【不動産投資】業者主催セミナーは中立の立場で行われていないのが大前提
「マンション投資セミナー」主催者の多くは「投資用マンションの不動産業者」
年金2,000万円問題、雇用不安、増税、そしてコロナ禍による経済の低迷。
将来不安が高まるなか、注目度が上がり続けているのが不動産投資です。
今現在、様々な場所で、あるいはオンラインで、日々様々な不動産投資セミナーが開催され、多くの方の注目を集めています。
ただ、そのセミナーの主催者の多くは「不動産会社」。
大抵の場合は「それぞれの商売の立場」から講義の内容を組み立てています。
不動産投資の「業者主催セミナー」は主催者側の思惑に沿った内容で行われているので、情報提供は中立の立場で行われていないのが大前提、だと言って過言ではありません。
「ワンルームマンション投資」では売主の会社がほとんど
特に、不動産投資の主力商品のひとつ「ワンルームマンション投資」においては、際立った特徴があります。
それは、ワンルームマンション投資の主要な不動産会社は「売主での販売がほとんど」だということです。
多くの「ワンルームマンション投資会社」は、「新築」の場合は売主で、「中古」の場合も物件供給元の不動産会社から、仲介で買取し「売主」として販売しています。
実はそのことで、投資家にとって不利な状況が生まれています。
それは「物件価格が割高になりがち」だと言うことです。
新築ワンルームマンションの場合「新築プレミアム」で3割近く高い
まずは「新築のワンルームマンション」についてから見てみましょう。
新築物件には、分譲会社の利益が上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されているため、購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割も下落してしまいます。
このため、大抵は買った年から赤字経営となりますし、この先相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、満足な利益は出しにくいでしょう。
中古ワンルームマンションの場合「利益分」で2割ほど高い
中古のワンルームマンションの場合はどうでしょうか。
売主物件ですと、物件価格の20%近く利益を上乗せして販売しているのが一般的です。
実はほぼ9割以上の中古ワンルームマンション販売会社は、この「買取転売」形態で物件販売をしています。
【マンション投資セミナー】主流の売主物件のメリットとデメリット
【マンション投資セミナー】主流の売主物件のメリットとデメリットを知る
【マンション不動産投資】売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力
ここまで見てきたように、売主で販売する会社から購入すると割高になるため、投資家には不利な状況が生まれますが、一方で、売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力とは一体どんなものなのがあるのでしょうか。
それは、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者には、その手軽さと簡単さ、ある意味の安心感がメリットであり魅力となっています。
新築ワンルームマンションは、とにかく割高なこと以外は物件自体のスペックと立地を見て判断するだけですので、文句をつけるところは実はあまりありません。
兎にも角にも割高さが際立っていますので、それが全ての課題とも言えるでしょうか。
一方、中古の売主のワンルームマンションの場合はどうなのでしょうか。
売主の中古ワンルームマンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置で、物件供給元の不動産会社の仲介物件を安定的に大量に仕入れています。
そのため、不動産投資家が利用する場合、一般的には、
・豊富な物件情報を持っていて選択肢が多い
・物件の見極めもしっかりしていて商品価値は高い状態で供給
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太く金融機関探しを任せられる
・管理運営までワンストップで任せる事ができる手離れの良さ
と言うことがメリットとして挙げられるでしょう。
【マンション不動産投資】売主で販売する会社から購入する場合のデメリット
では、売主物件のデメリットはなんでしょうか？
それは、先ほども触れましたが、物件価格の面に集約されます。
新築の場合：新築プレミアムで1~2年も経つと3割ほど下落
中古の場合：相場より2割ほど割高
このように物件価格が高いこと、これに尽きます。
不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況になり、不動産経営が難しくなります。
そしてこのことは、「賃貸経営」を続けていくのに決定的な不利な要因になりかねません。
【マンション投資セミナー】売主物件で「一般的メリット」がより強調される理由
不動産投資の一般的なメリットとしては、私的年金、節税、資産運用、など様々あります。
売主物件では、不動産投資の一般的メリット、特に、
・ローンが払い終われば老後の生活費になる
・キャッシュフローはマイナスでも税金が還付される
・初期費用が少なくて済むこと（特に新築）
という私的年金、節税面が強調されがちです。
物件価格が割高のため毎月の収支はマイナスになりがちで、マンション不動産投資の売主物件でアピールできるポイントが、「私的年金や節税面に集中せざるを得ない」事情があるからです。
不動産投資で本来一番大事にすべきポイントは何か
不動産投資で本来一番大事にすべきポイントは何か。
それは、投資であるからには「収支が良好である」こと、つまり「利益の最大化」です。
投下した資金に対してどれだけのリターンがあるかが最も重要で、リターンに最大の影響を及ぼすものは物件価格と賃料です。
つまり、物件価格、賃料、そしてその二つから算出される利回りが最優先されるべきでしょう。
割高物件を購入しないために欠かせない知識があるとすれば、当然それは物件価格と賃料の相場感。
物件価格と賃料の相場を知る事こそが適正価格で物件を購入する近道になります。
【不動産投資】様々な知見をまとめて学べるセミナーは少ない
【不動産投資セミナー】中立の立場のセミナーにはどんなものがあるのか
不動産投資において中立の立場のセミナーは存在するのでしょうか。
もちろん存在します。
代表的なものとしては、「健美家」、「楽待」などでコラムを持っている大家さんの「有料セミナー」が挙げられます。
有料で行っていることは、つまり、セミナーそのもので講師が収益を挙げているのが一般的です。
有料で参加者を集めるためにはセミナー内容の良し悪しが重要になるため、投資家寄りの内容になっていることがほとんどです。
また、不動産業者主催のセミナーでも、冒頭の話やテーマでは一般的な話や中立的な内容のものも多く、その部分は非常に参考になります。
大家さんの「有料セミナー」の課題
では、中立の立場から行われているセミナーの課題には、一体どんなものがあるのでしょうか。
まず、大家さんのセミナーから見てみましょう。
その課題は次の2点です。
①大家さんの固有の事例になりがちのため、汎用性が少なく再現性欠ける場合も
②不動産会社などと結びついてキックバックがあるケースの見極めが困難。後で営業かけられるケースも。
実践家の話のため参考になるのは間違い無いのですが、玉石混交と言う面は否めません。
事前にwebやSNSなどで、出来るだけリサーチしてから参加を決めることをおすすめします。
不動産会社主宰セミナーの課題
これは言わずもがなですね。
不動産会社のセミナーでは、一般的な講義の後に、個別面談がセットされることが多く、そこでは追いかけて営業されるケースが多くなります。
「それもまた、ひとつの勉強」と割り切るなら良いかもしれませんが、その場合はしっかりと「これ以上の営業はお断り」と意思表示もすることも忘れずに。
【仲介で投資用物件を探す前に】不動産投資について知見を深めておく
仲介物件の探し方と必要なアクション
では、「仲介物件」を自ら探す場合には、いったいどんな探し方とアクションが必要なのでしょうか。
それは、不動産投資物件サイトや通常の不動産情報サイトで仲介物件と取り扱い業者を探し、業者に問い合わせし、現地見学をして物件を絞り込んでいくことです。
不動産投資物件サイトでは、楽待や健美家、at home投資やLIFULL HOME’S不動産投資などが有名です。
そして、通常の不動産情報サイトでは、SUUMOや不動産ジャパン、ニフティ不動産、at homeやLIFULL HOME’Sなどがあります。
仲介物件探しに有用なサイトの情報はこちらの記事にまとめましたので、詳しくはご参照ください。
【不動産投資初心者もこれを読めばOK】おすすめサイト10選：特徴と使い方
仲介会社の現場でよく起こりがちな【不動産投資】への経験不足
仲介会社に出向くと、相手の営業マンや会社が不動産投資家向けの仕事経験が少なかったり詳しく無かったりすることが結構あります。
それと言うのも、不動産仲介の現場では通常「実需」、つまり、自分で住むために家を探しにくるお客さんが中心のためで、日常的に不動産投資家を相手にしているケースが少ないためです。
そうなると、不動産投資の利回りの見立てや融資面など、不動産投資にまつわる様々な事柄の相談が難しい事態も起こりがちです。
【仲介で投資用物件を探す前に】不動産投資について知見を深めておく
また、不動産投資の話ができたとしても、多数のお客さんを抱えている営業マンだと相当忙しいため、一般的な話をするよりも個別の物件の話をすることに終始しがちです。
仲介の現場に出向き、物件探しをするのであれば、投資家としては事前に不動産投資の知見を深めておくのが望ましいでしょう。
そうすることで、営業マンから
「このお客さんはわかっている。適当な仕事はできないぞ。」
と、いい意味での緊張感と信頼が寄せられて、自分の希望によりマッチした情報を引き出せるようになるでしょう。
どんな物件と出会えるかが不動産投資において非常に重要なことですので、事前に「不動産投資の知見を深めておくこと」は力を入れておくべきポイントです。
さて、ここからは、
不動産投資について知見を深めていくのに最適な講座を展開しているファイナンシャルアカデミー【不動産投資スクール】を紹介します。
不動産投資そのものと、周辺知識を整理して体系だって学べるメリットがあるスクールです。
不動産業者の立場に立たず、あくまで中立の立場を貫く不動産投資スクールで学ぶことで、不動産投資への成功への鍵を掴みにいきましょう。
ファイナンシャルアカデミー【不動産投資スクール】の特長
ファイナンシャルアカデミー【不動産投資スクール】の特長
ファイナンシャルアカデミー【不動産投資スクール】無料体験会は、不動産投資家になるための必修科目として、物件選び、収支計算、融資、節税、管理、空室対策、リフォームなど、必要なスキルをゼロからすべて学ぶことのできる専門スクールです。
不動産投資の魅力をいかすための、リスクを排除できるノウハウが学べます。
そして受講生の2人に1人以上の方が受講２年後に家賃収入を得ています。
不動産投資は日本で最も歴史のある投資といわれています。
その歴史から抽出した「原理原則」「セオリー」を学びさえすれば、比較的安定した成果が出すことができます。
そして、不動産投資の経験は問いません。
初心者でも経験者でもつまずくポイントは同じなので、誰にとっても分かりやすく、フィット感がある内容でスクールは構成されています。
実際に利益を上げているプロの投資家から集めたノウハウを分かりやすく総括し、基礎から応用まで効率的に学べるカリキュラムを準備。
ターム毎に履修が出来るため、自分の学びたい内容から受講する順番を選択できる仕組みとなっています。
不動産投資スクールはWEB受講とWEB＋生放送LIVE受講コース、WEB＋教室受講の3種類があります。
そして、ファイナンシャルアカデミー【不動産投資スクール】無料体験会は、
「不動産投資に興味はあるものの、何から勉強をスタートしたらいいか分からない」
「授業でどのような知識が得られるか具体的に知りたい」
「本当に費用に見合う内容なのか、自分自身で体験して確認してみたい」
という方の疑問・要望にこたえるために開催している、不動産投資の世界から実際の学びのステップまで、コンパクトに学べる無料体験会です。
また、希望があればスクールでの学び方や制度などについての疑問を解消できる入学相談を予約することができます。
ファイナンシャルアカデミー「不動産投資スクール」の詳細はこちらのwebサイトを参照ください。
ファイナンシャルアカデミー「不動産投資スクール」のwebサイトを見る
不動産投資スクールを体験してみたい人へ3つのおすすめ「体験セミナー」
「不動産投資に興味はあるものの、何から勉強をスタートしたらいいか分からない」
「授業でどのような知識が得られるか具体的に知りたい」
という方の疑問・要望にこたえるために「３つの体験セミナー」を開催しています。
不動産投資の世界から実際の学びのステップまで、コンパクトに学べるセミナーです。
また、希望があればスクールでの学び方や制度などについての疑問を解消できる入学相談を予約することができます。
ファイナンシャルアカデミー「不動産投資スクール」の詳細はこちらのwebサイトから確認できます。
ファイナンシャルアカデミー「不動産投資スクール」のwebサイトを見る
ファイナンシャルアカデミー【不動産投資スクール】の口コミ
年代:30代
性別:男性
受講期間:3ヶ月未満
初心者からでも理解できます
不動産の知識が全くない状態からのスタートでしたが、1つ1つ丁寧に教えてくださるので、継続していけばしっかり身に付くだろうなと思います。私は束田先生の講義を受けておりますが、先生の話が面白くいつも楽しみながら受けているので、それがヤル気になる原因かと思います。
今後も基礎を徹底して学び、まずはファイナンシャルアカデミーに投資した分を回収することを目標にしています。
年代:40代
性別:男性
受講期間:1年以上2年未満
実務に即した講義であったので、投資を始めるにあたり非常に役に立ちました。
年代:40代
性別:男性
受講期間:1年以上2年未満
面白かった
先生たちの話が面白いばかりではなく、不動産業界の話聞けたりしたので、楽しかったです。今は、物件を探していますが、中古の区分所有でオーナーチェンジ物件を探し続けています。
4カ月ありがとうございました
安い物件も見つからないし、心が折れまくっていたのですが、先生の授業はやはり楽しくて、出席すると頑張ろうという気持ちになります。出口戦略はとても楽しく、希望が湧いてきました。2年間このまま行動と授業の出席を続けて頑張りたいと思います。次回の授業でも笑いとおすすめ書籍期待しています。
ファイナンシャルアカデミー「不動産投資スクール」の詳細はこちらのwebサイトから確認できます。
ファイナンシャルアカデミー「不動産投資スクール」のwebサイトを見る
【不動産投資初心者・失敗経験者】中立の投資スクールで成功への鍵を
ファイナンシャルアカデミー「不動産投資スクール」。
ここで学ぶ体系だった知識は、不動産投資の実践に生きるものです。
中立の立場で、スクールの内容で全て評価されるからこその、実践的な、業界の都合に左右されない、投資家にとって真のあるべき姿に沿って、講義が繰り広げられています。
高い受講金額に見合うだけの価値を提供していなければ、これだけの支持をされていません。
ここで学べる深く幅広い知識は、良い物件と出会える、良い不動産会社と出会う助けとなることでしょう。
【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
中古区分マンション投資以外の投資物件情報も収集して、情報を比較検討し、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。
法人設立を考えたら
法人設立のためには、まずは法人のつくり方の調査や手続き方法を知ることが必要です。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
中古区分マンション以外の物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。具体的に掴めると中古区分マンションの特質もより詳しく理解できるようになります。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資にはここまで紹介してきた中古マンション投資、新築マンション投資があります。
それぞれにメリット・デメリットがあります。
その詳細は以下の記事も参考にしてみてください。
誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」３つのポイント
誰でもできる「リスクを減らせる新築マンション投資」３つのポイント
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
・新築戸建物件を仲介手数料無料で紹介
・更に売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック、その金額はなんと最大300万円
という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】（中古一棟不動産）の特徴、口コミ
