【中古ワンルームマンション投資】売主が大半の構造を理解し取り組む
投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の９割以上は売主
不動産投資の王道「中古ワンルームマンション投資」。
特に東京を中心とした首都圏都市部は、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。
その「中古ワンルームマンション投資」では、「仲介手数料無し」の「売主」として販売している会社が大半です。
中古ワンルーム マンションを物件供給元の不動産会社から、仲介で「買取」。
一旦自社所有して一般の投資家に「転売」しています。
その際、一般的には物件価格の20%近く利益を上乗せして販売しています。
ほぼ9割以上の中古ワンルームマンション販売会社は、この「買取転売」形態で物件販売をしています。
売主物件のデメリット
このことは、不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況になります。
ですので、不動産投資家としては、物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し、一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて物件の状態を目利きをして交渉を行い、自ら金融機関を開拓し、その結果仲介手数料を支払って購入。
そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時には募集を委託するのが、金額的には一番お得な行動になります。
売主で販売する会社から購入する場合のメリット
ですが、その手間、何よりも販売会社と競争していい物件を手間暇かけて探し、労力を割いて吟味検討して購入する。
そのこと自体が、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にはハードルが高いのも事実です。
中古ワンルームマンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置。
安定的に大量に物件を仕入れています。
そのため、不動産投資家が利用する場合、一般的には、
・豊富な物件情報を持っていて選択肢が豊富
・物件の見極めもしっかりしていて商品価値は高い状態で供給
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太い
・管理運営までワンストップで任せる事ができる
のがメリットです。
そして空室募集にも強い会社が多いのも安心材料です。
販売価格に上乗せされている利益には、手間賃や保証料としてかかる正当なコストが含まれています。
自ら手間暇をかけて、コストを抑えて運営していくのか、コストを支払い手間暇少ない不動産経営をしていくのか。
不動産投資初心者のサラリーマンが、初めて中古ワンルームマンション投資に取り組む場合、売主の不動産会社を活用するのは間違いではありません。
「どの程度までの経営規模を目指すのか」「何を優先するのか」の選択
あくまで副業として、５棟１０室までの経営規模で留めるつもりなのであれば、不動産販売会社に手間暇かかる部分を任せて、本業やプライベートに浮いた時間を使う、節税を計るのは、充分頷ける選択です。
※５棟１０室についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
【不動産投資・サラリーマン・副業】５棟１０室基準：初めから法人での不動産投資を勧める理由
それだけニーズもあるからこそ、これだけ多数の売主の中古ワンルームマンション販売会社が存在しているとも言えます。
【新築ワンルームマンション】よほど有利な事情がある場合以外避けましょう
ちなみに、新築のワンルームマンションでは、利益が更に上乗せされている事と、いわゆる新築プレミアム分、購入後3年経つうちには、価格が2〜3割も下落します。
買った年から赤字経営、相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、利益は出ないでしょう。
キャッシュリッチである、高収入で節税ニーズがとても高いなどでない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。
詳しくはこちらの記事でも解説しましたので、参照してみてください。
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
中古ワンルーム投資で抑えておきたい不動産会社の重要ポイントとは？
では、中古ワンルームマンション販売会社の中で、特に東京の不動産投資に取り組む際に抑えておきたい会社とは、どういう会社でしょうか。
中古ワンルームマンション投資物件で、以下の条件を兼ね備えていれば、魅力的な投資対象となると思います。
・月々の収益が安定している
・購入後の物件価格が値崩れしにくく安定している
・出口戦略がしっかりしていて高い売却益を狙いやすい
・管理、リフォームまで安心出来る体制がある
そういった物件を取り扱う会社と出会えれば、後々不動産投資を続けていくにあたり、大きな財産になっていくことでしょう。
そんな物件を取り扱っている不動産投資会社の代表として、「イチワプロパティ」を紹介します。
収益力の高い築古マンション投資に特化【イチワプロパティ】の特長
「イチワプロパティ」は、主に東京都心の好立地物件を中心とした、中古ワンルームマンションを取り扱う不動産投資会社です。
創業10年、取引件数3,000件の実績は、これまでしっかりとお客様に支持されてきた証です。
中でも３つの大きな特長があります。
①新築・築浅に比べ収益に高い優位性を持つ築古マンションに特化
②優良な物件仕入れ先と売却時に困らない海外投資家への出口戦略
③リフォーム、管理とワンストップでの運用サポート
それではここから、それぞれについて詳しく見ていきましょう。
①新築・築浅に比べ収益に高い優位性を持つ築古マンションに特化
新築・築浅に比べ収益に高い優位性を持つ築古マンション
1.下落幅が小さく資産価値を維持しやすい
マンションは、築年数がある程度経つと、価格の下落幅が低くなります。
新築から築20年以上経過すると、価格の下落幅が小さくなるのが一般的です。
そのため、築20年以上を経過した築古マンションへの投資であれば、購入時の資産価値をその後長い期間に亘りかなり維持できます。
例えば、「イチワプロパティ」の取り扱い物件では、購入10年後の資産価値の平均維持率は91.8%という実績です。
2.利回りが高く毎月の収益を得やすい
不動産投資では物件を選ぶときに、投資額に対する利益の指標として利回りが重要視されます。
高い利回りの物件は、大きな収入を得ることが可能です。
築古マンションは新築マンションの約半値で購入ができ、購入価格に対して賃料はそれほど下がらないので利回りが高くなります。
そのため毎月のローン返済額が少なくなり、毎月の収支を大きくプラスへと持っていきやすいという特長があります。
3.修繕積立金が上がりくいため、月々のコストを抑えやすい
また毎月のコストである修繕積立金に関しては、新築時は安く設定されており段階的に上がっていく傾向があります。
築年数が古くなっていくと修繕積立金は上がりにくくなります。
4.家賃が下がりにくい
築古マンションの場合、新築マンションと違って、家賃収入の増減がほとんど発生しません。
家賃収入が年間100万だった場合、10年後も変わらず年間100万円の収益が上がるケースがほとんどです。
収益面で有利な築古マンションの特長まとめ
「イチワプロパティ」で物件を購入した投資家のケースでは、1,200万円で購入した築古マンションを10年後に1,080万円で売却した結果、リフォーム費用や銀行からの金利、10年間の返済で半分近くに減った残債を差し引いて、400万円以上の総収益が上がりました。
このように、築古マンション投資では、月次の運用での収益、売却時の大きな収益と併せて、運用している期間トータルでの収益を大きく上げやすい特長があります。
【築古マンション投資の高い収益の特長】
1.下落幅が小さく資産価値を維持しやすい
2.利回りが高く毎月の収益を得やすい
3.修繕積立金が上がりくいため、月々のコストを抑えやすい
4.家賃が下がりにくい
築古マンションで運用を始める場合、このように価格の下落リスクが低くなり、収支が安定しやすくなります。
少しでも興味があれば、「イチワプロパティ」に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
②優良な物件仕入れ先と売却時に困らない海外投資家への出口戦略
「イチワプロパティ」では、築古マンション投資で収益をあげるための最大のポイントとなる出口戦略において、海外の不動産投資家とのネットワークを持つため、スムーズな対応をすることが可能です。
また、物件仕入れに際しては、直接オーナー開拓をしているため、購入費用を抑えた物件紹介が可能となっています。
その「イチワプロパティ」の詳細は、以下のリンクから確認できます。
③リフォーム、管理とワンストップでの運用サポート
物件を、１０年間といった長い期間運用していくためには、管理の充実が欠かせません。
また、長い期間に必ずと言っていいほど、入居者の入れ替えとリフォームが発生します。
そのリフォームを自社で行うことができるのも、「イチワプロパティ」の特長です。
日々の管理から、いざという時のリフォームまでスムーズに対応できるのも、長い運用期間においては安心材料となることでしょう。
「イチワプロパティ」の特長は、以下のリンクからより詳しく確認することができます。
【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
中古区分マンション投資以外の投資物件情報も収集して、情報を比較検討し、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。
法人設立を考えたら
法人設立のためには、まずは法人のつくり方の調査や手続き方法を知ることが必要です。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
中古区分マンション以外の物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。具体的に掴めると中古区分マンションの特質もより詳しく理解できるようになります。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資にはここまで紹介してきた中古マンション投資、新築マンション投資があります。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、その詳細は以下の記事も参考にしてみてください。
誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」３つのポイント
誰でもできる「リスクを減らせる新築マンション投資」３つのポイント
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
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という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】（中古一棟不動産）の特徴、口コミ
