど高いことが多い
・木造で築22年以上であれば、建物部分の減価償却を4年で行えるため、有利に節税が行える

このような理由から、郊外の中古アパート投資は、充分投資の選択肢に入ってきます。

 もう一つのメリット:土地は残る

その他に大きなメリットがあります。

・土地が残る
築40年超などになると、建物価値はほとんどないが、土地価格近くで購入できることも

古い中古アパートですと既に価格が下がりきっているので、将来売却するにしても、購入時から大きく値下がりすることは少なくなることでしょう。

このように、中古アパート不動産投資には、メリットがたくさんあります。

最大のデメリットは建物の老朽化(修繕・リフォーム・設備)

もちろん、中古アパート投資はメリットばかりではありません。

最大のデメリットが「修繕・リフォームリスク」です。

・外壁、屋根、給水排水配管など
・防錆工事
・設備の老朽化対応

15~20年単位で、こういった大きな修繕は発生します

購入検討時には、修繕履歴を確認したり、ホームインスペクションを行うなどして、事前に建物の状況を確認しておきましょう。

特に、築年が古く利回りが高い物件には、注意が必要です。

修繕費として、200万円〜300万円程度は覚悟しておく必要があるでしょう。

なお、火災保険に入っておくことで、風災などでの建物被害はカバーされますので、修繕が発生した場合の出費を抑えめにすることができるでしょう。

火災保険をアパート経営に適用できることによるメリットについては、こちらの記事をご参照ください。

貰いそびれている火災保険で無料修繕!『お家の保険相談センター』

もう一つの大きなリスク:空室時の入居者募集での苦戦(ニーズの変化)

もう一つのデメリットは、空室時の入居者募集で苦戦するケースが結構多いことです。

購入時に満室だとしても、空室が出た際の入居者募集がスムーズにいくのかどうか、物件へのニーズがあるかどうか。

・部屋サイズが小さいと空室が出やすい
特にシングルタイプなどの部屋数の小さなタイプ(1R・1K・1DK・2K・2DK)だと、2〜3年に1回は入れ替えが発生する

・周辺エリアの状況の変化でニーズが減少
建築後の年数が経過するにあたって、周辺エリアの状況の変化(大学移転、工場撤退など)により、アパート建設当初に見込んでいた入居者ニーズが減少することがある

このような場合にはペット可にしたり、入居条件を緩めて周辺物件と差別化し、ニーズを掘り起こす策も検討が必要です。

ただし、ペット可は建物の劣化や老朽化を招きやすい手法でもありますので、慎重に検討していきたいところです。

いずれにしても、近隣のニーズについて、事前に周辺の不動産会社にヒアリングするなどして、よく確認しておきましょう。

【新築アパート投資】失敗しやすいポイントとその回避策

新築アパート

メリット:融資をひきやすい、入居者確保がしやすく利回り安定、土地が残る

新築アパート投資には大きなメリットが3つあります。

①融資をひきやすい
ローンは、個人の属性と合わせて物件の収益性が融資条件に大きく影響します。新築であれば想定家賃をもとに収益性を判断するため、中古よりも有利な条件で融資ひきやすくなります。
そのため自己資金少なめでも始めやすいと言えます。
②入居者確保がしやすい
新築であることで競争力が高いため、家賃設定を間違えなければ入居者確保はしやすくなります。
③土地価格
将来売却するにしても、土地価格は一定の価値で残り続けます。

このように新築アパート投資には、メリットがたくさんあります。

デメリット・リスク:土地建物費用をいかに抑えるか

デメリット・リスクが「土地建物費用」です。

・土地代:格安ハウスメーカーで2DK4戸2,000万円少し程度
・建物代:郊外で1,000万円程度まで

建物代は2,000万円少し程度で抑え、土地については首都圏近郊などでしたら1,000万円程度までで抑えられれば、家賃6万円2DK4戸で表面利回り8%程度で開始可能。

この土地と建物コストをいかに抑えられるかが、成功を大きく左右します。

併せて融資を低利で引くことができれば、キャッシュフローがより生まれ賃貸経営が安定するでしょう。

また、家賃を近隣の築浅賃貸物件と同じくらいで設定できれば、競争力を持つことができます。

デメリット・リスク:家賃下落と予期せぬ空室が発生する前提の返済計画を

新築は、特に家賃の下落幅が大きくなりがちなのもリスクです。

一般的には築後2〜3年で数%、20年も経てば10%以上下がります。

そして、長い期間では想定外の空室やトラブルも発生してきます。

これらのリスクを見越しての返済計画を立てておかないと、持ち出しが発生し、投資の継続が難しくなります。

カツカツの返済計画ではすぐに破綻してしまいますので、充分な余力を持って返済計画を立てる必要があります。

新築アパート投資に取り組む前、特に慎重な検討が必要です。

また、安易にサブリースを利用する前提で検討せず、そもそも利用せずに運用できる計画を立てられるように、こちらも慎重に検討してください。

デメリット・リスク:エリア状況の変化に注意

建築後、周辺エリアの状況の変化により、当初に見込んでいた入居者ニーズが減少することがあります。

入居者確保にどうしても苦戦する場合には、入居条件を緩くするなどして周辺の物件と差別化し、ニーズを掘り起こす策も検討しましょう。

ただし、建物の老朽化や劣化を招きやすい手法もありますので、慎重に検討していきたいところです。

初期コストが高くても、高品質のアパートに拘ると長期的な成功に繋がることも

初期コストは上がりますが、初めから高品質の高級アパートを建てることは、長期で運用する前提であれば、実は適した手法です。

高品質で高価格なだけに家賃も高くなることも相まって、そういう物件には質の高い入居者が集まります。

属性のいい入居者は比較的建物も大事に使ってくれるため、物件価値が下がりにくくなり、結果的に安定してアパート経営が成り立ちます。

長期投資前提であるならば、考えていい手法のひとつです。

【アパート投資】物件選びが特に重要/中長期視点での不動産投資を

ポイント

さてここまで、

・アパート投資がサラリーマンにも取り組める投資であること
・中古アパート・新築アパートそれぞれのメリット・デメリット、リスク

を見てきました。

「アパート投資不動産会社選びで必須のポイント」としては、一体どんなことが挙げられるでしょうか。

特に重視しておきたいのは、次の4点です。

❶低い空室率の実績
❷管理運営コストが適切
❸長年の業界経験と豊富な実績
❹なによりも、購入者の希望を優先し、粘り強く対応してくれるスタンス

なかでも、最後の「❹なによりも、購入者の希望を優先し、粘り強く対応してくれるスタンス」について。

特にここには注意を払っておきたいところです。

不動産会社側の利益が高くなる物件を、無理に勧めて来るような会社も存在します。

投資家としては、いかに安く良い物件を仕入れられるかが、投資の成否を左右します。

付き合う会社の姿勢については、よくよく見極める必要があります。

見極め方としては、

・ウェブサイトや口コミ等をよく読み込み、その会社の特徴を掴む
・様々な会社のセミナーや個別面談に参加して、会社のスタンスを見比べ、自分なりの判断軸を持っておく

特にこの工程には、手間暇をかけてでも、しっかりやっておきたいところです。

信頼出来る会社、信頼出来る担当者と出会えることは、不動産投資で大きな財産になります。

慎重に、直接コミュニケーションを取りながら、情報を集め、付き合うと良い不動産会社、担当者を見極めていきましょう。

さてここからは、アパート投資に強い会社として、おすすめの2社を紹介します。

「アパート投資」では物件選びが特に重要です。

中長期視点での不動産投資を行うために。

さあ、具体的な情報収集をはじめてみましょう。

❶資産形成の専門家集団「ピュアリアルエステート」の特長

「ピュアリアルエステート」では、お客様の、資産形成に寄与することを事業の核として、金融機関出身者を中心とした、コンサルティング活動を軸に、日本全国でサービスを展開しています。

不動産投資事業(物件紹介)、プロパティマネジメント事業(物件管理)、不動産売却事業、不動産コンサルティング事業、リフォーム事業、5つの事業を行っています。

なかでも、「アパート投資」を軸に、資産形成の提案を推進しています。

ではここから、具体的な資産形成シミュレーションの一例として、「外資系エリートサラリーマンすずきさん」のケースを見てみましょう。

資産形成シミュレーション「外資系エリートサラリーマンすずきさん」のケース

「外資系エリートサラリーマンすずきさん」
本人/外資系メーカー勤務(40歳)/年収900万円
妻/専業主婦/趣味はガーデニング
子供/小学校3年生(公立)、小学校1年生(公立)

Check point 郊外に一戸建を10年前に購入、ローン残高2,500万円、世帯の預貯金1,500万円

さっそく、2つの選択肢を比較して見ていきましょう。

このように、同じスタート地点でも、得られる結果には大きな差が生まれます。

資産形成にどう取り組むか、不動産投資をどう組み込むか。

その取り組み方のポイントを紹介します。

ポイント①資産形成の順番は「利回りの高いものから」

資産形成においては、単に物件を一棟買って終わりというものではありません。

どのように買い進めるか、物件を増やすには購入の順序を考えることが重要です。

取得の順番としては、利回りの高いものから順々に取得する必要があります。

これは取得した物件から上がってくるキャッシュフローを次の物件にあてる(自己資金として使う)ことができるためです。

ポイント②手取り収入の最大化を目指す

キャッシュフローを確保し、税金を控除した手取り収入を最大化する必要があります。

資産のポートフォリオを考える際に、節税も含めた検討が必要です。

この方法で最も用いられているのが、減価償却の考え方。

減価償却も考えるのであれば、木造アパートへの投資なども有効な手段のひとつです。

「ピュアリアルエステート」では、不動産投資を開始するためにあたっての仕組みづくりが重要だと考えています。

1個人名義での取得(借入)

3資産管理法人を設立しての取得(借入)

2配偶者などの家族名義での取得(借入)

4既存法人での取得(本業法人など)

上記の選択肢があるなかでポイントとなるのは、家族内における所得の分散、そして手取り収入の最大化です。

ポイント③どのタイミングで投資すべきか

今なのか、3年後、はたまた5年後なのか。

過去は分析出来ても、未来の予測は難しいものです。

また売り時が高値であれば、逆に購入時も価格が高くなります。

「ピュアリアルエステート」が考える投資のタイミング、それは、お客様が興味を抱いている時だと考えています。

ポイント④どこの金融機関から融資を受けるべきか

現在、低金利かつ融資姿勢を緩和している金融機関が多く存在します。
「ピュアリアルエステート」は、目指すゴールに向けて最適な金融機関を提案しています。

「ピュアリアルエステート」への問い合わせは、下記のリンクから行うことが可能です。

「ピュアリアルエステート」に問い合わせをする

【567×567】個別面談

❷年間4,150棟分譲のスケールメリット「ケイアイスター不動産」の特長

不動産投資を成功させるために必要な条件とは、「駅近・品質・コスト・デザイン・管理体制」

しかし、この5つの条件をクリアできる不動産投資物件を見つけるのは至難の業。

ハウスメーカーとして、全国ビルダーグループのなかで戸建住宅の供給実績は全国3位の「ケイアイスター不動産」。

「ケイアイスター不動産」は、年間4,150棟の分譲実績のスケールメリットにより、この5つの条件をクリアする不動産投資物件を用意しています。

不動産投資を成功させるために必要な条件①「駅近」

年間4,150棟の分譲実績を有する「ケイアイスター不動産」だからこそ、首都圏を中心に駅から徒歩10分以内の用地を多数保有。

不動産投資を成功させるために必要な条件②「品質」

「ケイアイスター不動産」なら、投資物件では珍しい「分譲物件の品質」でアパートを建設。

年数が経っても劣化が進みづらく入居率を維持できるとともに、メンテナンスコストも抑えることができ、投資効率を高められます。

不動産投資を成功させるために必要な条件③「コスト」

アパート経営の利回り、投資回収を考えると、建築コストはできるだけ抑えたいものです。

「ケイアイスター不動産」では、年間4,150棟のスケールメリットにより建築コストを大きく削減できます。

低コストで高品質のアパートが、利回りアップのカギとなります。

不動産投資を成功させるために必要な条件④「デザイン」

「ケイアイスター不動産」では選ばれるアパートにしていくために、デザインにもこだわり抜いています。

マーケティング戦略に基づいた「外観・内観のデザイン性」はもちろんのこと、「利便性」「機能性」までにこだわったデザインで、入居者のモチベーションを高めることができます。

不動産投資を成功させるために必要な条件⑤「管理」

土地購入から募集、管理、入退去時の修繕まで、「ケイアイスター不動産」の自社管理体制で、長期にわたり安心のフルサポートを実現します。

「ケイアイスター不動産」利回り7%以上のアパートを多数用意

「ケイアイスター不動産」では、利回り7%以上のアパートを多数用意。

その「ケイアイスター不動産」の詳細は、以下のリンクから確認することが出来ます。

ケイアイスター不動産での詳細を確認する

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