【一棟マンション・アパート投資】不動産会社選びで必須のポイント

【一棟マンション・アパート投資】サラリーマンの信用を活かした投資

一棟マンション

サラリーマンの信用を活かす

サラリーマンの信用。

不動産投資において、それはとても大きな力を発揮します。

例えばその属性は、一般的に言えば企業経営者よりも有利です。

例えば上場企業の年収700万円のサラリーマンの方が、年収1,500万円の中小企業オーナーよりも多くの金額を借り入れすることができる、と言われています。

例えば、「モゲチェック不動産投資調べ」によると、好条件で借り入れができる融資額は年収のおよそ8倍までとされています。

モゲチェック不動産投資のサービスの一つである「バウチャー(不動産投資ローンを好条件で借り入れできる融資額を判定するサービス)」を利用しているユーザーを分析したところ、平均年収1,166万円に対して平均融資額は8,243万円となり、年収の約8倍となりました。

8倍を超える金額を借り入れる場合には、返済リスクが高まると金融機関に判断され金利が高くなるなど、貸出条件が悪化する可能性が高いと言えます。

購入余力

サラリーマンが不動産投資に取り組む場合には、その属性を活かした有利な条件での融資を得やすく、年収によっては、かなり大きな金額を借りて始めることも可能です。

大きな金額を借りることが出来れば、それに応じて投資する物件の選択肢も広くなります。

【不動産投資失敗を避けるため】 借入枠と投資物件のバランスを考える

モゲチェック不動産投資調べ」によると「モゲチェック不動産投資(借り換えサービス、バウチャーサービス)」を利用するユーザーの平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台でした。

不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。

また平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。

年収分布と年齢分布

さしあたって不動産投資にあてる資金を計画する際は、年収の8倍までの範囲で買える投資物件で、物件の選定が可能です。

【一棟マンション・アパート投資】サラリーマンの信用を活かした投資

サラリーマンの信用を活かしての不動産投資。

多くの人に取り組まれているのは、

「新築ワンルームマンション」

「中古ワンルームマンション」

ではないでしょうか。

不動産投資対象の中で相対的な物件価格の低さから、取り組みやすいと認識されていたり、何よりも取り扱っている会社、物件数の多さが後押ししていたりするのでしょう。

ですが、それら多くの人に取り組まれている「手法」が、必ずしも「正解」とは限りません

特に「新築ワンルームマンション」については、「おすすめしない」という見解も多く見られます。

それについての私の考えは、こちらの記事にまとめています。

【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由

そして、不動産投資においては様々な手法と様々な「手法」と「正解」があり、様々な注意点があります。

この記事では、それらの「手法」の中でも、「中古一棟マンション・アパート投資」について、話を進めていきます。

サラリーマンが充分取り組める投資手法です。

【中古一棟投資】資金少なめ・利回り重視・効率の良さと注意点

中古一棟マンション

メリット:少なめ目の資金で高い平均利回り、減価償却に優れている

中古アパート不動産投資のメリットは大きくは次の3点です。

・比較的小資金で購入可能
 郊外で古くて安いものであれば、1棟1,400万円〜2,500万円程度の物件が見つかる
・高い平均利回りを狙えること
 郊外で古い物件であれば、表面利回り12%以上なども探すこと可能
・木造築22年以上なら4年で減価償却
 建物部分の減価償却が4年で行えるため、利益の圧縮による節税が可能

郊外の古い中古アパートであれば、手ごろな価格で販売されています。

また、同じエリア同士で比較すると、中古アパートの方が中古マンションよりも、有利な点がいつくかあります。

・利回りが数%ほど高いことも多い
・木造で築22年以上であれば、建物部分の減価償却を4年で行えるため、有利に節税が行える

このような理由から、郊外の中古アパートであれば、充分投資の選択肢に入ってきます。

 もう一つのメリット:土地は残る

その他にメリットがあります。

土地は残る
築40年超などになると、建物価値はほとんどないが、土地価格近くで購入できることも

こうなると既に価格が下がりきっているので、将来売却するにしても、購入時から大きく値下がりすることは少ないでしょう。

このように中古アパート不動産投資には、メリットがたくさんあります。

最大のデメリットは建物の老朽化(修繕・リフォーム・設備)

一方、中古アパート投資はメリットばかりではありません。

最大のデメリットが「修繕・リフォームリスク」です。

・外壁、屋根、給水排水配管など
・防錆工事
・設備の老朽化対応

15~20年単位で、こういった大きな修繕は発生します

購入検討時には、修繕履歴を確認したり、ホームインスペクションを行うなどして、事前に建物の状況を確認しておきましょう。

特に、築年が古く利回りが高い物件には、注意が必要です。

修繕費として、200万円〜300万円程度は覚悟しておく必要があるでしょう。

なお、火災保険に入っておくことで、風災などでの建物被害はカバーされますので、修繕が発生した場合の出費を抑えめにすることができるでしょう。

火災保険をアパート経営に適用できることによるメリットについては、こちらの記事をご参照ください。

貰いそびれている火災保険で無料修繕!『お家の保険相談センター』

もう一つの大きなリスク:空室時の入居者募集での苦戦(ニーズの変化)

もう一つのデメリットは、空室時の入居者募集で苦戦するケースが結構多いことです。

購入時に満室だとしても、空室が出た際の入居者募集がスムーズにいくのかどうか、物件へのニーズがあるかどうか。

部屋サイズが小さいと空室が出やすい
特にシングルタイプなどの部屋数の小さなタイプ(1R・1K・1DK・2K・2DK)だと、2〜3年に1回は入れ替えが発生する

周辺エリアの状況の変化でニーズが減少
建築後の年数が経過するにあたって、周辺エリアの状況の変化(大学移転、工場撤退など)により、アパート建設当初に見込んでいた入居者ニーズが減少することがある

このような場合にはペット可にしたり、入居条件を緩めて周辺物件と差別化し、ニーズを掘り起こす策も検討しましょう。

ただし、建物の老朽化や劣化を招きやすい手法でもありますので、慎重に検討していきたいところです。

いずれにしても、近隣のニーズについて、事前に周辺の不動産会社にヒアリングするなどして、よく確認しておきましょう。

【新築一棟投資】サラリーマン投資家が失敗しやすい注意点と回避策

新築アパート

メリット:融資をひきやすい、入居者確保がしやすく利回り安定、土地が残る

新築アパート投資には大きなメリットが3つあります。

①融資をひきやすい
ローンは、個人の属性と合わせて物件の収益性が融資条件に大きく影響します。新築であれば想定家賃をもとに収益性を判断するため、中古よりも有利な条件で融資ひきやすくなります。
そのため自己資金少なめでも始めやすいと言えます。
②入居者確保がしやすい
新築であることで競争力が高いため、家賃設定を間違えなければ入居者確保はしやすくなります。
③土地価格
将来売却するにしても、土地価格は一定の価値で残り続けます。

このように新築アパート投資には、メリットがたくさんあります。

デメリット・リスク:土地建物費用をいかに抑えるか

デメリット・リスクが「土地建物費用」です。

・土地代:格安ハウスメーカーで2DK4戸2,000万円少し程度
・建物代:郊外で1,000万円程度まで

建物代は2,000万円少し程度で抑え、土地については首都圏近郊などでしたら1,000万円程度までで抑えられれば、家賃6万円2DK4戸で表面利回り8%程度で開始可能。

この土地と建物コストをいかに抑えられるかが、成功を大きく左右します。

併せて融資を低利で引くことができれば、キャッシュフローがより生まれ賃貸経営が安定するでしょう。

家賃は、近隣の築浅賃貸物件の同程度の広さの部屋と同じくらいで設定できれば、入居者確保において競争力を持つことができます。

デメリット・リスク:家賃下落と予期せぬ空室が発生する前提の返済計画を

新築時に計算した家賃から築後2〜3年で数%、20年も経てば10%以上下がります。

そして長い期間では想定外の空室やトラブルも発生してきます。

当たり前ですが、それらのリスクを見越しての返済計画を立てないと、持ち出しが発生し、投資の継続が難しくなります。

カツカツの返済計画ではすぐに破綻してしまいますので、充分な余力を持って返済計画を立てるよう、新築アパート投資に取り組む前、特に慎重な検討が必要です。

また、安易にサブリースを利用する前提で検討せず、そもそも利用せずにできる計画を立てられるように、こちらも慎重に検討してください。

デメリット・リスク:エリア状況の変化に注意

建築後、周辺エリアの状況の変化により、当初に見込んでいた入居者ニーズが減少することがあります。

入居者確保にどうしても苦戦する場合には、入居条件を緩くするなどして周辺の物件と差別化し、ニーズを掘り起こす策も検討しましょう。

ただし、建物の老朽化や劣化を招きやすい手法でもありますので、慎重に検討していきたいところです。

価格は高くても高品質のアパート建設に拘るのが長期的な成功に繋がる

初期コストは上がりますが、初めから高品質の高級アパートを建てることは、実は長期で資産を形成するには適した手法です。

高品質で高価格なだけに家賃も高くなりますが、そういう物件には質の高い入居者が集まります。

建物も大事に使ってくれるため、後々物件価値が下がりにくく、結果的に安定したアパート経営が成り立つのであれば、考えるべき手法だと思います。

【不動産投資】売主会社の場合のメリット・デメリットを認識しておく

メリットデメリット

不動産投資用物件を専門で扱う会社の物件には売主物件が多い

例えば、不動産投資の王道「中古マンション不動産投資」。

特に、東京を中心とした首都圏都市部は、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。

その「中古マンション不動産投資」を取り扱う不動産会社は、「仲介手数料無し」の「売主」として販売しているケースが大半を占めています。

その投資用中古マンション専門の不動産会社は、中古マンションを物件供給元の不動産会社から仲介で「買取」し、一旦自社所有してから物件の内容を売り物として整え直し、一般の投資家に「転売」しています。

その際、一般的には、物件価格の20%近く利益を上乗せして販売し利益を得ています。

ほぼ9割以上の投資用中古マンション専門の不動産会社は、この「買取転売」の形態で物件販売をしています。

投資用中古マンションに限らず、こういったケースが多いのが、不動産投資用物件を専門で扱う会社の物件です。

売主物件のデメリット

売主物件の場合、不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況を生んでしまいます。

では、不動産投資家としては、購入コストの不利さを払拭するためには一体どうすればいいのか。

・物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し、一つ一つの物件を調べる
・それぞれ自分で価格を調べて物件の状態を目利きをして交渉を行う
・自ら金融機関を開拓
・仲介手数料を支払って購入

・管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時に募集を委託する

このように、手間暇、労力をかけ、知識をつけて、努力を積み重ねていく。

それがおそらく、金銭的に一番お得な行動になります。

一方で、初心者の不動産投資家が、買取専門の不動産会社と競争していい物件を手間暇かけて探し、労力を割いて吟味検討して購入しようとする。

これは、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にハードルが高いのは事実です。

売主で販売する会社から購入する場合のメリット

売主として投資用物件を販売している大半の不動産投資会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置とも言える存在。

物件供給元の不動産会社から、日常的に大量かつ安定的に物件を仕入れています。

その豊富な取り扱い実績を持つ不動産投資会社を、投資家が利用する場合のメリットとしては、

・豊富な物件情報を持っていて豊富な選択肢から物件選定が可能
・物件の見極めもしっかりしていて品質が高い状態で供給されている
・瑕疵担保責任を負い、プラス@の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太いため融資が比較的にスムーズ
・管理運営までワンストップで任せる事ができる

といった点が挙げられます。

加えて、空室の募集にも強い会社が多いのも、安心材料です。

販売価格に上乗せされている不動産会社の利益には、これらの手間賃や保証料としてかかるコストが含まれています。

・自ら手間暇をかけて労力を割き、ある程度のリスクも抱えながらコストを抑えて運営していく

それとも、

・ある程度のコストを支払い手間暇少ない安心の不動産経営をしていく

この両方の選択肢を比べた時、初めて不動産投資に取り組む際に、売主の不動産会社を活用するのは間違いではありません。

【一棟マンション・アパート投資】不動産会社選びで必須のポイント

ポイント

さてここまで、

・一棟マンション・アパート投資がサラリーマンにも取り組める投資であること
・中古・新築それぞれのメリット・デメリット、リスク
・売主会社のメリット・デメリット

を見てきました。

ではここで、「一棟マンション・アパート投資不動産会社選びで必須のポイント」をまとめてみましょう。

特に重視しておきたいのは、次の4点です。

❶低い空室率の実績
❷管理運営コストが適切
❸長年の業界経験と豊富な実績
❹なによりも、購入者の希望を優先し、粘り強く対応してくれるスタンス

最後の「❹なによりも、購入者の希望を優先し、粘り強く対応してくれるスタンス」について。

特にここには注意したいところです。

不動産会社側の利益が高くなる物件を、無理に勧めて来るような会社も存在します。

投資家としては、いかに安く良い物件を仕入れられるかが、投資の成否を左右します。

付き合う会社の姿勢については、特によく見極める必要があります。

見極め方としては、

・ウェブサイトや口コミ等をよく読み込み、その会社の特徴を掴む
・様々な会社のセミナーや個別面談に参加して、会社のスタンスを見比べる

特にこの工程には、手間暇をかけてやり切っておきたいところです。

信頼出来る会社、信頼出来る担当者と出会えることは、不動産投資で大きな財産になります。

慎重に、直接コミュニケーションを取りながら、情報を集め、付き合うと良い不動産会社、担当者を見極めていきましょう。

さてここからは、一棟マンション・アパート投資に強い会社としておすすめの会社、「武蔵コーポレーション」を紹介します。

さあ、情報収集をはじめてみましょう。

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】「中古一棟再生物件」の特長

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】「中古一棟再生物件」の強み

通常の不動産投資物件の代表格である「区分マンション」、一棟物件でも「新築一棟」「中古一棟」。

武蔵コーポレーションの「中古一棟再生物件」と比較してみましょう。

比較表

このように、利回り、投資効率、減価償却による節税、建物リスク、空室リスク、とあらゆる面において、他の不動産投資物件より優れています。

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】の「中古一棟再生物件」の詳細は以下のリンクから確認することができます。

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】の「中古一棟再生物件」の詳細を確認する

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】(中古一棟不動産)のおすすめポイント

他の不動産投資手法に比べた圧倒的な利回り、高い入居率96~98%の実績、減価償却による節税効果

・他の不動産投資手法に比べた圧倒的な高利回り
・高い入居率96~98%の実績
・減価償却による節税効果
・建物保証付で築古い物件でも安心

・7名の一級建築士が在籍、中古物件の建物の瑕疵を診断と工事が可能
・代表の大谷社長は出版、講演実績多数、業界のパイオニア

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】の「中古一棟不動産」の詳細は以下のリンクから確認することができます。

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】の「中古一棟不動産」の詳細を確認する

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】(中不動産古一棟不動産)の口コミ

会社員(40代)オーナー 様
武蔵さんはたくさんの物件を扱われているので、中古のメリット・デメリットをよくご存知なんです。
そういった意味で、私も木造の中古、しかも築古のメリットを最大限に活用しています。築20数年を過ぎた木造の物件を購入すると、4年で減価償却できる。例えば2,000万円で購入した物件なら、毎年500万円の経費として赤字計上できる。もちろん家賃収入で200万円くらいの収益はでますが、私の家は企業に勤めているので、給料との累進課税で相殺できる。減価償却分のマイナスを計算すると、還付を受けることができたりします。当然、売却時には、清算しなければいけないのですが。ただ、こういう仕組みがあるということを武蔵さんから教わりました。
自分なりに勉強してきたつもりでしたが、この点でも武蔵さんにお願いしてよかったなと思っています。

代表税理士(50代)オーナー様
私も経営者です。一緒に働いている社員や、家族のことを考えたとき、今は大丈夫でも、将来のことはわからない。強い安心をつくっていくためにも収益用不動産をやろうと考えました。数ある企業の中から、どこにお願いしようかとなるわけですが、迷う余地なく武蔵さんです。
もちろん業績のことは知っております。しかし、なによりも親身になっていただけるところです。不動産業界はご存知の通り恐ろしい会社もたくさんあります。正直に申し上げれば、詐欺被害にあわれている方もいらっしゃいます。自分の大切な資産がどうなるのかわかない、というような事態は絶対にあってはならない。だからこそパートナーになる会社選びが全てです。資産運用として非常に優れている収益用不動産も、どこの会社から購入するかを間違えると、成功しない恐れもあるわけです。
プロの目として武蔵コーポレーションはもっとも信頼できる企業だと、私自身が確信しております。だからこそ、物件を購入させていただきました。今、私は武蔵さんからいただくレポートを見るだけです。あとはほぼ何もしません。絶対の信頼を持てる資産運用企業は、人生の強い味方になれます。

女性オーナー
武蔵さんの商品の「ReBreath」が素晴らしいですね。中古の物件を武蔵さんが一回買い取って、全て修繕し、満室にし、大丈夫だと認定したものを私たちが購入できる認定収益物件のことです。たとえば、木造のアパートを購入しようとすれば、シロアリが気になります。そういった細かい部分をすべて保証し、証明書をいただける。
物件を購入する側は、その物件についてわからないことが多いんです。つまり、不安が多くなります。そういった不安を一つ一つ解決してくれる。しかも購入後の満室まで保証していただける。オーナーである私にとって不安をすべてクリアにしてくれる
「ReBreath」がいいです。
それに、余談ですが、銀行で融資を受ける際に、私のお取引のある銀行にお願いしたのですが「武蔵さんなら大丈夫です、大谷社長はとてもいいお人柄ですよ」と言われて、銀行からも信頼されているなんて、やはり武蔵さんでよかったと、安心した瞬間でもありました。

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】の「中古一棟再生物件」の口コミは以下のリンクから確認することができます。

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もし気になるところがあれば問い合わせをし、情報収集をしてみてはいかがでしょうか。

きっと、改めて考えるための検討材料になることでしょう。

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