【中古マンション投資初心者】規模拡大で必須の考え方、ツール、会社

【中古マンション投資初心者】規模拡大を目指す際に必須の考え方

チェック

中古マンション投資の初心者が、本格的に取り組んで規模拡大を目指すと決めた時に、必須となる考え方とは一体何でしょうか。

・投資を通じて利益の最大化を追求する
・コストダウンを追求するのを大事にする
・キャッシュフローを大事にする
・自らの努力して、手間暇かけて知見を貯めて情報収集する

この考え方をベースに置いて、具体的にどう行動するのかを考えることが重要です。

物件を購入する場合には、

①売主会社から安易に購入せず、自ら物件を探してきて、仲介で購入する
②信頼できる仲介会社を探しパートナーにする
③規模の拡大を見越して法人設立をセットで考える

また、サラリーマン属性であればその有利さを活かしきることは、無論大事なことです。

そして、購入後にはその他にも、

・管理会社を自ら探し見つける
・サブリースは使わないで済むように物件を整える
・空室募集は一般媒介で複数業者が競争するように持っていく

と、利益が最大化できるように考え、行動し続けることが大事になってきます。

①【中古マンション投資】売主会社はデメリットだと認識し仲介で探す

メリットデメリット

投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の9割以上は売主

不動産投資の王道「中古マンション不動産投資」。

特に、東京を中心とした首都圏都市部は、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。

その「中古マンション不動産投資」を取り扱う不動産会社は、「仲介手数料無し」の「売主」として販売しているケースが大半を占めています。

その投資用中古マンション専門の不動産会社は、中古マンションを物件供給元の不動産会社から仲介で「買取」し、一旦自社所有してから物件の内容を売り物として整え直し、一般の投資家に「転売」しています。

その際、一般的には、物件価格の20%近く利益を上乗せして販売し利益を得ています。

ほぼ9割以上の投資用中古マンション専門の不動産会社は、この「買取転売」の形態で物件販売をしています。

売主物件のデメリット

このことは、不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況を生んでしまいます。

では、不動産投資家としては、購入コストの不利さを払拭するためには一体どうすればいいのか。

物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し、一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて物件の状態を目利きをして交渉を行い、自ら金融機関を開拓し、その結果仲介手数料を支払って購入する。

そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時に募集を委託することが必要です。

手間暇、労力をかけ、知識をつけて、努力を積み重ねていく。

それがおそらく、金銭的に一番お得な行動になります。

不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か

不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か。

それは、投資であるからには「収支が良好である」こと、つまり「利益の最大化」です。

投下した資金に対してどれだけのリターンがあるかが最も重要で、リターンに最大の影響を及ぼすものは物件価格賃料です。

つまり、物件価格、賃料、そしてその二つから算出される利回りが最優先されるべきでしょう。

割高物件を購入しないために欠かせない知識があるとすれば、当然それは物件価格と賃料の相場です。

物件価格と賃料の相場を知る事こそが適正価格で物件を購入する近道になります。

中古ワンルームマンション投資で成功するためには【仲介>売主】

このように、不動産投資で成功するには、物件を相場で、あるいは相場よりも少しでも安く購入することが最も重要です。

売主と買主の媒介である仲介では、双方の折り合いがつく物件価格に落ち着きます。

仲介で物件を探すことが適正な物件価格での購入に繋がりやすく、「不動産投資のリスクを減らす」ことにも繋がります。

是非、仲介で物件を探してみましょう。

②【中古マンション投資】押えたいツールと信頼できる会社を見つける

見つける

中古マンション投資。

その物件の探し方と相場データの調べ方としては、次のようなものを利用するのが一般的なのではないかと思います。

①不動産物件情報サイト(SUUMOLIFULL HOME’Sat homeニフティ不動産不動産ジャパンなど)※
②各不動産会社サイトの物件情報

③投資用不動産物件情報サイト(健美家楽待LIFULL HOME’S不動産投資at home投資など)※
④接点のある営業マンからの情報提供(メールなど)
⑤街で見かける現地看板、オープンルームなど


※①③の各サイトについて、詳しくはこちらの記事でも解説しています。
【不動産投資初心者もこれを読めばOK】おすすめサイト10選:特徴と使い方

これらの情報から、物件タイプ、広さ、エリア、築年数ごとの価格相場を調べ、その物件がお得なのか、一般的か、割高か、などを判断していくのではないでしょうか。

こうした情報から、丹念に地道に情報を調べていくことがまずは大事なことですが、そこで見つけた情報がいい内容なのか判断するためにも、これらのサイトに加えて、押えておきたいツールがあります。

そして、いざ良い物件を見つけた時に、その物件で想定した通りに不動産投資がうまくいくのか、安心して相談できる、信頼できる不動産会社を見つけることも重要です。

この押さえておきたいツールと信頼できる不動産会社を見つけることについては後述します。

③【中古マンション投資】労力かけてでも法人設立もセットで考える

調べる

規模の拡大を目指す。

本格的に不動産投資に取り組むのであれば、法人設立は避けて通れません。

そして、法人設立を不動産投資より先に準備しようと考えるようになるのも、当然のことです。

まず、法人設立方法の調べ方、手続きを知ることが必要でしょう。

法人作りは時間と手間とお金がかかります。

一から全て自分でやるのはとっても大変ですが、非常に勉強になるので、一度自ら取り組んでみることはおすすめです。

法人を設立して不動産投資に取り組むメリットや注意点は、こちらの記事に詳しくまとめています。

是非、チェックしてみてください。

【不動産投資初心者のサラリーマンへ】法人設立し始めることのすすめ

【不動産投資・サラリーマン・副業】法人を設立し不動産投資を始めてみよう

【不動産投資・サラリーマン・副業】5棟10室基準:初めから法人での不動産投資を勧める理由

【中古マンション投資】初心者の規模拡大での必須ツール、会社

ではここからは、

・押さえておきたいツールと会社
 ❶【中古マンション投資】物件探し必須のツール「住まいサーフィン」
 ❷失敗相談事例に学ぶ中古マンション投資【ジー・ピー・アセット】

について紹介していきましょう。

❶【中古マンション投資】物件探し必須のツール「住まいサーフィン」

【中古マンション投資】物件探し必須のツール「住まいサーフィン」の特長

住まいサーフィン

住まいサーフィンの特長

「住まいサーフィン」とは一体どんなサービスなのでしょうか。

その特長は以下の通りです。

・マンション購入・売却に本気な方のための無料会員制セカンドオピニオンサイト。
・会員約24万人の声と業界最大級の不動産ビッグデータを元にマンション情報を公開。

「住まいサーフィン」の特長は、一般的な不動産情報サイトにはない「価格情報」や「評価」をチェックできること。

資産性に重点を置いた情報が多数。

各種メディアに出演している不動産の専門家、沖有人による動画講座「沖レク」。

その他、他の不動産サイトにはない、独自の調査・ランキングデータを見ることができます

【1】モデルルームに行かなくても価格表が見られる
号室特定の新築マンション価格表10万戸超を無料公開

【2】不動産の専門家による講座が無料で受講できる(沖レク)
・約70本、総時間数15時間以上の内容のマンション購入に関する講座が視聴可能
・マンション購入前にしてはいけないこと、住宅ローンの基礎知識、モデルルーム見学のポイントなど、購入検討者に必須の基礎知識を得られる
・資産性の高い物件の選び方、災害リスクの考え方や災害エリアの確認法など、マンション投資に積極的な上級者向けの知識も得られる

【3】教育熱心な子育て世帯が気になるランキングを多数見られる
・保育園に入りにくい駅ランキング
・年収の高い学区ランキング
・高学歴な親が多い学区ランキング
など、未就学児の親が住まい選びをするときに重要視する項目のランキングデータを調べられる

【4】客観的なマンション評価がわかる
・ユーザーによるマンション評価
・住まいサーフィン独自のマンション評価
・デベロッパーの評価・評判(値段が下がりにくいマンション、住み心地、アフターサービス)
・管理会社満足度ランキングなどを公開中

「住まいサーフィン」の詳細はこちらのウェブサイトから確認できます。

「住まいサーフィン」の詳細を見る

資産価値が数値化されている「住まいサーフィン」の機能をすぐに使おう

①「自宅査定1億件のデータを分析しマンションの取引時価を算出。無料で簡単に住戸単位の査定ができます。

②ローンシミュレータ年収から予算の適正&上限がわかります。低金利時代を活用した、あなたにあったマンション探し。

③ユーザ評価・関係会社評価・資産性評価マンションを買う前・売る前に客観的な判断材料が手に入る、マンションの第三者評価。

④価格表なかなか見れない新築時の価格表広告サイトではないからこそ惜しまず公開。

資産価値が数値化されている「住まいサーフィン」の機能。

無料会員登録をして、すぐに使ってみましょう。

「住まいサーフィン」の無料会員登録は、こちらのウェブサイトからすぐに行うことが可能です。

「住まいサーフィン」の無料会員登録をする

❷失敗相談事例に学ぶ中古マンション投資【ジー・ピー・アセット】

ジー・ピー・アセット

失敗相談事例に学ぶマンション投資【ジー・ピー・アセット】の特長

ジー・ピー・アセット』は、不動産投資物件の学習・相談・購入・賃貸・売却まで、マンション経営に関わるすべてのサービスを提供しています。

お客様満足度95%、2001年の創業以来相談実績5,300件以上。

不動産投資のいわば「駆け込み寺」として、不動産投資の失敗相談を受け付けてきました。

マンション投資で失敗しないためにもっとも大事なのは、声高にささやかれるメリットに踊らされずに「自分らしくマンション投資」をすること。

ジー・ピー・アセット』では、マンション投資で陥りがちな失敗や注意すべきポイントを取り上げ、失敗しないためにはどうすればよいのかアドバイスしています。

仲介で中古投資用マンションを紹介している『ジー・ピー・アセット』。

その詳細は下のリンクから確認することが出来ます。

失敗相談事例に学ぶマンション投資【ジー・ピー・アセット】の詳細を確認する

【ジー・ピー・アセット】に寄せられた実際の不動産投資の失敗相談事例①

投資マンションローン、とにかく大損でした・・・・。

新築で購入した私のワンルームマンション。売れる金額と、ローン金額が見合うのに何年かかるのでしょうか?

私は、都内某病院の勤務医です。

港区内にマンションの所有し家族四人で住んでいます。

4年前のある日、たまたま掛かってきた不動産営業マンの電話に出たのが運のつきだったのでしょうか。

「不動産は生命保険つきのローンだから、投資マンションも買ったほうが良いですよ。もしもの事があった時、自宅を貸すわけには行かないけれど、投資用のマンションなら残された人たちの大切な収入源になりますよ。」

とか

「戻ってくる税金の一部でローンの支払いが出来ます。」

「家賃収入と、ローンの支払いと最悪でもトントンになります」

などと言われそれならと、渋谷区幡ヶ谷のマンション確か20平米のワンルームマンションを2500万で購入しました。

一年目は確かに、節税効果もあり、税金が還付され、家賃収入とローンの支払いの収支がプラスになりました。ところが二年、三年と経ちますと戻り分が少なくなり結局収支がマイナスになりました。

その後もその営業マンから

「買い増しませんか。そうすればまた収支がプラスになりますよ。」

などの勧誘を受けましたが、これ以上のローンの負担が怖く、逡巡しておりました。

そんなときです。

中古マンションを仲介している業者から私が所有している同じワンルームマンション内のどうタイプの部屋を買いませんかというDMが舞い込んだのです。

その金額に目を疑いました。

1500万?そんな馬鹿な、買ってから4年経っていないマンションが4割安い?

あわてて業者に電話して聞いてみたところ、こういう答えでした。

「このお部屋は、前所有者の方が支払いが出来ず、不動産競売にかかったのです。その部屋をある不動産業者が落札してリフォーム後今売り出しました。」

ということは・・・その値段がこの物件の妥当な値段?

私のこのマンションの残債は、2200万以上あります。

ということは・・・今売ったら700万以上の損?

その不動産業者の方に

「ここからは値段は落ちません。」

などと慰めにならない言葉を掛けられ、悄然として帰宅したことを忘れられません。

マンション投資コンサルタントの川島 瑠美がお答えします。

今回の場合、今、売却するには痛手が大きすぎます。我慢強く、粘りの経営をするのが賢明でしょう。

投資用として新築マンションを購入した場合、このようなケースは少なくありません・・・

今回ご相談いただいたケースでは、月々の持ち出しも発生しているのではないでしょうか?

お客様の中には多少持ち出しをしてでも売却をしてスッキりしてしまいたいという方もいらっしゃいますが、今回の場合、今、売却するには痛手が大きすぎます。

我慢強く、粘りの経営をするのが賢明でしょう。

『新築マンション』というと聞こえは良いのですが、購入した瞬間から中古扱いになってしまいますし、売却価格は分譲価格の6-7割になるケースがほとんどです。

お家賃に関しても、中古よりもやや高い賃料を取れるのは、最初の賃借人様だけで、2回目以降の募集に関しては、家賃にはほとんど差がないのが実状です。

マンション投資で一番重要なのはやはり『物件選び』。

物件選びさえ間違わなければ、不動産投資を怖がる必要はありません。

資産背景にもよりますが、余力がございましたら、今度は中古の物件のご購入をおすすめ致します。

仲介で中古投資用マンションを紹介している『ジー・ピー・アセット』。

その詳細は下のリンクから確認することが出来ます。

失敗相談事例に学ぶマンション投資【ジー・ピー・アセット】の詳細を確認する

【ジー・ピー・アセット】に寄せられた実際の不動産投資の失敗相談事例②

分譲会社の管理は安心だと思ったのに。

管理がずさんでぼろぼろになってしまった私のマンション・・・。
私の年金計画は、マンション投資は、どうなってしまうのでしょうか?

私は外資系のサラリーウーマンです。

いや参りました。

私は新宿区の新築マンション(約10坪、約3,000万円)を老後の年金収入のために購入しました。

当然、そのお部屋はいくらで貸せるのか購入時にシミュレーションしてもらいました。

頭金10万円で金利が4.3%、20年の賃貸保証があるとの触れ込みでした。

月々が約13万円+管理費等で賃料保証が14万円でほぼ持ち出し無しのシミュレーションでした。

分譲会社の斡旋する管理でしたから、そして、その会社に賃料保証してもらったから私の人生は安泰だと思っていました。

マンションは無事完成して、私のお部屋は当然賃貸に出されました。

どんな人が私のお部屋に住んでいるのかなんて知りませんでした。

ただ、私は、その会社に賃料保証をしてもらっている訳ですから、こんな通知が来るまで当然見に行くことはありませんでした。

その通知とは、マンションのオートロックが壊されたので修理をしなくてはならない事、手すり等が錆びてきて工事をしなければならない事、そして、分譲後まだ10年で修繕積立金が550万円しかたまっていないため、私の住戸は100万円を負担するようにと言う知らせでした。

そんなに私のマンションはボロボロになったのだろうか?

10年ぶりに現地に行ってみました。

ビックリしました。

エントランスは自転車でいっぱいになっており通れるスペースがないんです。

思い出しました。

そう言えば、「自転車置き場なんて説明されなかったな。」

そして、一階のコインランドリー洗濯機も二台あるうちの一台は完全に壊れて、もう一台もかろうじて動いているという状態・・・・。

中庭には空き缶や壊れたテレビなんかが放置されて。。。。。

エレベーターや階段は落書きされていて、このマンションはどんな人が住んでいるのだろうと目を疑うほど汚い、汚れている。

今回100万円を出してもすぐに汚れてしまいそう。

それから、次に賃貸がつくどころか、売るときはどうなるのか、このまま持っていてもいいのだろうか?不安になりました。

そして私のお部屋と思われるところには、その部屋の契約者と思われる人も含め5人くらいの方が出入りしてました。

「やられたー」

「そうか、あの分譲会社の賃料保証はどんな人が入っているかなんてどうでもいいんだ。」

そのマンションに対する不安が募り、仲介会社に売却をお願いしましたが、あの管理状態では600万円がいいところです・・・・。

私の年金計画は、マンション投資は、どうすればよいのでしょうか?

マンション投資コンサルタントの藤井 誠がお答えします。

今回は家賃保証と分譲会社という2点で安心してしまった事に、大きな落とし穴があったのです!

サラリーウーマンさんのお気持ち、十分にわかります!

確かに、『賃料保証』と言う言葉には魅力は感じます。。。

しかし、今回はこの言葉と分譲会社だからという2点で安心してしまった事に、大きな落とし穴があったのです!

【今回の落とし穴の原因】
①目先の収入に気を取られ、ランニングコストの把握の説明を受けていなかった。
②賃借人についても、『賃料が入るなら。。。』と安易に思ってしまった。

この2点が原因かと思います。

でも、サラリーウーマンさん今回の経験で、きっとお気づきになったかと思います。

大切な資産の運用には、しっかりとした管理体制が必要ですね!

もちろん、しっかりとした管理体制って??、とお思いかと思います。

答えは、今、ご覧になっているホームページにあるはずです!

『失敗は成功の素』です!将来は、自分自身で大きく変えられます!

仲介で中古投資用マンションを紹介している『ジー・ピー・アセット』。

その詳細は下のリンクから確認することが出来ます。

失敗相談事例に学ぶマンション投資【ジー・ピー・アセット】の詳細を確認する

【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために

様々な不動産

年金2000万円問題や、増税、コロナ禍など様々な要因から、副業が推奨されている昨今。

今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。

勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。

そんな中で有力な資産構築に向けた副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。

不動産投資で危険な目に陥らないために。

様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。

ですので、様々な不動産会社と営業マンと会い、様々な投資手法や物件情報を収集して比較して検討を進め、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。

ここからは、本格的に不動産投資に取り組もうと考える際に、参考となる情報を紹介していきます。

一度目を通してみるだけでも、視野が拡がり、大きな失敗の可能性が減る。

その価値があると、確信しています。

不動産投資の情報収集を始めてみましょう

それではさっそく、不動産投資の情報収集を始めてみましょう

どんなタイプの投資用物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。

いろんな投資用物件タイプについて具体的に理解できるようになると、それぞれの投資用物件の特質を比較検討できるようになり、不動産投資についてより詳しく理解できるようになります。

「不動産投資用物件タイプ」や「投資用不動産会社」についての具体的な詳細は、この以下の記事から見ていくことができます。

マンション不動産投資

不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資には中古マンション投資新築マンション投資があります。

中古、新築、それぞれにメリット・デメリットがあります。

その詳細は以下の記事をチェックしてみてください。

【中古区分マンション不動産投資】小資金で取り組める不動産投資の注意点

【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由

マンション投資一覧

誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」3つのポイント

築古戸建投資

築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。

そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高い、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める「目利き力」を磨き上げていきましょう。

築古戸建不動産投資に取り組むなら、こちらの

【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための3つのポイント

を参考にしてみてください。

新築戸建投資

新築戸建。

新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。

安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。

また、

・新築戸建物件を仲介手数料無料で紹介
・更に売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック、その金額はなんと最大300万円

という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。

アパート投資、土地活用

アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。

まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。

一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。

詳細はこちらの記事から確認が可能です。

一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ

また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社への一括資料請求から始めてみるのがおすすめです。

土地活用の一括資料請求サービスベスト3

また、こちらの記事では、サラリーマン投資家がアパート投資に取り組む際の注意点を紹介しています。

資金少なめ・利回り重視の不動産投資【中古アパート不動産投資】の注意点

【新築アパート投資】サラリーマン投資家が失敗を避けるために注意すべきこと

マンション、アパート、戸建以外の不動産投資

不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも、金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資などがあります。

また逆に小さな金額では小口不動産投資があります。

その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】(中古一棟不動産)の特徴、口コミ

収益&節税が可能なアメリカ不動産投資『オープンハウス』の特徴

小口不動産投資一覧

タイトルとURLをコピーしました