【不動産投資】初心者のサラリーマンが始めるのに法人設立を勧める理由
不動産投資初心者のサラリーマンに、法人を設立して始めることを勧める理由は何か。
私自身、不動産についてはこれまで数多くの賃貸物件に住み、住み替え、複数回持ち家を購入し売却した経験があり、現在も複数の不動産投資物件を法人で所有し、運用してきている経験があります。
不動産投資初心者のサラリーマンに、法人を設立して始めることを勧めるのも、こうして実際に投資・ビジネス・年収以上の収入を得た経験・不動産投資経験をやってきて、不動産投資初心者のサラリーマンが法人で不動産投資に取り組むことのメリット、良さを体感して知っているからです。
この記事を読めば不動産投資をもっと知りたくなります
この記事を読み終えると不動産投資初心者のサラリーマンが、法人を設立して不動産投資を始めるメリットが理解できます。
そして「不動産投資」について、もっと知りたくなります。
【不動産投資】初心者サラリーマンが始める場合の注意点
副業禁止規定には注意（サラリーマンの不動産投資は副業禁止になりにくい）
まず、サラリーマンが不動産投資に取り組む際に注意すべきこととは何か。
それは「勤務先の副業禁止規制に触れないか」です
副業は主に以下の4つに分類されます。
①労働系：アルバイト等
②ネット系：プログラミング、ブログ、YouTube等
③金融投資系：FX、株式投資、仮想通貨等
④不動産投資系
一般的に、金融投資系や不動産投資系は副業禁止とならないケースが多いですが、勤務先によっては全てNGということもあります。
自分の勤務先では何がOKで何がNGか、取り組む前に就業規則などを良く読んで、事前に確認しておくようにしましょう。
どの副業も、自分自身で確定申告を行えば勤務先にバレることは考えにくいですが、あえてリスクを冒さない方が無難です。
一方、例え勤務先の副業禁止規定に触れる内容だとしても、副業に取り組める方法があります。
それは何か。
・配偶者名義で不動産投資を行う
・法人名義で不動産投資に取り組む
このふたつです。
この記事では、
・法人名義で不動産投資に取り組む
について、話を進めていきます。
【サラリーマン】法人で不動産投資に取り組む場合のポイント
ある程度以上の規模を目指すのであれば、初めから法人で取り組む方がスムーズ
前回の記事では、配偶者（妻・夫）名義で不動産投資に取り組むメリットについて紹介しました。
【サラリーマン不動産投資初心者おすすめの始め方】妻・夫名義の活用
その記事の中では、次の3つをメリットとして挙げています。
①会社の副業禁止規定を避けることが出来る
②節税対策をすることが出来る
③夫（妻）が連帯保証人となりローンを組むことができる
不動産投資を行うに当たって、配偶者（妻・夫）名義で物件を所有することで、所得を分散し、税率を上げないメリットを強調しましたが、個人事業主でやっていくにあたり、規模の拡大に成功すると、途中で法人で取り組む方がより有利になる、いわば損益分岐点が存在します。
大体の目安としては、不動産投資で得る所得や売り上げが以下を超えると法人で取り組む方が有利になります。
・年間の課税所得が400万円以上
・年間の売上高が1,000万円以上
この規模以上を目指すと考えているのであれば、初めから法人で取り組む方が間違いなくスムーズです。
私は会社形態で初めから取り組みました。
中でも合同会社という形態を選択しています。
法人で不動産投資に取り組む場合のポイントは税金
会社には個人事業主とは違うさまざまな税金がかかります。
合同会社も例外ではなく、課税の対象です。
合同会社にはどのような税金がかかるのでしょうか。
また合同会社にすることで、税務上のメリットはあるのでしょうか。
ここから先は、合同会社で取り組む税務上のメリットとデメリットを紹介します。
【不動産投資・税金】サラリーマンが合同会社で取り組むメリット・デメリット
合同会社にかかる税金一覧
合同会社には、主に以下の税金がかかります。
①法人税
②法人事業税
③法人住民税
④消費税
⑤固定資産税
このほかに営業に使う車にかかる自動車税などの事業内容にかかる税金が必要です。
それでは合同会社にかかる税金を種類ごとにみていきましょう。
①法人税
法人税は法人の所得に対して課せられる税金のことで、個人でいうところの所得税にあたります。所得に応じて税率が決まります。
本業で得た利益も、片手間にやった本業外の利益も、不動産売却で得た利益も、すべて会社の利益として計上され、会社のすべての利益が対象となります。
②法人住民税
法人住民税には「均等割」と「法人税割」の２種類があります。
「均等割」とは所得金額にかかわらず納めなくてはならない一定金額の税金で、税率は法人の従業員数や資本金額などの規模に応じて異なりますが、赤字の場合でも、毎年最低７万円は支払うことになっています。
「法人税割」は法人税額をもとに課税される税金で、法人税額に法人住民税率をかけて算出されます。
均等割と法人税割を足したものが、会社の法人住民税で、会社が登記されている都道府県市町村に納めます。
③法人事業税
法人事業税とは、法人の所得に対して課せられる地方税です。
課税所得の額に応じて最低５％の税率が定められています。
④消費税
納付する消費税額は、売り上げにかかわる消費税から仕入れにかかる消費税を差し引くことで求められます（原則課税方式）が、この計算は大変です。
そのため、売り上げにかかる消費税額に、みなし仕入れ率という一定の控除率をかけて消費税を算出することもできます（簡易課税方式）。
また、以下の２つの条件を満たす場合、最大２年間消費税が免除されます。
①設立時の資本金が1,000万円以下
②設立１期目の開始6ヵ月の課税売上高または給与等支払額の合計が1,000万円以下
消費税対策は、それはそれで一大テーマでもあります。
課税事業者になると、所有物件の売却益に課税されるようになりますので、それを避けるために法人を増やしていくなども視野に入れておくことが必要かもしれません。
⑤固定資産税
固定資産税とは個人や法人が所有する土地や家屋などに課せられる地方税のことです。
会社が持っている土地や家屋、事業に用いるパソコンなどの設備で、減価償却の対象となる償却資産に課せられます。
合同会社の税金節税メリット
合同会社には様々な税金がかかりますが、個人事業主とくらべると税金上のメリットがあります。
法人税率の上がり方が緩やか
法人税の税率は、所得金額にかかわらず、課税所得30%の比例課税となっています。
これに対して、個人の所得税は、所得が高くなるほど税率も高くなる累進課税です。
個人事業主の税金とくらべると、法人税の方が税率の上がり方が緩やかですし、法人税には中小企業の軽減税率制度もあります。
期末時に資本金1億円以下の会社は、所得金額のうち800万円以下の部分にかかる課税率は22%に軽減されます。
規模の小さな会社が多い合同会社には、特に嬉しい軽減税率制度です。
家族や社員給与を経費にできる
個人事業主の場合、事業主への給料は経費に計上できず、家族への給与も原則として給与経費にできません。
家族はひとつの財布と考えるためです。
一方、合同会社の場合、自己（業務執行社員）への報酬や家族への給与が経費として認められます。
注）実際に業務を行わない社員に報酬を支払うことはできず、経費にできません
生命保険を経費にできる
個人事業主の場合、生命保険料は一定額のみが所得控除となりますが、合同会社では全額または一部が経費となります。
ただし、保険契約者が法人である必要があります。
経費に計上できる範囲が広い
合同会社は社員への福利厚生費なども経費となるため、幅広い経費の活用が可能です。
赤字を９年繰り越すことができる
赤字を繰り越すと、翌年の黒字と相殺して課税金額を減らすことができます。
個人事業主でも青色申告を行っていれば赤字を５年繰り越すことができますが、合同会社の場合は９年繰り越すことができます。
相続税かかからない
個人事業主が亡くなった場合、個人の財産すべてが相続税の対象となります。
そのため、事業のための設備などに対する相続税も納めなくてはいけません。
しかし合同会社の場合は、社長が亡くなったとしても会社は相続税の対象にならないため、事業承継のための相続税を節約することができます。
登録免許税が安い
会社を設立するには、法務局に登録免許税を支払わなくてはいけません。
合同会社の登録免許税は6万円で、株式会社の15万円に比べて安くすみます。
合同会社の税金デメリット
合同会社には以上のような税金面でのメリットがありますが、デメリットもあります。
①赤字でも法人住民税は必要
たとえ赤字であっても合同会社には最低７万円の法人住民税がかかるので、個人事業主よりも負担が増すことになります。
②経理事務が複雑
会社の税金の計算は、個人事業主とはくらべものにならないほど複雑です。
たいていの場合は税理士に依頼することになりますので、その経費も必要となります。
③社会保険への加入義務が生じる
合同会社には社会保険に加入する義務があります。
たとえ代表社員ひとりの会社であっても、加入しなくてはいけません。
厚生年金に加入できる点は人によってはメリットとなる場合もありますが、少なくとも経営上の負担は増します。
注）会社の利益がなく、役員報酬も出せないような場合は、不要と出来るケースもありますので、その場合はよく調べて対処しましょう。
妻を法人の代表に出来る場合のメリット：低金利でローンを組むことが出来る
妻を法人の代表に出来る場合のメリット：低金利でローンを組むことが出来る
今の日本は『女性が輝ける社会』を目指しています。
そのため、女性起業家を支援する制度や助成金がどんどん整備されています。
例えば日本政策金融公庫では、『女性、若者／シニア起業家支援資金』という融資を受けることができます。
この制度は、新しく事業を始める女性や若者・シニアへ支援することを目的としており、銀行に比べて金利が安くなっています。
不動産投資と言うと審査に通りにくいですが、不動産賃貸業であれば審査に通りやうすくなります。
配偶者名義の法人で不動産投資を行おうとするときに一番大事なこと【理解を得る】
配偶者も仕事をしている場合は、自身と同様、勤務先の副業禁止規定に触れないかどうかの確認からになりますが、副業禁止規定に触れていなかったり、専業主婦・主夫だったりした場合、配偶者名義の法人で不動産投資に取り組むなら、その理解を得ることが、一番重要な第一歩になります。
不動産投資について、夫婦二人で研究していたりしていて、すでに理解があれば問題ありませんが、大抵の場合は不動産投資そのものについて、あまり理解がないかもしれません。
収入がない（少ない）妻（夫）が代表の法人で多額なローンを背負うのは無理ではないか？と不安になりますが、夫（妻）の属性や条件によって融資を受けることが可能です。
夫婦の収入は家計のものという考え方があるため、自分に安定した収入があれば、収入のある配偶者が役員（業務執行社員）それを加味して審査されるからです。
では、そもそも何の目的で不動産投資を行うのか。
夫婦でこの目線を併せて置くことが肝心です。
配偶者の副業のために名義を貸すということではなく、『夫婦の事業として不動産投資を一緒に始める』というスタンスであることが肝心です。
法人設立の勧めは、こちらの記事でも詳しく紹介しています。参考にしてみてください。
【不動産投資・サラリーマン・副業】法人を設立し不動産投資を始めてみよう
【不動産投資】【法人設立】おすすめの情報収集方法
副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
そしてそれを「法人」で取り組むことで、さらに有利になります。
まず、「不動産投資」についてのアクションを行っていない方には、この機会に早めに取り組んでみることをおすすめします。情報収集だけでも始めてみましょう。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
法人設立をしようと決意した方
今からすぐに、法人つくりの調査や手続きを。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、法人設立と並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
法人でどういう物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。物件情報があると具体的に掴めるようになります。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資には中古マンション投資、新築マンション投資があります。
中古、新築、それぞれにメリット・デメリットがありますので、その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
【中古区分マンション不動産投資】小資金で取り組める不動産投資の注意点
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
・新築戸建物件を仲介手数料無料で紹介
・更に売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック、その金額はなんと最大300万円
という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。詳細はこちらの記事から確認が可能です。
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
また、こちらの記事ではサラリーマン投資家がアパート投資に取り組む際の注意点を紹介しています。参考にしてみてください。
資金少なめ・利回り重視の不動産投資【中古アパート不動産投資】の注意点
【新築アパート投資】サラリーマン投資家が失敗を避けるために注意すべきこと
マンション、アパート以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
