サラリーマンが不動産投資の失敗を避けるための３つのポイント
はじめに：サラリーマン属性を活かそう
サラリーマン属性は一般的に企業経営者よりも有利で、例えば上場企業の年収700万円のサラリーマンの方が、年収1500万円の中小企業オーナーより多く借り入れができる、と言われています。
そして、「INVASE（インベース）不動産投資調べ」によると、好条件で借り入れができる融資額は年収のおよそ8倍までとされています。
INVASE不動産投資のサービスの一つである「バウチャー（不動産投資ローンを好条件で借り入れできる融資額を判定するサービス）」を利用しているユーザーを分析したところ、平均年収1,166万円に対して平均融資額は8,243万円となり、年収の約8倍となりました。8倍を超える金額を借り入れる場合には、返済リスクが高まると金融機関に判断され金利が高くなるなど、貸出条件が悪化する可能性が高いと言えます。
サラリーマンが不動産投資に取り組む際には、自宅のローンを組んで買う前に、属性を活かして不動産投資を有利な借り入れ条件で始めることが、成功への近道となります。
もし既に住宅ローンを組んでいる場合は、こちらの「モゲチェック」（住宅ローンの見直し・借り換えをサポートする住宅ローン相談窓口）などで少しでも金利の改善をして、条件を良くしてみてください。
サラリーマンが不動産投資の失敗を避けるための３つのポイント
サラリーマンが不動産投資失敗を避けるための３つのポイントとは何でしょうか。
それは、次の３点です。
①キャッシュフローに注意する
②借入枠と投資物件のバランスを考える
③副業禁止規定に注意
【不動産投資失敗を避けるため①】キャッシュフローに注意
キャッシュフロー（毎月の家賃収入から経費を差し引いた手残りの額）に余裕を持たせておくことが、中長期にわたる不動産投資においては非常に重要です。
空室などで家賃収入が減ってしまった時、ローン返済額は変わりませんし、急なトラブルや修繕などで出費が増えることもあります。
不動産投資の収入減や支出増をもたらすリスクは様々。
リスク許容度を高めにしておくことは重要です。
【不動産投資失敗を避けるため②】 借入枠と投資物件のバランスを考える
「INVASE不動産投資調べ」によると「INVASE不動産投資（借り換えサービス、バウチャーサービス）」を利用するユーザーの平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台でした。不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。また平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。
さしあたって不動産投資を計画する際は、年収の8倍までの範囲で買える投資物件で、先々の不動産投資計画をたて、物件の選定をしていってみましょう。
【不動産投資失敗を避けるため③】副業禁止規定に注意
最近でこそ「副業推奨」が増えていますが、今一度自分の勤務先の副業禁止規定については調べておきましょう。
副業、法人設立、このあたりついての制限があると、投資戦略に変更が必要になります。
サラリーマンの不動産投資は計画的に法人化して取り組もう
不動産投資に計画的に取り組むこと、早めに始めることの重要性はこちらの記事で解説しました。
【不動産投資・初心者・サラリーマン・副業】5年、10年、15年計画を立ててみよう
【サラリーマン・20代・不動産投資・初心者】計画的に早く学び早く始めよう
計画的に取り組むことで早晩起きること、それは、「経営規模の拡大」です。
そうなった時にはもう「法人で取り組む」以外の選択肢は無いと言っても過言ではありません。
法人で取り組むことメリット詳細については、
【不動産投資・サラリーマン・副業】法人を設立し不動産投資を始めてみよう
の記事も参考にしてみてください。
この記事を読めば「不動産投資」をもっと知りたくなります
この記事を読み終えると新築区分マンション不動産投資に取り組むメリットとデメリットが理解できます。
そして「不動産投資」についても、もっと知りたくなります。
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由：リスクが高過ぎる
先に結論を書きますと、
「新築区分マンション投資」は標準的収入の初心者サラリーマン投資家にはオススメしません。
その理由は次の通りです。
最大のリスク：物件価格が高過ぎる（新築プレミアム）
新築区分マンション投資の最大のリスク。それは「物件価格が高すぎる」ことです。
「新築プレミアム」と呼ばれるものがその原因です。
『新築プレミアム』
デベロッパーの利益、広告費、人件費などで少なくても1割、だいたい3割ほど割高
このため
・キャッシュフロー出ない
・利回りが悪化
こうして、赤字経営となるため、いきなり投資リスクを負うことになります。
このように「高過ぎる」ことがリスクの全てと言っても過言ではありません。
さらにサブリースなど行うと手数料の分余計にキャッシュフローが悪化し、賃貸経営が更に苦しくなります。
節税効果：標準的な年収のサラリーマン投資家向けではない
赤字経営、減価償却による節税効果。
高額物件を購入すると減価償却費が大きくなり、節税目的でマンションを購入することがメリットとなります。
これは年収が高い方でないと節税効果をあまり発揮できません。
ですので、初心者投資家に多い、標準的な年収のサラリーマン投資家向けではありません。
結局、割高なためローン返済の負担は大きく、初めからキャッシュアウトする可能性が高くなります。
・ローン返済の大部分を入居者からの家賃から支払うことができる
・さらに団信などの保険効果も見込める
という話もありますが、それであればもっと価格のこなれた物件、「築浅区分マンション」の方がよほど安全です。
このように、新築区分マンション投資は標準的な年収のサラリーマン投資家にはお勧めしません。
「格安」「地価上昇が固い」など、よほどの好条件なら投資判断もありだが…
新築区分マンションのメリット：融資をひきやすい、入居者確保がしやすい
新築区分ワンルームマンションにも、もちろんメリットがあります。
①融資をひきやすい
ローンは、個人の属性と合わせて物件の収益性が融資条件に大きく影響します。新築であれば想定家賃をもとに収益性を判断するため、中古よりも有利な条件で融資ひきやすくなります。そのため少ない自己資金でも投資を始めやすいと言えます。
②入居者確保がしやすい
新築であることで物件自体の競争力が高いため、家賃設定を間違えなければ入居者確保はしやすくなります。
ただし、上記のメリットもどうしても新築区分マンションでなければならないものではありません。
築浅であれば同様に物件競争力は高くなり、より収益性が増します。
「格安」「地価上昇が固い」など、よほどの好条件なら投資判断もありだが…
「格安」
在庫処分などで特別に２割〜３割引きならお得、など特別なもの
「地価上昇が固い」
エリア開発などで、地価上昇が見込める
「格安」のような個別事情のものは見つかればありかもしれません。
ただ、「地価上昇が固い」ならば、築浅中古の方がまだ無難でしょうか。
もっと言えば普通に「中古区分マンション」を選んだ方が賃貸経営としてはより成功に近づけることでしょう。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
ここまで、新築ワンルームマンション投資について、基本的にはネガティブな話をしてきました。
ただ、収入状況や考え方、物件事情によっては、新築ワンルームマンション投資の選択肢もゼロではありません。
ですので、様々な投資手法や物件情報を収集して、比較して検討を進め、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。
法人設立を考えたら
今からすぐに、法人つくりの調査や手続きを。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
新築区分マンション以外の投資物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。具体的に掴めると新築区分マンションの特質もより詳しく理解できるようになります。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資には中古マンション投資、新築マンション投資があります。
中古、新築、それぞれにメリット・デメリットがありますので、その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
・新築戸建物件を仲介手数料無料で紹介
・更に売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック、その金額はなんと最大300万円
という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。詳細はこちらの記事から確認が可能です。
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
