マンション投資初心者必見／投資リスクを減らせる３つの重要ポイント
マンション投資に初めて取り組む。
マンション投資となると、大きな金額の投資となり、かつ、投資資金の回収期間は数十年にも及ぶ、長いものとなります。
いざマンション投資に取り組もうとする際には、様々な情報の中から柔軟に知識を学び取り、多くの物件を見て経験値を貯め、投資に対する目利きが出来るようにしていくことが重要です。
そこで、この記事では、
マンション投資初心者必見／投資リスクを減らせる３つの重要ポイント
として、マンション投資を始めようとする初心者が、投資リスクを減らすために必ず知っておくべき3つのことをまとめました。
【マンション投資】①初心者向き物件とは？物件選びの３つのポイント
【マンション投資】②売主会社が大半のメリットとデメリット
【マンション投資】③投資の成功を左右する不動産会社の選び方
どれも大事ですが、特に大事なのは、「③投資の成功を左右する不動産会社選び」です。
自分の投資方針に合った、信頼出来る不動産会社や担当者と出会えるかどうか。
最終的には、これが投資の成功を左右します。
初めて取り組む「不動産投資」。
向かう方向性を間違えず、投資のリスクを少しでも減らして、投資を成功させられるように。
さっそく情報収集を始めていきましょう。
【マンション投資】①初心者向き物件とは？物件選びの３つのポイント
【マンション投資初心者向け】投資用マンションにはどんなタイプがあるのか？
投資用マンションにはどんなタイプがあるのでしょうか？
例えば、「中古マンション」と言っても、様々なタイプの物件があります。
・築古ワンルームマンション
・築浅ワンルームマンション
・リノベーション済みワンルームマンション
・中古ファミリータイプマンション
ワンルームマンション一つとっても、築古、築浅、リノベーション、それぞれメリットデメリットがあります。
また、ファミリータイプ物件の中にも、投資用に向いている物件も存在しています。
これらの中から、じっくりと比較検討して選び、自分に合った最適な物件を見つけることが、不動産投資の成功には不可欠です。
物件選びの重要ポイント❶キャッシュフロー重視を基本とする
キャッシュフロー重視を基本とし、いざという時の対策としても視野に入れて物件を選ぶ。
この観点に沿っていることが物件選びの基本です。
・利回りは何%か？
・毎月どれくらいのキャッシュフローになるか？
・ローン返済期間は何年か？
このキャッシュフローに関わる数字をまず抑えること。
月々運用していて、毎月ちゃんと手元資金が残る様な投資になっているかどうか。
キャッシュフローがマイナスの、赤字状態で投資運用することは、非常にリスクが高くなります。
また、マンション投資のメリットとして、よく言われている次の２つ。
・生命保険代わり
・将来の年金の足しに
特に、「年金の足しに」という話は注意が必要です。
月々のキャッシュフローが存分にプラスになっている物件なら、それでそのまま問題ないのですが、キャッシュフローがマイナスだったりすると厳しくなります。
年金受け取りの頃にキャッシュフローがマイナスだったりしたら、年金の足しどころか、逆に足を引っ張ることになってしまいます。
遠い将来のことのようですが、この辺りはちゃんと認識して、数字を把握しておく必要があります。
物件選びの重要ポイント❷いざという時の対策も視野に入れておく
また、いざという時の対策も視野に入れておきましょう。
長い投資期間の間に、急にお金が必要になるような事態に陥ることも、あるかもしれません。
そんな時、途中で売却して現金化したくなったら？
・ローンの返済が進み、何年経てばいくらくらいの売却益が出るのか
この点についても、しっかり把握しておきましょう。
・ローン返済が進んでいった時、売却して利益が出るのは何年後か？
・その時物件は築何年になっているのか？その頃にいかほどの資産価値はあるのか？
物件選びの重要ポイント❸【与信枠への悪影響】投資しようとする物件は、将来足枷にならないか？
サラリーマンが、自分の勤務先と年収を信用に、ローンを組んで不動産投資を進めていくこと。
それは、つまり、「銀行からの与信枠」を使っていくことになります。
将来、以下の予定がある場合、買おうとしている物件が、資産として高く評価されるのかどうかという観点が重要になります。
・より不動産投資を拡大して推し進めていく
・自宅の住宅ローンを組む可能性がある
・先々大きなローンを組んでいくことを考えている
投資しようと検討している物件が、以下に該当するのかどうか。
これもちゃんと事前に認識しておく必要があります。
・資産として評価される物件なのか
・与信枠だけを食いつぶしてしまう物件なのか
【マンション投資】初心者向き物件とは？物件選びの重要ポイント
不動産投資初心者であれば、いろいろとわからないことがあって当然です。
不動産投資初心者であればあるほど、様々な情報を集め、実際に話を聞き、正しく理解する。
その上で、じっくりと比較検討して、自分の投資方針を固めていくことが必要です。
よくよく慎重に検討した上で、投資しようとする物件に対する疑問点は、事前に解消しきった上で、
「自分は何を優先して、投資を進めていくことにするのか」
を、しっかりと考えて、取り組んでいきましょう。
【マンション投資】②売主会社が大半のメリットデメリット
投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の９割以上は売主
不動産投資の、いわば王道とも言える「マンション不動産投資」。
特に、東京を中心とした首都圏都市部では、売れている物件数も購入者もダントツに多く、数多の不動産会社が、様々な物件を販売しています。
その「投資用マンション」を取り扱う不動産会社では、「仲介手数料無し」の「売主」として販売しているケースが多くを占めています。
投資用中古マンション専門の不動産会社は、中古マンションを物件供給元の不動産会社から仲介で「買取」し、一旦自社所有してから物件の内容を売り物として整え直し、一般の投資家に「転売」しています。
その際、一般的には、物件価格の20%近く利益を上乗せして販売し利益を得ています。
ほぼ9割以上の投資用マンション専門の不動産会社は、この「買取転売」の形態で物件販売をしています。
売主物件のデメリット
これは、不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても割高で不利な状況を生んでしまいます。
では、不動産投資家としては、購入コストの不利さを払拭するためには、一体どうすればいいのか。
・物件を販売している不動産会社を一つ一つ探す
・一つ一つの物件を調べ、それぞれ自分で価格相場を把握する
・物件の状態を目利きをする
・売主や不動産会社と交渉を行う
・自ら金融機関を開拓する
・仲介で購入する
・管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時に募集を委託する
手間暇、労力をかけ、知識をつけて、努力を積み重ねていく。
それがおそらく、金銭的に一番お得な物件に出会える行動になります。
時間と熱意をかけて、物件を探す。
本来あるべき姿ですので、これが出来るのでしたら強くお勧めします。
ですが、初心者である一般のサラリーマン投資家が、いい物件を手間暇かけて探し、労力を割いて吟味検討して購入しようとすること。
そのこと自体、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にハードルが高いのは事実です。
売主で販売する会社から購入する場合のメリット
一方、売主として投資用マンションを販売している、大半の投資用中古マンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置とも言える存在。
物件供給元の不動産会社から、日常的に大量かつ安定的に物件を仕入れています。
その豊富な取り扱い実績を持つ投資用マンション販売会社を、不動産投資家が利用する場合は、
・豊富な物件情報を持っていて豊富な選択肢から物件選定が可能
・物件の見極めもしっかりしていて品質が高い状態で供給されている
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太いため融資が比較的にスムーズ
・頭金が少なくても融資で資金を賄うことが出来る
・管理運営までワンストップで任せる事ができる
といった点がメリットとなります。
また、自己資金が少なくても投資ができるとして、「頭金10万円」や、「手元資金0円」で投資を始めることができると謳っているケースは、仲介手数料などがかからない「売主物件」の場合がほとんどでしょう。
この方法は、「手元資金を温存出来る」「資金が少なくても投資を始めやすい」という点で、メリットにもなります。
そして、ローン金利が低く、利回りとの差分が多く生まれる場合には、さらに魅力が高まります。
それから、売主の会社には、空室が出た際の募集にも強いとアピールしている会社が多いのも、安心材料です。
販売価格に上乗せされている不動産会社の利益には、これらの手間賃や保証料としてかかる正当なコストが含まれています。
自ら手間暇をかけて労力を割き、ある程度のリスクも抱えながら、コストを抑えて運営していくのか、ある程度のコストを支払って、手間暇少ない安心の不動産経営をしていくのか。
この両方の選択肢を比べて検討した結果、売主の不動産会社を活用するのも、選択肢として間違いではありません。
【新築ワンルームマンション】よほど有利な事情がある場合以外避けましょう
ここで、「新築の投資用ワンルームマンション」について触れておきます。
「新築のワンルームマンション」は、中古に比べて、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる上乗せ金額がある分、購入後数年で大きく値下がりするのが一般的です。
だいたい3年も経つと、2割〜3割も価格が下落します。
買った年から赤字経営、その後も相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、なかなか利益は出ないでしょう。
キャッシュリッチな状態、高収入で節税ニーズがとても高い、などでない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。
このことについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
【マンション投資】③投資の成功を左右する不動産会社選び
マンション投資に取り組む際に押さえておきたいサービス、担当者とは？
不動産会社やサービスを見極める際にポイントとなるのは、次の4点です。
・低い空室率で運営している
・管理運営コストが適切
・長年の業界経験と豊富な実績
・なによりも、購入者の希望を優先し、粘り強く対応してくれるスタンス
例えば、投資用マンション不動産会社側の利益が高くなる物件を、無理に勧めて来るような姿勢の会社も存在します。
いかに良い物件を安く良い状態で仕入れられるかが、今後の不動産経営の成否を左右しますので、その会社の姿勢は特によくよく見極める必要があります。
見極め方としては、
・口コミやウェブサイトを調べてよく読み込み、その会社の特徴を掴む
・様々な会社のセミナーや個別面談に参加して、サービスや会社のスタンスを見比べ比較する
ことです。
この工程には、たくさん「手間暇を沢山かける」価値」があります。
初めに、信頼出来るサービス、会社、担当者と出会えれば、後々不動産投資を続けていくにあたり、大きな財産になっていくことでしょう。
自分の悩みや相談に、じっくりと付き合ってくれるサービスや会社、担当者を選んでいきましょう。
では、ここからは、中古マンション投資を始める初心者が十分な知識を身につけることができるセミナーとして、【トラストの中古マンション投資セミナー】を紹介します。
【トラストの中古マンション投資セミナー】十分な知識を身につけよう
【トラストの中古マンション投資】の不動産投資セミナー
中古マンション投資のトラスト。
トラストでは、初心者に向けの不動産投資セミナーを頻度多く開催。
銀座の本社会場や、オンラインで行っています。
初心者にもわかりやすく、投資のメリットだけでなくデメリットも併せて解説。
どうしたらデメリットを避けて、失敗するリスクの少ない不動産投資を行うことができるかを、丁寧に紹介しています。
「トラストの中古マンション投資セミナー」に参加すれば、初心者にとって十分な知識が身につきます。
【トラストの中古マンション投資】の特長
トラストは、東京を中心に中古マンションを取り扱っており、投資家がリスクを抑えながら安定した不動産投資に取り組めるよう、丁寧にサポートをしています。
【トラストの中古マンション投資】のメリットは次の通りです。
【トラストの中古マンション投資】のメリット
・少額資金でスタート出来て、節税対策にもなる
・生命保険代わりになる
・現物資産を保有することでインフレ対策にも
・毎月の安定した家賃収入で年金＋＠対策にも
・管理までワンストップで対応
トラストの投資家へのコンサルティングは、次のテーマで行われています。
【トラストの中古マンション投資】のコンサルティング
・頭金10万円からの不動産投資
・会社に勤めながら不動産オーナーに
・老後の人生設計は、今から自分でつくる
・東京15区でマンション投資
・中古ワンルームマンション所有を組み合わせる
・月収プラス20万円を目指す
「トラストの中古マンション投資セミナー」には下記リンクから申し込みが可能です。
【不動産投資】いざ始める前に、様々な観点から情報収集をしてみよう
大きな金額と長い投資期間がある、人生最大の買い物と言われる不動産。
不動産への投資をいざ始める前に、様々な観点から情報収集をしてみてはいかがでしょうか。
ここからは、当サイトの記事の中で、不動産投資を始める前に学んでおいて損はない、いくつかの手法について解説した記事を紹介します。
【不動産投資初心者のサラリーマンへ】法人設立し始めることのすすめ
【不動産投資】法人化を考える時の勉強に使えるオススメの本3選
【投資・不動産】「投資の達人になる投資講座」知識を成功の鍵と力に
【不動産投資初心者・失敗経験者】中立の投資スクールで成功への鍵を
当サイトではここで紹介した以外にも、戸建投資、一棟投資、小口投資など、様々な不動産投資の方法も紹介しています。
知識と情報を身につけて、不動産投資のリスクを減らしていきましょう。
