【初めての任意売却】任意売却とは？
「任意売却」。
なかなか聞き慣れない言葉だと思います。
ではその「任意売却」とは一体何か。
不動産売却の方法の一つである「任意売却」について、簡潔にまとめてみます。
・住宅ローンの滞納で今後返済が難しく、かといって売却しても売却金額より住宅ローンの残高が多い場合、債権者（金融機関）と話し合い、同意を得て売却する手法
・ただし「登記簿謄本」の「抵当権」を抹消してもらう必要があるため、債権者が同意してくれないと売却を行うことができない
通常、住宅ローンの滞納が3～6ヶ月連続して続くと、債権者は少しでも住宅ローンを回収するために自宅を差し押さえて競売を実行しますが、任意売却をすると競売の実行を止めることができます。
また、交渉内容によっては、引越し代を確保したり、リースバックでそのまま住み続けるたりすることもできる場合もあります。
「任意売却」とは、このように特殊な不動産売却方法となります。
【任意売却】投資物件のマイナス解消 任意売却のメリットデメリット
任意売却のメリット：売却価格と費用面に魅力
任意売却：売却価格の有利さと諸費用不要のメリット
任意売却は、通常の不動産取引と同様に、なるべく多くの購入検討者に情報を届け、時間をかけて、より良い条件で購入してくれる人を選定することが可能です。
住宅ローンの滞納を周囲に知られず売却が可能。
競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却できます。
また、任意売却の手続きを弁護士などに依頼する場合、自分で用意しておかなくてはならない費用は、基本的にありません。
任意売却を依頼した業者に支払う報酬は「成功報酬」となっており、任意売却で得られた物件の成約代金から差し引かれます。
手数料は「宅地建物取引法」通りのため、不動産業者によって異なることはありません。
報酬＝成約価格の3％＋6万円＋消費税
となります。
そして、通常の不動産売却でかかる仲介手数料など3～5％程度の諸費用は、売却代金から諸費用を支払うこととなります。
さらに、債権者との交渉で売却代金から最大30万円までの引っ越し費用を融通してもらえる可能性もあります。
もちろん、返済金額の一部しか支払わず売却するので、債権者の承諾が必要です。
売却後の残債については、債権者と協議して分割返済となります。
一般的には、現実的な支払い可能金額として、月額5千円から3万円程度の返済が多いようです。
参考：競売の売却価格
通常、住宅ローンの支払いが出来なくなった場合、金融機関は抵当権を実行し、物件を競売にかけることで債権回収を行うのが一般的です。
競売では、購入側のリスクが高くなることから、入札価格は市場価格の7割程度にしたりと、市場価格より低めに売却されることが多くなっています。
任意売却のデメリット：精神的負担と信用毀損のリスク
精神的負担のリスク
任意売却では、ローンを数ヶ月にわたり滞納していることが条件になります。
債権者から支払いの督促と、連帯保証人にも請求がいくため、相当の精神的重圧がかかることを覚悟しなければなりません。
また、連帯保証人や連帯債務者の同意が得られないと手続きを進められないので、予め同意を取り付けておく必要もあります。
信用毀損のリスク
また、任意売却に限らず、住宅ローンを3ヶ月以上滞納した場合は、信用情報機関に登録される（俗にいうブラックリストに載る）恐れがあります。
そうなると、5～7年程度は審査が通らず、大きなローンは組めなくなります。
個人の信用毀損のリスクを許容する覚悟は必要です。
ではここからは、任意売却について具体的な相談をしたい場合おすすめのサービス、法律と不動産のプロがアドバイスしてくれるサービス【任意売却】上野訓弘法律事務所『不動産投資相談ダイヤル』を紹介します。
【任意売却】上野訓弘法律事務所『不動産投資相談ダイヤル』の特長
任意売却の相談対象の目安とは？
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例えば、「任意売却の相談対象の目安」としては、以下の危険度チェックに該当する場合は、「相談対象に該当する」と考えた方が良いでしょう。
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【任意売却】困った不動産の処分について、法律と不動産のプロに相談しよう
現在、投資物件が負債を増やしていくことに、この先の不安を感じ、他人には相談し辛いために、ひとりでお悩みを抱えている方もいるかもしれません。
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【任意売却】上野訓弘法律事務所『不動産投資相談ダイヤル』の口コミ
【任意売却】上野訓弘法律事務所『不動産投資相談ダイヤル』の口コミを紹介します。
相談者Aさん
私は10年前に職場の同僚が投資マンションを購入し利益を得ているという話を聞き、以前から投資に興味があった事から同僚に販売会社の営業マンを紹介していただき新築の投資マンションを１件購入しました。
ですが、予想していた数字よりも実際の数字の方が悪く、月々マイナスが出てしまう事になってしまいました。
営業マンに連絡し、話が違うという話をしましたところ、新築だと利回りがあまり取れない、新築よりも中古の投資マンションを購入すれば価格が安いので利回りも出て今支出している月々のマイナスも解消できますよ。
その話を信用し、さらにもう1件中古の投資マンションを購入しました。
確かにその物件では月々の収支がプラスになり、新築のマイナスを相殺でき持ち出しは無くなりました。
そこで、再度営業マンにもう一つ中古のマンションを紹介してほしいと依頼し、中古の投資マンションを購入しました。
購入した当初は月々利益が出ておりましたが、それは最初の1～2年だけでそれからは賃料は下がる一方、管理費の値上げ、付帯設備の修理交換などで購入10年目には年間100万円ほどの赤字になってしまいました。
月々の負担もマイナス7～8万円ほどになってしまい、このまま続けていたら実際に住まないマンションのローンのために仕事をする事になると考え先生に相談し処理してもらいました。
副収入がある事から行っていた確定申告の手間、空室になった時の不安など色々なものがなくなり手続きして非常によかったです。
相談者Bさん
私は公立高校の教師をしておりましたが、ある日突然学校に電話が入り、話を聞くと投資マンションの勧誘でした。
全く興味がなく断っていたのですが、あまりにもしつこく学校に何度も電話が入って困っていたので、しっかりと断るつもりで一度担当者と会いました。
会って断ろうとしましたが、せっかく時間を作って出向いているのに断るとはどういう事だ、人間としておかしいなど、罵倒され契約しないと帰れない、クビにされる、責任とれるかなど半ば強引に契約させられました。
当然購入した物件については利益が出る訳でもなく、マイナス続きでしたので、先生にお願いして処理してもらいました。
任意売却の相談が出来る上野訓弘法律事務所【不動産投資相談ダイヤル】の詳細はこちらのウエブサイトから確認することが出来ます。
不動産売買で危険な目に陥らないために 不動産売却、一括無料相談
不動産売買で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
ここまでで紹介したこと以外にも情報も収集して、比較検討を進め、最適な方法を選ぶように行動していってみてください。
不動産売却
任意売却以外の、不動産売却方法についての情報収集を始めてみましょう。
不動産売却を専門で取り扱う会社を紹介します。
この中には様々な不動産売却が得意な会社や、特定のエリアに強い会社もあります。
気になる会社には問い合わせを入れてみることをおすすめします。
詳しくは各記事の内容をご確認ください。
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