【不動産投資初心者】失敗のリスクを減らせる不動産投資の始め方

【不動産投資初心者】失敗するリスクを減らせる不動産投資の始め方

様々な不動産

170件以上の記事の中からおすすめする手順とセオリー|ここから始めてみよう

初めての不動産投資。

具体的に、どのように進めていったら良いのでしょうか?

不動産投資には様々な手法があり、何が最適な手法なのかは、投資家それぞれの置かれた状況など様々な要因によって異なってきます。

ですが、そんな中でも、ある意味一般的な、いわゆる「王道の手法」とも言えるやり方があります。

そして、それを「応用・発展させた方法」もあります。

この記事では、不動産投資初心者向けに、これまで当サイトで紹介してきた、「170件以上の記事と120件以上の掲載会社、サービス」の中から厳選し、

・購入検討から賃貸での運用、最終的な売却まで、一連の流れにそって
・その他、併せて検討しておくと良い手法も併せて

順番に紹介していきます。

では、その具体的な紹介に進む前に、

「投資を始める前に最初に抑えておきたいポイント」

を2点、お伝えします。

❶物件選定基準のポイントを抑えておく

どのような投資物件、会社、サービスを選んだとしても、抑えておきたい物件選定基準のポイントがあります。

それは、以下の2つです。

・需要の高い物件を選ぶ
 需要の高い物件を測る目安の一つは「賃貸として人気がある」ことです。
 賃貸の客付がしやすいことが、安定した家賃収入に繋がります。
 そして、将来売却しやすくなり、売却益も狙いやすくなります。

・利回り高く貸せる物件を選ぶ
 利回りが高い=手元に残る収入が多くなります。
 賃貸経営が安定しやすく、拡大も目指しやすくなるため、こだわりたい点です。
 こちらも、将来売却しやすくなり、売却益も狙いやすくなります。

❷所有物件の目標数を決める|5戸以上目指すなら法人化を視野に

不動産投資を始めるにあたって、「所有物件の目標数」を決めておくことは、非常に重要です。

なんとなく収益が上がればいい、ではなく、

・具体的にいくら、どういう形で収益をあげたいのか
 家賃収入のインカムゲイン
 物件売却でのキャピタルゲイン
 これらをどのようにしていきたいのか
・「どういう生活がしたい」と目指して投資を始めるのか

その指針を考えてから、実際の目標数を決めて、投資を始めることが重要です。

ここでは、ある程度本格的に不動産投資を行い、本業の代わりとまではならずとも、副業としては充分インパクトある収入となる、
ネットで月10万円〜月30万円の家賃収入を目指す
としてみます。
※ネットとは、家賃総額からローン金利や管理費を引いた手残りの金額のことです

その場合の所有物件数と物件内容のイメージは、次の通りです。

①500万円〜1000万円のできるだけ高利回りの物件を3戸以上
 ・築古マンションか戸建中心
 ・合計3戸の家賃収入
 ネットの家賃収入で10万円以上

②2000万円クラスのまあまあの利回りの物件を2戸以上
 ・中古マンション、戸建中心
 ・合計5戸の家賃収入
 ネットの家賃収入で15万円以上

③その後上記を組み合わせて、合計目標を10戸以上
 ・築古折り混ぜた中古マンション、戸建
 ・合計10戸の家賃収入
 ネットの家賃収入で30万円以上

なお、②の5戸以上目標にしているなら、初めから法人を立ち上げて取り組むことも、現実的に検討しておくとよいでしょう。

その規模であれば、法人化して本格的に取り組むと、節税や経費の面で様々なメリットが出てきます。

以下の記事では「法人で不動産投資に取り組むこと」について、紹介しています。

ご興味あれば、併せて参照してみてください。

【不動産投資・サラリーマン・副業】5棟10室基準:初めから法人での不動産投資を勧める理由

【不動産投資初心者のサラリーマンへ】法人設立し始めることのすすめ

【不動産投資初心者】王道の進め方|中古マンションか中古戸建で開始

都会の風景

【不動産投資初心者】王道の進め方|中古マンションか中古戸建で開始

不動産投資初心者に適した、王道の進め方。

それはまず、「中古マンションか中古戸建から投資を始めてみよう」、です。

❷所有物件の目標数を決める|5戸以上目指すなら法人化を視野に」で書きましたが、高利回りの築古物件で小さく投資を始めるのが、投資金額が少ない分リスクも少ないので、慣れるためにもまずはおすすめしたいところです。

ですが、築古物件には築古ならではの高いリスクは存在します。

それは、「修繕リスク」「入居者確保のリスク」の2点です。

「修繕リスク」は、物件がとにかく古い分、どうしても発生しがちです。

古いまま貸せると良いのですが、水回りや戸建の場合は外壁など含めた、大規模リノベーションや大規模リフォームも必要になってきます。

「入居者確保のリスク」の方は何かと言うと、

・安くしないと決まらない
・安くすると与信的に難点のある方(生活保護、低所得者)が増える

という点です。

ただこれは、リスクを裏返して許容すれば、物件探しに困っている方が多いので、入居者探しに困らなくなる可能性も出てきます。

さらに、生活保護については、行政によっては家賃は家主直で支払われるところもあり、そうなれば家賃回収できないリスクは極端に減ります。

築古物件の投資を検討する場合には、この辺りの情報取集も怠らずに進めていきましょう。

さて、ここからはいよいよ、

「投資物件購入」するならこの会社・このサービス

として、具体的に会社やサービスを紹介していきます。

【投資物件購入】中古マンションならこの会社・このサービス

中古マンション

投資用中古マンションを販売している数ある会社の中から、代表的な2社を紹介します。

いずれも実績充分。

特長も際立っている会社です。

RENOSY ASSET(リノシー・アセット)

トラスト

投資会社や物件情報収集には、一括資料請求も便利ですので、有力なサービスを1件紹介します。

Oh!Ya(オーヤ)一括資料請求

次いで、中古マンション投資で抑えておきたい会社として、売主の会社が多い中、仲介がメインの会社を紹介します。

特長が際立っており、こちらもおすすめです。

ジー・ピー・アセット

スターフォレスト

この後続けて紹介するのは、「仲介手数料無料や半額で物件を探せるサービス」です。

ポータルサイトや各不動産会社のサイトなどで見つけた物件に、直接問い合わせをする前に、仲介手数料が下がるかどうかを確認するのに、使うと良いでしょう。

ゼロ区

お家.com

【投資物件購入】中古戸建ならこの会社・このサービス

中古戸建

投資用中古戸建だけ専門で扱っている会社はあまりないので、物件の探し方としては、投資用、通常のポータルサイトから個別に検索して探して、募集している不動産会社に問い合わせをするのが一般的です。

代表的な投資用、通常のポータルサイトを紹介します。

おすすめポータルサイト紹介

【不動産投資初心者】応用編①予算と与信あり→中古一棟、土地活用

中古アパート

「中古マンション、中古戸建一戸からではなく、もっと大きな物件で始めたい。」

「自分の予算と与信力を最大限活かしたい。」

初めての不動産投資では、慣れないことが多いので、特に慎重に動くことが求められますが、多額の予算とローンを組める与信力があるのであれば、一棟物件で不動産投資を始めるのも「あり」です。

さっそく、投資用中古一棟物件を専門で扱っている会社を2社、紹介します。

武蔵コーポレーション

また、

「持っている土地を活用して不動産投資を始めたい」

「土地の購入から始め、新築投資をしたい」

こういった場合に、土地活用専門の会社を探すのに便利なサービスを3件、専門の会社を2社、紹介します。

タウンライフ土地活用

リビンマッチ

ビルドリ

ピュアリアルエステート|ケイアイスター不動産

【不動産投資初心者】応用編②手間暇かけてもいい→リノベーション

リノベーション

中古マンションや中古戸建投資でも、物件価値をあげて投資する手法として、リノベーションも近年知られるようになりました。

ではさっそく、リノベーション専門の会社を3社、紹介します。 

MEコーポレーション

ログリノベ

ミタイナ|ログリノベ

【併用したい手法】|セカンドオピニオン、小口投資、他の運用、節税

情報収集

不動産投資を進めていくにあたり、セカンドオピニオンを求めて慎重を期すのは、非常に有効です。

以下、セカンドオピニオンを手がけている会社を2社、紹介します。

セカオピ

ベストチョイス

小口投資も近年注目を浴びています。

小口投資を通常の不動産投資と併用する。

通常の不動産投資より小さく、小口不動産投資から始めてみる。

そんな時の選択肢となる「小口不動産投資」のサービスを、いくつか紹介します。

A funding

CREAL

i-Bond|Jointoα|大家.com|FUELオンライン

不動産投資に取り組むにあたっては、それ以外の投資手法についても、並行して情報収集しておいてもいいでしょう。

不動産投資だけでいくのか、他の投資も併用するのか。

他の投資情報を収集するだけでも、視野が広まり、不動産投資に役に立つのは、間違いありません。

VUCA100年時代を乗り切る資産形成術「ライフマネーセンスセミナー」

最後に、確定申告や節税について。

プロに相談することで、驚くほど節税出来たり、より有利な方法が見つかったりするものです。

そんな相談相手となる、プロの税理士を探せるサービスを紹介します。

【個人事業主/中小法人の確定申告】無料から使えるfreee(フリー)

税理士紹介ネットワーク


 

【不動産投資初心者】事前勉強|時間とお金を割けるなら強くおすすめ

セミナー

不動産投資を始める前に。

あるいは始めてからでも、時間とお金を割けるなら、不動産投資スクールなどで学ぶことは、知見が高まりリスクヘッジともなるため、非常に有効です。

以下、不動産投資スクールや投資に関する講座などを、いくつか紹介します。

ファイナンシャルアカデミー

ロバート・キヨサキ「おすすめレポート」

Global Financial School「投資の達人になる投資講座」

【投資物件管理】基本購入先に任せてOK→比較検討する場合はこちら

より良いサービスを

投資用物件を購入したら、物件の管理は、購入先の会社か、関連の管理会社に依頼することになるかと思います。

そして、それに不安や不満がある時には、自分で管理会社を探す必要があります。

どこの、どういう会社が自分の物件の管理に向いているのか。

そんな時、いったいどのように管理会社を探せば良いのでしょうか?

募集してくれる不動産会社を探すには、ポータルサイトから探すのが、まず最初のアクションとなります。

そこで、不動産会社を選定するにあたり、まず考えたいのは、「空室募集に強い会社」です。

ポータルサイトでたくさん募集広告を掲載しており、それが相場通りであること。

この条件に合致している会社を4〜5社、リストアップしてみましょう。

その際、郊外や地方の物件であれば、地元の不動産会社を探して管理を依頼するのもありです。

リストアップした会社それぞれに、空室募集や管理の条件や、空室を決める力がどうかなどを、ヒアリングしておきます。

そしていざ空室になった時、募集を依頼して、直接決めてくれた会社に管理を依頼する、というのがスムーズです。

その際には、自分の物件と同じような物件を取り扱っている、物件の近くにある会社を探し、問い合わせをしてみるのが、手間がかかりますが、取り組むべきことでしょう。

なお、もう少し手間をかけず、まずは幅広く募集と管理をしてくれる不動産会社を探したい場合に、使うと便利なサービスがありますので、紹介します。

マンション貸す.com

【投資物件売却】売却にはこのサービス|購入時に並行して相場確認も

売却

投資運用していく中で、出口となる売却。

購入した会社、管理をしてくれている会社が、売却も対応しているなら相談するのが初めのアクションになります。

その際、自分の売却したい金額と方法、許容できる日数の中で売却できる会社を、並行して探すのも、結果的に望んだ売却に近づくことが出来ます。

以下、売却に強い会社を探せるサービスを、いくつか紹介します。

マンション.navi

リビンマッチ

野村の仲介|ノムコムの不動産無料査定

不動産売却HOME4U|イエイ不動産売却査定|タウンライフ不動産売買|相続・離婚・金銭問題の不動産売却「いえカツLIFE」

イエシル

【不動産投資初心者】まずはどんどん情報収集 知見を高めていこう

投資初心者

大きな金額と長い投資期間がある、「不動産投資」。

不動産への投資をいざ始める前に、ここまで紹介してきた各社やサービスへのアプローチを主軸に、まずはどんどん情報収集をして、知見を高めていきましょう。

さて、最後に、当サイトの記事の中で、「不動産投資を始める前に学んでおいて損はないこと」について解説した記事をいくつか紹介します。

きっと、不動産投資を始める手助けとなることでしょう。

【不動産投資の勉強と実践に使える本】厳選おすすめ5冊

【不動産投資初心者のサラリーマンへ】法人設立し始めることのすすめ

【不動産投資】法人化を考える時の勉強に使えるオススメの本3選 

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