【不動産投資】業者主催セミナーは中立の立場で行われていないのが大前提
「マンション投資セミナー」主催者の多くは「投資用マンションの不動産業者」
年金2,000万円問題、雇用不安、増税、そしてコロナ禍による経済の低迷。
将来不安が高まるなか、注目度が上がり続けているのが不動産投資です。
今現在、様々な場所で、あるいはオンラインで、日々様々な不動産投資セミナーが開催され、多くの方の注目を集めています。
ただ、そのセミナーの主催者の多くは「不動産会社」。
大抵の場合は「それぞれの商売の立場」から講義の内容を組み立てています。
不動産投資の「業者主催セミナー」は主催者側の思惑に沿った内容で行われているので、情報提供は中立の立場で行われていないのが大前提、だと言って過言ではありません。
「ワンルームマンション投資」では売主の会社がほとんど
特に、不動産投資の主力商品のひとつ「ワンルームマンション投資」においては、際立った特徴があります。
それは、ワンルームマンション投資の主要な不動産会社は「売主での販売がほとんど」だということです。
多くの「ワンルームマンション投資会社」は、「新築」の場合は売主で、「中古」の場合も物件供給元の不動産会社から、仲介で買取し「売主」として販売しています。
実はそのことで、投資家にとって不利な状況が生まれています。
それは「物件価格が割高になりがち」だと言うことです。
新築ワンルームマンションの場合「新築プレミアム」で3割近く高い
まずは「新築のワンルームマンション」についてから見てみましょう。
新築物件には、分譲会社の利益が上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されているため、購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割も下落してしまいます。
このため、大抵は買った年から赤字経営となりますし、この先相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、満足な利益は出しにくいでしょう。
中古ワンルームマンションの場合「利益分」で2割ほど高い
中古のワンルームマンションの場合はどうでしょうか。
売主物件ですと、物件価格の20%近く利益を上乗せして販売しているのが一般的です。
実はほぼ9割以上の中古ワンルームマンション販売会社は、この「買取転売」形態で物件販売をしています。
【区分マンション投資】主流の売主物件のメリットとデメリット
【区分マンション投資】主流の売主物件のメリットとデメリットを知る
【マンション不動産投資】売主で販売する会社から購入する場合の『メリット・魅力』
ここまで見てきたように、売主で販売する会社から購入すると割高になるため、投資家には不利な状況が生まれます。
一方で、売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力もあります。
それには一体どんなものなのがあるのでしょうか。
それは、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者には、その手軽さと簡単さ、ある意味の安心感。
これがメリットであり魅力となっています。
新築ワンルームマンションは、とにかく割高なこと以外は物件自体のスペックと立地を見て判断するだけですので、文句をつけるところは実はあまりありません。
兎にも角にも割高さが際立っていますので、それが全ての課題とも言えるでしょうか。
一方、中古の売主のワンルームマンションの場合はどうなのでしょうか。
売主の中古ワンルームマンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置で、物件供給元の不動産会社の仲介物件を安定的に大量に仕入れています。
そのため、不動産投資家が利用する場合、一般的には、
・豊富な物件情報を持っていて選択肢が多い
・物件の見極めもしっかりしていて商品価値は高い状態で供給
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太く金融機関探しを任せられる
・管理運営までワンストップで任せる事ができる手離れの良さ
と言うことがメリットとして挙げられるでしょう。
【マンション不動産投資】売主で販売する会社から購入する場合の『デメリット』
では、新築、中古の売主物件のデメリットはなんでしょうか？
それは、先ほども触れたように物件価格の割高さに集約されます。
新築の場合：新築プレミアムで1~2年も経つと3割ほど下落
中古の場合：相場より2割ほど割高
不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況になり、不動産経営が難しくなります。
そしてこのことは、「賃貸経営」を続けていくのに決定的な不利な要因になりかねません。
【区分マンション投資】売主物件で「一般的メリット」がより強調される理由
不動産投資の一般的なメリットとしては、私的年金、節税、資産運用、など様々あります。
売主物件では、不動産投資の一般的メリット、特に、
・ローンが払い終われば老後の生活費になる
・キャッシュフローはマイナスでも税金が還付される
・初期費用が少なくて済むこと（特に新築）
という私的年金、節税面が強調されがちです。
物件価格が割高のため毎月の収支はマイナスになりがちで、マンション不動産投資の売主物件でアピールできるポイントが、「私的年金や節税面に集中せざるを得ない」事情があるからです。
不動産投資で「本来一番大事にすべきポイント」は何か
不動産投資で「本来一番大事にすべきポイント」とは何でしょうか。
それは、投資であるからには「収支が良好である」こと、つまり「利益の最大化」です。
投下した資金に対してどれだけのリターンがあるかが最も重要で、リターンに最大の影響を及ぼすものは物件価格と賃料です。
つまり、毎月しっかりとインカムでの収益があがる物件であること。
そのためには、物件価格、賃料、そしてその二つから算出される利回りが最優先されるべきでしょう。
割高物件を購入しないために欠かせない知識があるとすれば、当然それは物件価格と賃料の相場感。
物件価格と賃料の相場を知る事こそが適正価格で物件を購入する近道になります。
【仲介で投資用物件を探す前に】不動産投資について知見を深めておく
仲介物件の探し方と必要なアクション
では、「仲介物件」を自ら探す場合には、いったいどんな探し方が良いのでしょうか。
それは、不動産投資物件サイトや通常の不動産情報サイトで仲介物件と取り扱い業者を探し、業者に問い合わせし、現地見学をして物件を絞り込んでいくことです。
不動産投資物件サイトでは、楽待や健美家、at home投資やLIFULL HOME’S不動産投資などが有名です。
そして、通常の不動産情報サイトでは、SUUMOや不動産ジャパン、ニフティ不動産、at homeやLIFULL HOME’Sなどがあります。
仲介物件探しに有用なサイトの情報や特徴をこちらの記事にまとめましたので、ご参照ください。
【不動産投資初心者もこれを読めばOK】おすすめサイト10選：特徴と使い方
仲介会社の現場でよく起こりがちな【不動産投資】への知見の不足
仲介会社に出向くと、相手の営業マンや会社が不動産投資家向けの仕事経験が少なかったり詳しく無かったりすることが結構あります。
それと言うのも、不動産仲介の現場では通常「実需」、つまり、自分で住むために家を探しにくるお客さんが中心のためで、日常的に不動産投資家を相手にしているケースが少ないためです。
そうなると、不動産投資の利回りの見立てや融資面など、不動産投資にまつわる様々な事柄の相談が難しい事態も起こりがちです。
【仲介で投資用物件を探す前に】不動産投資について知見を深めておく
また、不動産投資の話ができたとしても、多数のお客さんを抱えている営業マンだと相当忙しいため、一般的な話をするよりも個別の物件の話をすることに終始しがちです。
このため、仲介の現場に出向き、物件探しをするのであれば、投資家としては事前に不動産投資の知見を深めておくのが望ましいでしょう。
そうすることで、営業マンから
「このお客さんはわかっている。適当な仕事はできないぞ。」
と、いい意味での緊張感と信頼が寄せられて、自分の希望によりマッチした情報を引き出せるようになります。
どんな物件と出会えるかが不動産投資において非常に重要なことですので、事前に「不動産投資の知見を深めておくこと」は力を入れておくべきポイントです。
【不動産投資】「要望を伝える」「効率良く」業者選びオススメの方法
投資用不動産業者紹介サービスや有名サイトの実態
仲介物件を探すアプローチと並行して、多様な不動産投資業者と接点を作っていけるなら、より早く、広い視野で「不動産投資の知見を深めておく」ことに繋がります。
そんな投資用不動産会社探しで便利なのが「投資用不動産業者紹介サービス」です。
「投資用不動産業者紹介サービス」はたくさんありますが、一つ注意が必要なのは、その多くは「新築ワンルームマンション分譲会社」「売主の中古ワンルームマンション投資会社」が紹介先の中心で、偏りがありがちなことです。
それぞれのサービスも、よく見てみれば同じような会社の顔ぶれだったりするのではないでしょうか？
特に、広告費がふんだんな「新築ワンルームマンション分譲会社」が一番に取り上げられていることが多いと思います。
そしてこのことは、「不動産投資の解説サイト」でも当たり前のように起きています。
「多様な不動産投資会社」を紹介する不動産業者紹介サービスはあるのか？
では、「新築ワンルームマンション分譲会社」「売主の中古ワンルームマンション投資会社」以外の、「多様な不動産投資会社」を紹介する不動産業者紹介サービスはあるのでしょうか？
そういったサービスはいくつか存在します。
ただし、中立の立場の不動産投資業者紹介サービスと言っても、利用するに際しては気をつけておいた方がいい注意点があります。
中立の立場の不動産投資業者紹介サービス利用上の注意点
中立の立場の不動産投資業者紹介サービスとは言え、不動産投資に興味関心のあるお客さんを不動産会社に紹介するサービスの場合は広告費がサービス運営費の元となっています。
そのため、いきおい広告費の多い会社を優先して紹介することになっています。
その中には、前述の
「新築ワンルームマンション分譲会社」
「売主の中古ワンルームマンション投資会社」
が紹介先にたくさん含まれています。
その特性をしっかり理解し注意した上でのサービス活用が肝要です。
具体的なアクションとしては、
・自社物件を紹介するのがメインの売主の会社は避けて欲しい
・自分の希望にあった物件を仲介で探してくれる会社がいい
・ワンルームマンション以外の物件も探してくれる会社がいい
このような自分の希望をはっきりと伝えて、自分の投資方針とのミスマッチを防ぐことが必要です。
広告費による不動産会社紹介サービス側の事情引きずられず、自分にとってベストな不動産投資をしていくため、不動産投資業者紹介サービスに、
「○○（○○には自分の投資方針を入れてください）で運営している会社を紹介して欲しい」
としっかり伝えて相談していきましょう。
さてここからは、
業界で最多の不動産投資会社を紹介する業者紹介サービスの一つ、「イエベスト不動産投資」を紹介します。
100社を超えるパートナーと提携している「イエベスト不動産投資」。
・遠慮なく「要望を伝える」
・使えるサービスは使い倒して「効率良く」
不動産投資会社紹介サービス利用上の注意点に気をつけて、信頼できるパートナーを探し出しましょう。
【不動産投資会社選び】イエベスト不動産投資の特長
『イエベスト』は、日本最大級の不動産投資情報サイトとして、意思決定のサポートに徹して、「不動産投資で絶対に失敗したく無い人」向けにサービスを展開しています。
イエベストでは専任のコンシェルジュが相談内容に応じて厳選した、最大3社の不動産会社を紹介してます。
不動産投資会社探しの最初の窓口として、中立的な立場からアドバイスをしています。
【不動産投資会社選び】イエベスト不動産投資のおすすめポイント
100社以上の不動産会社から紹介、専任コンシェルジュが不動産会社選びをサポート
・100社以上の不動産会社の中から不動産会社を紹介してくれるサービス
・専任コンシェルジュが不動産会社選びをサポートしてくれるので不動産投資初心者には安心
・中立的な不動産投資のプロに相談できる。
・新築から中古まで幅広く対応
・不動産会社の紹介費用、相談費用無料
【不動産投資会社選び】イエベスト不動産投資のサービス
イエベストでは、様々な不動産会社を紹介しているため、各社の口コミや評判について、どこよりも情報を持っています。
イエベストのサービスサイト情報提供サイト、「イエベスト」で詳しい情報をみて、各社の情報を研究してみることもおすすめです。
ただ、膨大な情報の中から探すことになりますので、まずは専任のコンシェルジュに聞いてみることで、相談する方にマッチした情報に、簡単、スムーズに到達することもできます。
その詳細については下記のウエブサイトから確認することが可能です。
【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
中古区分マンション投資以外の投資物件情報も収集して、情報を比較検討し、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。
法人設立を考えたら
法人設立のためには、まずは法人のつくり方の調査や手続き方法を知ることが必要です。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
中古区分マンション以外の物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。具体的に掴めると中古区分マンションの特質もより詳しく理解できるようになります。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資にはここまで紹介してきた中古マンション投資、新築マンション投資があります。
それぞれにメリット・デメリットがあります。
その詳細は以下の記事も参考にしてみてください。
誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」３つのポイント
誰でもできる「リスクを減らせる新築マンション投資」３つのポイント
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
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という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】（中古一棟不動産）の特徴、口コミ
