【アパート投資】サラリーマンが失敗しないアパート経営をするために

【アパート投資】サラリーマンが失敗を避けるために注意すべきこと

アパート建設

はじめに:サラリーマン属性を活かそう

サラリーマン属性は一般的に企業経営者よりも有利で、例えば上場企業の年収700万円のサラリーマンの方が、年収1500万円の中小企業オーナーより多く借り入れができる、と言われています。

そして、「モゲチェック不動産投資調べ」によると、好条件で借り入れができる融資額は年収のおよそ8倍までとされています。

モゲチェック不動産投資のサービスの一つである「バウチャー(不動産投資ローンを好条件で借り入れできる融資額を判定するサービス)」を利用しているユーザーを分析したところ、平均年収1,166万円に対して平均融資額は8,243万円となり、年収の約8倍となりました。8倍を超える金額を借り入れる場合には、返済リスクが高まると金融機関に判断され金利が高くなるなど、貸出条件が悪化する可能性が高いと言えます。

購入余力

サラリーマンが不動産投資に取り組む際には、自宅のローンを組んで買う前に、属性を活かして不動産投資を有利な借り入れ条件で始めることが、成功への近道となります。

もし既に住宅ローンを組んでいる場合は、こちらの「モゲチェック」(住宅ローンの見直し・借り換えをサポートする住宅ローン相談窓口)などで少しでも金利の改善をしたりと、条件を良くすることも試してみてください。

サラリーマンが不動産投資失敗を避けるための3つのポイント

サラリーマンが不動産投資失敗を避けるための3つのポイントとは何でしょうか。

それは、次の3点です。

①キャッシュフローに注意する
②借入枠と投資物件のバランスを考える
③副業禁止規定に注意

【不動産投資失敗を避けるため①】キャッシュフローに注意

キャッシュフロー(毎月の家賃収入から経費を差し引いた手残りの額)に余裕を持たせておくことが、中長期にわたる不動産投資においては非常に重要です。

空室などで家賃収入が減ってしまった時、ローン返済額は変わりませんし、急なトラブルや修繕などで出費が増えることもあります。

不動産投資の収入減や支出増をもたらすリスクは様々。

リスク許容度を高めにしておくことは重要です。

【不動産投資失敗を避けるため②】 借入枠と投資物件のバランスを考える

モゲチェック不動産投資調べ」によると「モゲチェック不動産投資(借り換えサービス、バウチャーサービス)」を利用するユーザーの平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台でした。不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。また平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。

年収分布と年齢分布

さしあたって不動産投資を計画する際は、年収の8倍までの範囲で買える投資物件で、先々の不動産投資計画をたて、物件の選定をしていってみましょう。

【不動産投資失敗を避けるため③】副業禁止規定に注意

最近でこそ「副業推奨」が増えていますが、今一度自分の勤務先の副業禁止規定については調べておきましょう。

副業、法人設立、このあたりついての制限があると、投資戦略に変更が必要になります。

サラリーマンの不動産投資は計画的に法人化して取り組もう

不動産投資に計画的に取り組むこと、早めに始めることの重要性はこちらの記事で解説しました。

【不動産投資・初心者・サラリーマン・副業】5年、10年、15年計画を立ててみよう

【サラリーマン・20代・不動産投資・初心者】計画的に早く学び早く始めよう

計画的に取り組むことで早晩起きること、それは、「経営規模の拡大」です。

そうなった時にはもう「法人で取り組む」以外の選択肢は無いと言っても過言ではありません。

法人で取り組むことメリット詳細については、

【不動産投資・サラリーマン・副業】法人を設立し不動産投資を始めてみよう

の記事も参考にしてみてください。

利回り重視・資金少なめ【中古アパート投資】の注意点

アパート

メリット:少なめ目の資金で高い平均利回り、減価償却に優れている

中古アパート不動産投資のメリットは大きくは次の2点です。

・比較的小資金で購入可能
 首都圏郊外でも古くて安いものであれば1棟1,400万円〜2,500万円程度で使える物件が見つかる
・高い平均利回りを狙えること
 表面利回り12%以上なども探すことが可能
・木造築22年以上なら4年で減価償却
 建物部分の減価償却が4年で行えるため、利益の圧縮による節税が可能

同じエリアの中古マンションよりも、利回りが数%ほど有利なことが多いのが大きなメリットです。

また、木造で築22年以上であれば、建物部分の減価償却を4年で行えるため、有利に節税が行えます。

 もう一つのメリット:土地は残る

その他にメリットがあります。

土地は残る
築40年超などになると、建物価値はほとんどなく、ほぼ土地価格と同等で購入できたりします。将来売却するにしても、購入時から大きく値下がりすることは少ないでしょう。

このように中古アパート不動産投資には、メリットがたくさんあります。

最大のデメリットは建物の老朽化(修繕・リフォーム・設備)

一方、中古アパート投資はメリットばかりではありません。最大のデメリットが「修繕・リフォームリスク」です。

・外壁、屋根、給水排水配管など
・防錆工事
・設備の老朽化対応

中古も15~20年単位でこういった大きな修繕は避けられません。

200万円〜300万円程度は覚悟しておく必要があるでしょう。修繕費の積立が必要です。

ですが、購入時に修繕履歴を確認したり、ホームインスペクションを行うなどして事前に建物の状況を確認しておきましょう。特に築年が古く利回りが高い物件には注意が必要です。

また、火災保険に入っておけば、風災などでの建物被害はカバーされますので、先々の出費も抑えめにできるでしょう。

火災保険のアパート経営にも適用できるメリットについては、こちらの記事も参照ください。

貰いそびれている火災保険で無料修繕!『お家の保険相談センター』

もう一つのデメリットは入居付けの苦戦(ニーズの変化)

もう一つのデメリットは、入居付けに苦戦するケースが結構多いことです。

購入時に満室だとしても、空室が出た際の募集がスムーズにいくのかどうか、物件へのニーズがあるかどうか、事前によく確認しておきましょう。

部屋サイズが小さいと空室が出やすい

部屋サイズが小さいと空室が出やすいのが一般的です。

特にシングルタイプなどの部屋数の小さなタイプ(1R・1K・1DK・2K・2DK)だと、2〜3年に1回は入れ替えが発生すると見ておくと無難です。

周辺エリアの状況の変化でニーズが減少

埋まりにくい理由には、建築後の年数が経過するにあたって、周辺エリアの状況の変化(大学移転、工場撤退など)により、アパート建設当初に見込んでいた入居者ニーズが減少することがあります。

そういった場合にはペット可にしたり、入居条件を緩くして周辺物件と差別化し、ニーズを掘り起こす策も検討しましょう。

ただし、建物の老朽化や劣化を招きやすい手法でもありますので、慎重に検討していきたいところです。

サラリーマン投資家が失敗しやすい【新築アパート投資】の注意点

新築アパート

メリット:融資をひきやすい、入居者確保がしやすく利回り安定、土地が残る

新築アパート投資には大きなメリットが3つあります。

①融資をひきやすい
ローンは、個人の属性と合わせて物件の収益性が融資条件に大きく影響します。新築であれば想定家賃をもとに収益性を判断するため、中古よりも有利な条件で融資ひきやすくなります。そのため自己資金少なめでも始めやすいと言えます。
②入居者確保がしやすい
新築であることで競争力が高いため、家賃設定を間違えなければ入居者確保はしやすくなります。
③土地価格
将来売却するにしても、土地価格は一定の価値で残り続けます。

このように新築アパート投資には、メリットがたくさんあります。

デメリット・リスク:土地建物費用をいかに抑えるか

デメリット・リスクが「土地建物費用」です。

・土地代:格安ハウスメーカーで2DK4戸2,000万円少し程度
・建物代:郊外で1,000万円程度まで

建物代は2,000万円少し程度で抑え、土地については首都圏近郊などでしたら1,000万円程度までで抑えられれば、家賃6万円2DK4戸で表面利回り8%程度で開始可能。

この土地と建物コストをいかに抑えられるかが、成功を大きく左右します。

併せて融資を低利で引くことができれば、キャッシュフローがより生まれ賃貸経営が安定するでしょう。

家賃は、近隣の築浅賃貸物件の同程度の広さの部屋と同じくらいで設定できれば、入居者確保において競争力を持つことができます。

デメリット・リスク:家賃下落と予期せぬ空室が発生する前提の返済計画を

新築時に計算した家賃から築後2〜3年で数%、20年も経てば10%以上下がります。

そして長い期間では想定外の空室やトラブルも発生してきます。

当たり前ですが、それらのリスクを見越しての返済計画を立てないと、持ち出しが発生し、投資の継続が難しくなります。

カツカツの返済計画ではすぐに破綻してしまいますので、充分な余力を持って返済計画を立てるよう、新築アパート投資に取り組む前、特に慎重な検討が必要です。

また、安易にサブリースを利用する前提で検討せず、そもそも利用せずにできる計画を立てられるように、こちらも慎重に検討してください。

デメリット・リスク:エリア状況の変化に注意

建築後、周辺エリアの状況の変化により、当初に見込んでいた入居者ニーズが減少することがあります。

入居者確保にどうしても苦戦する場合には、入居条件を緩くするなどして周辺の物件と差別化し、ニーズを掘り起こす策も検討しましょう。

ただし、建物の老朽化や劣化を招きやすい手法でもありますので、慎重に検討していきたいところです。

価格は高くても高品質のアパート建設に拘るのが長期的な成功に繋がる

初期コストは上がりますが、初めから高品質の高級アパートを建てることは、実は長期で資産を運営するには最適な手法です。

高品質で高価格なだけに家賃も高くなりますが、そういう物件には質の高い入居者が集まります。

建物も大事につかってくれて、後々物件価値が下がりにくく、結果的に安定してアパート経営が成り立つのであれば、真っ先に考えるべき手法だと思います。

【アパート投資】ハウスメーカーへの資料請求から得られる4つ知見

情報

不動産会社への資料請求。

無料でプレゼントしてもらえる資料は、はっきり言って「宝の山」

タダでもえらえる資料にも関わらず「かなりまともな」勉強が出来ます。

デメリットは「ポジショントーク」が入ってくる部分ですが、いくつかの資料を読み込むうちに、

「ここの部分は信頼できるデータと内容だ」

「この解釈や主張はポジショントークだな」

と容易に見分けがつくようになります。

そんなハウスメーカーの資料から得られる4つの知見とは何か、をまとめてみました。

①一般的な老後生活の不足額などお金のことを学べる
②他の投資手法の概略も同時に学べる
③それら他の投資手法と比較したアパート経営の特性、優位性を学べる
④様々な投資用不動産の中から、どんな手法のどんな物件が良いのかも学べる

無料なのにこんなに大事な基本を学ぶことができる。

それだけでも大きなメリットです。

ただし、このような有効な知見を貯めていくためには、ただ闇雲に資料を取り寄せれば良い、といものではありません。

様々なタイプの会社の資料を効率よく収集することが必要です。

ここからは、【アパート投資】お勧めのアパート経営(土地活用)資料請求サービス3件

紹介します。

【タウンライフ】土地活用プラン一括請求の特長(土地のある方向け)

【タウンライフ】土地活用プラン一括請求とは

タウンライフ土地活用

【タウンライフ土地活用】は、全国200社以上の建設会社、アパートメーカー、不動産会社が掲載されている最適な土地活用方法を提案しているサービスです。

参画企業例

全国200以上の各社が用意している、様々な土地活用プランを一括で請求できる専門のウェブサービスとして、高い評価を得ています。

土地活用部門で「利用満足度」「口コミ評価」「参画企業社数」3つの部門でNo.1を獲得しました。(株式会社リンクアンドパートナーズ調べ)

アパート建築、マンション建築、駐車場経営など各企業ごとの、

「活用プラン」

「見積もり・収支計画書」

「市場調査書」

を無料で受け取ることが出来ます。

【タウンライフ】土地活用プラン一括請求の特長

通常の一括資料請求サイトのように「資料が届いて終わり」ではなく、個々のニーズや目的に最適なプランまで提案しているのが特長。

また、サービスの使いやすさ、簡潔さも特長。

約3分で完結する申込フォームから、必要な情報を入力すれば一括プラン請求は完了。

パソコンが不慣れな方には電話でサポートをしてします。

「タウンライフ土地活用」は複数の優良企業から3つの土地活用プランを受け取れるため、比較材料が多い分、より確実な土地活用方法を見つけやすくなっています。

企業によって、得意不得意があるため、初めから一社のみに絞って検討してしまうと失敗のリスクも高くなりがちですが、それを防ぐことが可能です。

累計利用者は120万人以上。

その詳細はこちらのウェブサイトから確認することができます。

不動産投資【タウンライフ】土地活用プラン一括請求ウェブサイトを見る

【タウンライフ】土地活用プラン一括請求のおすすめポイント

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・累計利用者は120万人以上
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不動産投資【タウンライフ】土地活用プラン一括請求をする

【タウンライフ】土地活用プラン一括請求で多い土地活用プランとは?

なお、【タウンライフ土地活用】利用者から資料請求の多い土地活用プランは

1位:「駐車場
2位:「マンション」
3位:「アパート」

の順番ですが、

「賃貸併用住宅」
「戸建賃貸」

「売却」
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もほぼ変わらない件数で資料請求されています。

※注意※
駐車場の資料請求はこちらの【タウンライフ土地活用(駐車場特集)】からお問い合わせください。

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【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために

様々な不動産

年金2,000万円問題や、増税、コロナ禍など様々な要因から、副業が推奨されている昨今。

今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。

勤めている会社や組織に依存しすぎず、「自分の足で立てる」経済基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。

その中でも、資産構築に向けた有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。

「不動産投資」に取り組んで危険な目に陥らないために。

様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。

ですので、様々な不動産会社と営業マンと会い、様々な投資手法や物件情報を収集して比較して検討を進め、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。

ここからは、本格的に不動産投資に取り組もうと考える際に、参考となる情報を紹介していきます。

一度目を通してみるだけでも、視野が拡がり、大きな失敗の可能性が減る。

その価値があると、確信しています。

不動産投資の情報収集を始めてみましょう

それではさっそく、不動産投資の情報収集を始めてみましょう

どんなタイプの投資用物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。

いろんな投資用物件タイプについて具体的に理解できるようになると、それぞれの投資用物件の特質を比較検討できるようになり、不動産投資についてより詳しく理解できるようになります。

「不動産投資用物件タイプ」や「投資用不動産会社」についての具体的な詳細は、この以下の記事から見ていくことができます。

マンション不動産投資

不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資には中古マンション投資新築マンション投資があります。

中古、新築、それぞれにメリット・デメリットがあります。

その詳細は以下の記事をチェックしてみてください。

【中古区分マンション不動産投資】小資金で取り組める不動産投資の注意点

【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由

マンション投資一覧

誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」3つのポイント

築古戸建投資

築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。

そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高い、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める「目利き力」を磨き上げていきましょう。

築古戸建不動産投資に取り組むなら、こちらの

【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための3つのポイント

を参考にしてみてください。

新築戸建投資

次いで新築戸建です。

新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。

安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみる必要があるでしょう。

専門で投資用新築戸建を取り扱う会社には飯田グループホールディングス一建設(はじめけんせつ)があります。

新築戸建投資を検討しているなら、問い合わせをしてみる価値があります。

アパート投資、土地活用

アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。

まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。

一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。

詳細はこちらの記事から確認が可能です。

一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ

また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社への一括資料請求から始めてみるのがおすすめです。

土地活用の一括資料請求サービスベスト3

また、こちらの記事では、サラリーマン投資家がアパート投資に取り組む際の注意点を紹介しています。

資金少なめ・利回り重視の不動産投資【中古アパート不動産投資】の注意点

【新築アパート投資】サラリーマン投資家が失敗を避けるために注意すべきこと

マンション、アパート、戸建以外の不動産投資

不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも、金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資などがあります。

また逆に小さな金額では小口不動産投資があります。

その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】(中古一棟不動産)の特徴、口コミ

収益&節税が可能なアメリカ不動産投資『オープンハウス』の特徴

小口不動産投資一覧

最後に法人作りの話をします。

法人設立を考えたら

本格的に不動産投資をするなら、法人設立は避けて通れません。

本格的に取り組むつもりでしたら、法人設立を不動産投資より先に準備しようと考えるのは当然のことです。

そのためにはまず、法人設立方法の調べ方、手続きを知ることが必要です。

法人作りは時間と手間とお金がかかります。

一から全て自分でやるのはとっても大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのもおすすめです。

法人を設立して不動産投資に取り組むメリットや注意点は、こちらの記事に詳しくまとめています。

是非、チェックしてみてください。

【不動産投資初心者のサラリーマンへ】法人設立し始めることのすすめ

【不動産投資・サラリーマン・副業】法人を設立し不動産投資を始めてみよう

【不動産投資・サラリーマン・副業】5棟10室基準:初めから法人での不動産投資を勧める理由

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