【中古マンション】仲介手数料無料のパターン・構造を理解する
【中古マンション】仲介手数料無料のパターン・構造を理解する
不動産を仲介で購入する際、一般的には3%+6万円の仲介手数料がかかります。
具体的にはいくらになるでしょうか？
1,000万円の物件なら36万円＋消費税
2,000万円の物件なら66万円＋消費税
3,000万円の物件なら96万円＋消費税
4,000万円の物件なら126万円＋消費税
5,000万円の物件なら156万円＋消費税
このようにかなりまとまったお金が必要です。
ところで一方、「売主」の物件では、「仲介手数料無し」となります。
また、「仲介」にも関わらず、「仲介手数料無料」を謳っている会社も存在します。
「仲介手数料」だけを見ると、「売主」の会社や「仲介手数料無料の会社」から物件を購入するのが「仲介手数料」の分、断然お得ですね。
しかし事はそう単純ではありません。
仲介手数料無料には「無料になる理由」とその理由の「良し悪し」が存在しています。
中古マンションが売主で販売されているケース
中古マンションが売主として販売されている場合、その多くは、物件供給元の不動産会社から仲介で「買取」して「売主」として販売しています。
その際には一旦自社所有して「リノベーション」をし、価格を付け直して一般の投資家に「転売」しているケースがよく見られます。
「リノベーション」では、一般的には、物件価格の30%近くの経費と利益を上乗せして販売していることが多いようです。
30%の内訳は、従業員の給与、賃料、車両費、水道光熱費、広告宣伝費、事務用品費、通信費などの様々経費と利益です。
正当なコストと利益が乗っている価格ではありますが、「売主物件で仲介手数料無料だからお得」と単純に言えるものでもありません。
中古マンションが仲介手数料無料で仲介されているケース
中古マンションが仲介手数料で販売されているケースには大きく２つのケースに分かれています。
①売主の物件
売主からの仲介手数料だけで、買主側に仲介手数料を請求しない
②仲介の物件
売主側の仲介会社から手数料を分けてもらい、買主側に仲介手数料を請求しない
①の売主物件を仲介する場合の「買主の仲介手数料無料」ですが、仲介会社としては出来るだけ収益を上げるために「両手」と言われる「売主」と「買主」両方からの仲介手数料獲得を目指すのが一般的です。
ですが、売主からの仲介手数料が確保されるため、買主側の仲介手数料を値引き、あるいは請求しなくても一定の収益が発生するため、仲介会社のスタンスによっては積極的に取り入れる会社が増えてきています。
一方、②の「売主側の仲介会社から手数料をわけてもらう」場合では、その物件の売主が契約を急いでいる、物件の人気があまりない、などの特別な事情があるケースが多いでしょう。
「仲介なのにどうして仲介手数料が無料なのか？」
その理由や事情をよく確認して話を進めることが必要です。
【参考：新築マンション】新築プレミアムには注意
ここで「新築マンション」についても触れておきます。
新築マンション販売の取引形態には、売主による直販や販売代理、販売提携（代理）、販売提携（媒介）が多く、いずれも仲介手数料は不要です。
一方で、新築マンションには、分譲会社の利益が更に上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されていることがほとんどです。
そのため、購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割も下落します。
不動産は立地が最大の価値でもありますので、将来その土地が値上がりするようでしたら、キャピタルゲインが見込めることも十分ありますが、多くのマンションでは「新築プレミアム」分を取り戻すことは難しいでしょう。
その事実は様々な事例やデータでも裏付けられています。
「新築」も仲介手数料がかからないからお得、という訳では決してありませんので注意してください。
【中古マンション】仲介手数料無料で信頼できる会社選びのポイント
【中古マンション】仲介手数料無料の理由
「仲介なのにどうして仲介手数料が無料なのか？」
そのケースとして
①売主の物件
売主からの仲介手数料だけで、買主側に仲介手数料を請求しない
②仲介の物件
売主側の仲介会社から手数料を分けてもらい、買主側に仲介手数料を請求しない
大きくこの２つのケースを紹介しました。
いずれにせよ、「仲介手数料が無料」である理由や事情をよく確認して話を進めることが必要です。
特に②仲介の場合、
・仲介手数料を無料にできる仕組みが何か、どこでコストダウンをしているのか
が大事なチェックポイントとなります。
コストダウンの手法として代表的なものを、以下の(A)と(B)にまとめました。
(A)広告費などを減らしコスト削減
・テレビCMを作る代わりに、ホームページで集客
・チラシでポスティングする代わりに、不動産ポータルサイトで情報発信
・新聞折込チラシで内覧会の告知をする代わりに、インターネットで情報発信
・集客や物件の提案をアプリでできるようにする
(B)工数を単純に削るコスト削減
・住宅ローンのフォローをしない（買主任せ）
・売主と価格や条件の交渉をせず、売買契約をせかす
・宅地建物取引士資格者の数を減らす
(A)のIT技術を使った広告集客や接客は「不動産テック」と呼ばれ、今後伸びていく分野です。
こういった、インターネットやアプリを活用する方法は他の工数を削減することなく、むしろ効率化が図れる分、コストダウンを行いながらサービス向上も可能です。
一方の(B)のやり方では単純に工数や人員を減らしていますので、顧客サービスの低下に直結します。
これでは、
・他社との差別化のためだけに仲介手数料を無料にしている
と言っても過言ではないでしょう。
【中古マンション】仲介手数料無料で見るべき観点
経費がかかる大手かどうか
・売主だからか
・売主側の仲介手数料を分けているのか
・企業努力による仲介手数料削減か
これ以外に注意すべき観点としては、経費がかかる大手かどうかという点もあります。
例えば大手が取り組んでいる以下のことをしようと思うと、莫大な費用がかかります。
・CM制作
・一等地に事務所や店舗を構える
・たくさんの営業マンやスタッフを雇う
・大規模なホームページやアプリを開発・維持する
・中小の不動産会社ではマネしづらいラグジュアリーなサービスを提供する
大手の中には、1回の成約における平均手数料率が5%を越えるところもあります。
つまり、「両手仲介が基本」になっているのです。
上述のようなサービスを維持しようと思うと、そうなるのでしょう。
仲介手数料以外の費目で請求されていないか
最後に、経営努力によらない仲介手数料削減の方法を紹介します。
不動産会社から「○○手数料」や「○○コンサルティング料」などの形で別途請求されたら、ご注意ください。
その会社は、宅建業法に違反しているかもしれません。
以下の全てを満たすものを除いて、不動産会社は仲介手数料以外の費用を請求できないルールになっています。
・依頼者の依頼に基づいて発生したもの
・通常の仲介業務では発生しない費用
・実費
「仲介手数料無料」とうたっていても、別途費用を請求されたら要注意です。
その費用が上述の3つにちゃんと当てはまっているか、しっかり確認しておきたいところです。
その請求が「通常の仲介業務」の範囲内の業務であれば、本来請求できません。
これを知らずに払ってしまうと、実質的には不動産会社への支払額が減らないことになります。
【中古マンション】仲介手数料無料で信頼できる会社選びのポイント
これまで見てきたように、「仲介手数料無料＝良心的な会社」というわけではありません。
仲介手数料だけではなく、その不動産会社の良し悪しをしっかり見極めて、買い手のニーズに向き合って仲介してくれる会社を選ぶこと。
中古マンションを買うときの仲介手数料は、無料や半額にできます。
ですが無料や半額をうたう不動産会社の中には、顧客ではなく、自社の利益だけを考えている会社もあります。
なぜ仲介手数料を無料や半額とできているのか。
・売主物件だから仲介手数料無料なのか
・売主側の仲介手数料を分けているのか
・企業努力による仲介手数料削減か
・経費が割高になっていて顧客に転嫁されている大手ではないか
・仲介手数料以外の経費を請求されていないか
これらの観点から無料の理由よく見極めて、仲介手数料無料で信頼できる会社選びを成功させましょう。
ではここからは、上記の観点に見合う、「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」で仲介をしている不動産会社【スターフォレスト】を紹介します。
【中古マンション購入】【仲介手数料無料】スターフォレストの特長
【中古マンション購入】【仲介手数料無料】スターフォレストの特長
スターフォレストでは仲介手数料最大無料で不動産仲介をしています。
そのスターフォレストの特長を紹介します。
【スターフォレストが仲介手数料無料にできる3つの理由】
①広告は自社ホームページを中心にして無駄な広告費を削減
②業界歴の長いスタッフのみで接客することで売り込み営業マンの人件費の削減
③より多くのお客様に喜んでいただく為に片手手数料を実現
【スターフォレストが価格交渉に成功する３つの理由】
①不動産業界歴10年以上、交渉経験も豊富なスタッフだけが担当
②売主の希望や詳しい状況はどうか(引越しの予定は決まっているか）など状況把握の徹底
③売り出してから時間が経っているのか？リフォームが必要そうな箇所はもう無いか？はもちろん周辺エリアの物件相場も熟知している
スターフォレストで取り扱いができる物件で、売主から手数料がいただける物件は全て仲介手数料無料にできます。
以下のリンクから希望の物件が手数料無料にできるか1分で診断しています。
スターフォレストで仲介手数料を最大無料にできる物件とは？
スターフォレストでは、中古マンションであればリノベーション済やリフォーム済のマンションの多くが仲介手数料が無料となります。
一戸建てであれば、新築分譲一戸建て、リフォーム済、リノベーション済の一戸建ての多くが仲介手数料無料となります。
スターフォレストのホームページに掲載している物件はほんの一部で、無料にできる物件を全て掲載されていません。
見つけた物件のURLを添えて以下のリンクから問い合わせしてみてください。
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