【中古ワンルームマンション投資】売主が大半の構造を理解し取り組む
投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の９割以上は売主
不動産投資の王道「中古ワンルームマンション投資」。
特に東京を中心とした首都圏都市部を中心に、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。
その「中古ワンルームマンション投資」では、「仲介手数料無し」の「売主」として販売している会社が大半です。
中古ワンルーム マンションを物件供給元の不動産会社から、仲介で「買取」。
一旦自社所有して一般の投資家に「転売」しています。
その際、一般的には物件価格の20%近く利益を上乗せして販売しています。
ほぼ9割以上の中古ワンルームマンション販売会社は、この「買取転売」形態で物件販売をしています。
売主物件のデメリット
このことは、不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況になります。
ですので、不動産投資家としては、物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し、一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて物件の状態を目利きをして交渉を行い、自ら金融機関を開拓し、その結果仲介手数料を支払って購入。
そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時には募集を委託するのが、金額的には一番お得な行動になります。
売主で販売する会社から購入する場合のメリット
ですが、その手間、何よりも販売会社と競争していい物件を手間暇かけて探し、労力を割いて吟味検討して購入する。
そのこと自体が、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にはハードルが高いのも事実です。
中古ワンルームマンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置。
安定的に大量に物件を仕入れています。
そのため、不動産投資家が利用する場合、一般的には、
・豊富な物件情報を持っていて選択肢が豊富
・物件の見極めもしっかりしていて商品価値は高い状態で供給
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太い
・管理運営までワンストップで任せる事ができる
のがメリットです。
そして空室募集にも強い会社が多いのも安心材料です。
販売価格に上乗せされている利益には、手間賃や保証料としてかかる正当なコストが含まれています。
自ら手間暇をかけて、コストを抑えて運営していくのか、コストを支払い手間暇少ない不動産経営をしていくのか。
不動産投資初心者のサラリーマンが、初めて中古ワンルームマンション投資に取り組む場合、売主の不動産会社を活用するのは間違いではありません。
「どの程度までの経営規模を目指すのか」「何を優先するのか」の選択
あくまで副業として、５棟１０室までの経営規模で留めるつもりなのであれば、不動産販売会社に手間暇かかる部分を任せて、本業やプライベートに浮いた時間を使う、節税を計るのは、充分頷ける選択です。
※５棟１０室についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
【不動産投資・サラリーマン・副業】５棟１０室基準：初めから法人での不動産投資を勧める理由
それだけニーズがあるからこそ、これだけ多数の売主の中古ワンルームマンション販売会社が存在しているとも言えます。
【新築ワンルームマンション】よほど有利な事情がある場合以外避けましょう
ここで「新築のワンルームマンション」についても触れておきます。
新築物件には、分譲会社の利益が更に上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されているため、購入後3年も経たないうちには、価格が2〜3割も下落します。
買った年から赤字経営となりますし、この先相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、満足な利益は出しにくいでしょう。
キャッシュリッチである、高収入で節税ニーズがとても高いなどでない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。
詳しくはこちらの記事でも解説しましたので、よろしければ参照してみてください。
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
【首都圏不動産投資】初心者向きの物件にはどういうタイプあるのか
では、「首都圏の不動産投資」初心者向きの物件には、いったいどんなタイプがあるのでしょうか。
ここまで、主に中古ワンルームマンション投資について触れてきましたが、中古ワンルームマンションと言っても様々な状態の物件があります。
・築古で安いワンルームマンション
・築浅のワンルームマンション
・リノベーションしたワンルームマンション
このように複数の選択肢があると、それぞれのメリットデメリットがわかり比較検討しやすくなります。
また、中古ワンルームマンション以外にもファミリータイプ物件も多くありますし、その中には、投資用に向いている物件も存在しています。
これらの中から比較検討して選べることで、自分に見合った最適な物件を見つけることが、より実現させやすくなることでしょう。
初心者であればあるほど、様々な情報を集め、実際に話を聞き、じっくりと比較検討して、自分の投資方針を固めていくことをおすすめします。
さて、ここからは、
・築古で安いワンルームマンション
・築浅のワンルームマンション
・リノベーションしたワンルームマンション
・中古ファミリータイプマンション
この４つの選択肢を取り扱っている会社「日本アセットナビゲーション（NAN）」を紹介します。
【首都圏不動産投資】初心者歓迎「日本アセットナビゲーション」の特徴
『日本アセットナビゲーション（NAN）』は東京23区、横浜、川崎の人気エリア限定とした 中古区分マンションに特化した不動産投資会社です。
頭金10万円から運用可能な仕組みを用意。
節税面、融資、長期計画でのシミュレーション等含め、不動産投資をする方どなたにも納得できる提案を用意しています。
取り扱い物件タイプは３カテゴリーでリーズナブルなものから紹介可能
取り扱い物件タイプは3カテゴリー（築古・築浅・ファミリータイプ）に分類しており、 価格も700万円台からとリーズナブル。
その他にも中古ワンルームマンションではNANリノベーションシリーズ 「 novt 」というブランドを展開。
築古物件の主流であるバス・トイレ・洗面を一体的に配置した「3 点式ユニット」バス・トイレを別にすることで更なる生活空間の快適さを実現し、市場競争力を高めています。
提携金融機関も豊富で、ローンの相談にも困りません。
空室リスク、長期不動産経営、様々なリスクシミュレーションに対応
また、不動産投資において大きなリスク要因として挙げられる「空室リスク」を最低限に抑えるために、人口推移や、経済動向の推測（再開発地域）など独自のデータを基に立地を厳選しています。
さらに資産形成シミュレーションクラウドでは、 データベースによる長期運営した際の細かい収支推移等の確認が可能です。
事前にリスクを予測した数値を見ることにより、 無理なく不動産経営ができるのか、様々なパターンで確認することが可能です。
不動産投資業界屈指のセミナー開催実績
大型イベントにも多数出展、登壇し、また現在に至るまで 全国各地で（北海道～福岡）セミナーを開催し続け、延べ1,000回以上の実績があります。
これは不動産投資会社業界の中でも屈指の実績だと言えるでしょう。
不動産投資家の立場に沿った「無理なく、安心運用」で最適なプランを紹介
日本アセットナビゲーションの無料個別相談では、不動産投資家の立場に立った「無理なく、安心運用」を前提とした最適なプランの相談、紹介を行っています。
私自身個人的にお付き合いがあり、自信を持っておすすめできます。
何度も会社に訪問していますが、非常に穏やかな、雰囲気のいい社風で、相談しやすい対応をしてもらえています。
中古マンション投資を検討する際には、一度無料個別相談をされてみてはいかがでしょうか。
【日本アセットナビゲーション（NAN）】のおすすめポイント
東京23区、横浜、川崎の人気エリア限定とした中古区分マンション専門、豊富な提携金融機関、物件価格700万円からのリーズナブルさ、全国で大小様々なセミナー登壇経験と実績
・東京23区、横浜、川崎の人気エリア限定とした中古区分マンション専門
・豊富な提携金融機関
・物件価格700万円からのリーズナブルさ
・全国で大小様々なセミナー開催、登壇経験1000回以上の実績
・物件企画、提案、賃貸管理、税部サポート、売却まで一貫したワンストップサービス
【日本アセットナビゲーション（NAN）】の３冠実績
日本アセットナビゲーションは、2019年3月「ゼネラルリサーチ」による全国アンケート調査において、多数の不動産会社の中から３冠という高い評価を獲得しました。
その詳細については、下記のウェブサイトから確認することが可能です。
【日本アセットナビゲーション（NAN）】の口コミ
資料が充実していて、メリットだけでなくデメリットも含めて説明がとてもわかりやすかったです。
とくにシミュレーションを利用した説明では、購入後のことを具体的にイメージがしやすく、不動産投資をすごく身近に感じることができました。
(20代 女性）
基本的なことから丁寧に教えていただき、ありがとうございました。
また、自分でインターネットで調べただけではわから ないことがたくさん聞け、大変勉強になりました。
中古マンション投資について前向きに考えてみようと思います。
(30代 男性）
節税対策なども含めて説明が大変わかりやすく、楽しく聞かせていただきました。
また、マンツーマンで話が聞けたことも大変よかったです。
現在、私は地方に物件をもっているのですが、今度は首都圏の中古マンションを購入しようと思います。
(40代 男性）
【日本アセットナビゲーション（NAN）】の口コミは下記のウェブサイトから確認することが可能です。
【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために
副業は当たり前の昨今。
今後その流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
コロナ禍も続く中、これからはますます自分の力で、複数の収入源や選択肢を持つことが必要になっていくことでしょう。
そんな中で、有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
不動産投資に取り組むサラリーマンが、危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学び、自ら行動していくことが重要です。
中古区分マンション投資以外の投資物件情報も収集して、情報を比較検討し、最適な物件を選ぶように動いていってみてください。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
中古区分マンション以外の物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。
具体的に掴めると中古区分マンションの特質も、より詳しく理解できるようになります。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
まずはこの記事からご参照ください。
【不動産投資初心者】失敗のリスクを減らせる不動産投資の始め方
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。
ワンルームマンション投資には、ここまで紹介してきた中古マンション投資、新築マンション投資があります。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、その詳細は以下の記事で紹介されている記事の内容も参考にしてみてください。
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
・新築戸建物件を仲介手数料無料で紹介
・更に売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック、その金額はなんと最大300万円
という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】（中古一棟不動産）の特徴、口コミ
収益＆節税が可能なアメリカ不動産投資『オープンハウス』の特徴
法人設立を考えたら
法人設立のためには、まずは法人のつくり方の調査や手続き方法を知ることが必要です。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
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