【不動産投資・中古一棟マンション】サラリーマンが失敗を避けるために注意すべきこと
はじめに：サラリーマン属性を活かそう
サラリーマン属性は一般的に企業経営者よりも有利で、例えば上場企業の年収700万円のサラリーマンの方が、年収1500万円の中小企業オーナーより多く借り入れができる、と言われています。
そして、「INVASE（インベース）不動産投資調べ」によると、好条件で借り入れができる融資額は年収のおよそ8倍までとされています。
INVASE不動産投資のサービスの一つである「バウチャー（不動産投資ローンを好条件で借り入れできる融資額を判定するサービス）」を利用しているユーザーを分析したところ、平均年収1,166万円に対して平均融資額は8,243万円となり、年収の約8倍となりました。8倍を超える金額を借り入れる場合には、返済リスクが高まると金融機関に判断され金利が高くなるなど、貸出条件が悪化する可能性が高いと言えます。
サラリーマンが不動産投資に取り組む際には、自宅のローンを組んで買う前に、属性を活かして不動産投資を有利な借り入れ条件で始めることが、成功への近道となります。
もし既に住宅ローンを組んでいる場合は、こちらの「モゲチェック」（住宅ローンの見直し・借り換えをサポートする住宅ローン相談窓口）などで少しでも金利の改善をしたりと、条件を良くすることも試してみてください。
サラリーマンが不動産投資失敗を避けるための３つのポイント
サラリーマンが不動産投資失敗を避けるための３つのポイントとは何でしょうか。
それは、次の３点です。
①キャッシュフローに注意する
②借入枠と投資物件のバランスを考える
③副業禁止規定に注意
【不動産投資失敗を避けるため①】キャッシュフローに注意
キャッシュフロー（毎月の家賃収入から経費を差し引いた手残りの額）に余裕を持たせておくことが、中長期にわたる不動産投資においては非常に重要です。
空室などで家賃収入が減ってしまった時、ローン返済額は変わりませんし、急なトラブルや修繕などで出費が増えることもあります。
不動産投資の収入減や支出増をもたらすリスクは様々。
リスク許容度を高めにしておくことは重要です。
【不動産投資失敗を避けるため②】 借入枠と投資物件のバランスを考える
「INVASE不動産投資調べ」によると「INVASE不動産投資（借り換えサービス、バウチャーサービス）」を利用するユーザーの平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台でした。不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。また平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。
さしあたって不動産投資を計画する際は、年収の8倍までの範囲で買える投資物件で、先々の不動産投資計画をたて、物件の選定をしていってみましょう。
【不動産投資失敗を避けるため③】副業禁止規定に注意
最近でこそ「副業推奨」が増えていますが、今一度自分の勤務先の副業禁止規定については調べておきましょう。
副業、法人設立、このあたりついての制限があると、投資戦略に変更が必要になります。
サラリーマンの不動産投資は計画的に法人化して取り組もう
不動産投資に計画的に取り組むこと、早めに始めることの重要性はこちらの記事で解説しました。
【不動産投資・初心者・サラリーマン・副業】5年、10年、15年計画を立ててみよう
【サラリーマン・20代・不動産投資・初心者】計画的に早く学び早く始めよう
計画的に取り組むことで早晩起きること、それは、「経営規模の拡大」です。
そうなった時にはもう「法人で取り組む」以外の選択肢は無いと言っても過言ではありません。
法人で取り組むことメリット詳細については、
【不動産投資・サラリーマン・副業】法人を設立し不動産投資を始めてみよう
の記事も参考にしてみてください。
この記事を読めば「不動産投資」をもっと知りたくなります
この記事を読み終えると中古マンション一棟投資に取り組むメリットとデメリットが理解できます。
そして「不動産投資」についても、もっと知りたくなります。
【中古一棟マンション投資】メリットがは多いが難易度も高い不動産投資の注意点
メリット：安定した利回り、土地資産が残る、減価償却も
中古一棟マンション不動産投資のメリットは大きくは次の3点です。
・安定した利回りを狙いやすい
首都圏郊外なら表面利回り6〜7%以上なども探すことが可能。複数の部屋があるため、空室が出てもリスクヘッジをしやすい。
・土地資産が残る
建物が古くなってても土地価格は残るため、一定の資産として残すことができる。
・減価償却
築年数とその物件の建物部分の価格によっては減価償却による節税も可能。
区分マンションとは異なり、複数世帯があるため安定した利回りを狙いやすいことと、土地が残るため一定の資産を残すことが可能です。
また、法定耐用年数の長いマンションは、RC造で47年、重量鉄骨造で34年を超えていれば、建物部分を4年間で減価償却でき、利益を圧縮することによる大きな節税メリットがあります。
デメリット・リスク：大きな借り入れが発生する
一方、中古マンション一棟投資はメリットばかりではありません。
中でも代表的なリスクとしては、大きな借り入れが発生することが挙げられるでしょう。
物件価格は、小規模なものでも1億数千万円〜中規模になると数億円。
個人の属性だけでローンを組もうとすると難しい金額になってきます。
特に、2億円を超えてくるようだとそれまでの不動産投資の実績、なかでも法人としての投資実績などがないと、厳しくなることでしょう。
また、借り入れができたとしても、その大きさや初期費用が高額になったりすることで、資金が逼迫してしまう可能性があります。
賃貸経営を続けていくに際して、常に金銭的な余力を持たせておくことは重要です。
デメリット・リスク：建物修繕リスク
次いで建物修繕リスクです。
・外壁、屋根、給水排水配管など
・防錆工事
・設備の老朽化対応
15~20年単位でこういった大きな修繕は避けられません。
購入時には修繕履歴を確認したり、ホームインスペクションを行うなどして事前に建物の状況を確認しておきましょう。特に築年が古く利回りが高い物件には注意が必要です。
また、火災保険に入っておけば、風災などでの建物被害はカバーされますので、先々の出費も抑えめにできるでしょう。
また、会社によってはリノベーションして中古一棟を販売している会社（武蔵コーポレーション）もありますので、その場合には建物修繕リスクはだいぶ抑えられているでしょう。
デメリット・リスク：エリアの変化による入居付リスク
後々で入居付けに苦戦してくるリスクもあります。
購入時に満室だとしても、空室が出た際の募集がスムーズにいくのかどうか、物件へのニーズがあるかどうか、事前によく周辺エリアの状況を確認しておきましょう。
部屋サイズが小さいと空室が出やすい
部屋サイズが小さいと空室が出やすいのが一般的です。
特にシングルタイプなどの部屋数の小さなタイプ（1R・1K・1DK・2K・2DK）だと、2〜3年に1回は入れ替えが発生すると見ておくと無難です。
購入物件がファミリータイプ（2LDK以上の広めのもの）であれば比較的長く住んでくれることも多くなります。
周辺エリアの状況の変化でニーズが減少
埋まりにくくなる理由には、建築後の年数が経過するにあたって、
周辺エリアの状況の変化（大学移転、工場撤退など）により、当初に見込んでいた入居者ニーズが減少することがあります。
また、ファミリータイプですと、近隣で供給される分譲物件がライバルになります。
入居者確保にどうしても苦戦する場合にはペット可にしたり、入居条件を緩くして周辺にある他の不動産物件と差別化し、ニーズを掘り起こす策も検討しましょう。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
中古マンション一棟投資は、投資金額が高く、難易度の高い不動産投資です。
他にも様々な投資手法や物件情報も収集して、情報を比較検討し、最適な手法や物件を選ぶように行動していってみてください。
法人設立を考えたら
今からすぐに、法人つくりの調査や手続きを。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
中古一棟マンション、それと中古一棟マンション以外の物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。具体的に掴めると中古一棟マンションの特質もより詳しく理解できるようになります。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
マンション一棟投資、アパート投資、土地活用
マンション一棟投資を扱う不動産会社の中でもそんなに多くはありません。
そんな中でも、
は、一棟物件を専門で扱っていて、マンションのみならずアパートも積極的に取り扱っています。
特にリノベーションして貸し出す手法で、安定した高利回りの物件を供給しています。
また、その他にもアパート投資を取り扱う会社はたくさんありますので、
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。詳細はこちらの記事から確認が可能です。
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資には中古マンション投資、新築マンション投資があります。
中古、新築それぞれにメリット・デメリットがありますので、その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
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アパート、マンション、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはアパート、ワンルームマンション、戸建投資以外にも様々な手法があります。
国は異なりますが海外不動産投資、なかでもアメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
