【中古ワンルームマンション投資】売主が大半の構造を理解する
投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の９割以上は売主
不動産投資の王道「中古ワンルームマンション投資」。
特に東京を中心とした首都圏都市部を中心に、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。
その「中古ワンルームマンション投資」では、「仲介手数料無し」の「売主」として販売している会社が大半です。
中古ワンルーム マンションを物件供給元の不動産会社から、仲介で「買取」。
一旦自社所有して一般の投資家に「転売」しています。
その際、一般的には物件価格の20%近く利益を上乗せして販売しています。
ほぼ9割以上の中古ワンルームマンション販売会社は、この「買取転売」形態で物件販売をしています。
売主物件のメリット、デメリットを知る
売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力
売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力とは一体どんなものなのでしょうか。
それは、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にはその手軽さと簡単さがメリットであり魅力です。
売主の中古ワンルームマンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置で、物件供給元の不動産会社の仲介物件を安定的に大量に仕入れています。
そのため、不動産投資家が利用する場合、一般的には、
・豊富な物件情報を持っていて選択肢が豊富
・物件の見極めもしっかりしていて商品価値は高い状態で供給
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太く金融機関探しを任せられる
・管理運営までワンストップで任せる事ができる手離れの良さ
があります。
売主で販売する会社から購入する場合のデメリット
ではデメリットはなんでしょうか？
それは「物件価格が相場より2割ほど割高になってしまうこと」、これに尽きます。
不動産投資家にとって「上乗せされた2割の価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況になります。
そしてこのことが「賃貸経営」を続けていくのに、決定的な不利な要因になりかねません。
不動産投資家としては、
・物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し
・一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて
・物件の状態を目利きをして交渉を行い
・自ら金融機関を開拓し
・その結果仲介手数料を支払って購入
・そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時には募集を委託する
のが、金額的には一番お得な行動になります。
とは言え、これを全部自分一人でやろうとするとだいぶ大変ではあります。
【新築ワンルームマンション】よほど有利な事情がある場合以外避けましょう
ここで「新築のワンルームマンション」についても触れておきます。
新築物件には、分譲会社の利益が更に上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されているため、購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割も下落します。
大抵は買った年から赤字経営となりますし、この先相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、満足な利益は出しにくいでしょう。
キャッシュリッチである、高収入で節税ニーズがとても高いなどでない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。
もっと言えば、一般サラリーマンにとってワンルームマンション不動産投資の「失敗」に一番直結しやすいのが、新築ワンルームマンション投資です。
詳しくはこちらの記事でも解説しましたので、併せて読んでみてください。
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
【中古マンション投資は売主より断然仲介】投資総額を抑え利益UPへ
買取転売の売主物件と通常の仲介物件 どちらが優位か比較
さて、ここで具体的に買取転売の売主物件と通常の仲介物件を比較してみましょう。
まず、同じ物件でも買取転売の売主物件の販売価格には、一般的に2割近く利益が乗せられていることを前提として比較してみます。
| 中古ワンルームマンションの例 | 買取転売の売主物件 | 物件供給元の不動産会社の仲介物件 |
| 価格 | 2000万円 | 1600万円 |
| 金利 | 2% | 2% |
| 返済期間 | 35年 | 35年 |
| 返済総額 | 2772万円 | 2226万円 |
| 家賃 | 7万円 | 7万円 |
| 毎月の返済額 | -6万6000円 | -5万3000円 |
| 管理費、修繕積立金（持ち出し分） | -1万円 | -1万円 |
| 月間収支 | -6000円 | 7000円 |
買取転売の売主物件の販売価格で買う方は、月々の収支がマイナスとなりました。
買取転売の売主物件で、不動産投資の一般的メリットが強調される理由
不動産投資の一般的なメリットとしては、私的年金、節税、資産運用、など様々あります。
買取転売の売主物件では、不動産投資の一般的メリット、特に、
・ローンが払い終われば老後の生活費になる
・キャッシュフローはマイナスでも税金が還付される
という私的年金、節税面が強調されがちです。
私的年金、節税面が強調されがちです。
というのも、買取転売の場合、物件販売価格は相場より割高であることがほとんど。
そのため、毎月の収支は上記の例のようにマイナスになりがちで、アピールできるポイントが、「私的年金や節税面に集中せざるを得ない事情」があるからです。
不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か
不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か。
それは、投資であるからには「収支が良好である」こと、つまり「利益の最大化」です。
投下した資金に対してどれだけのリターンがあるかが最も重要で、リターンに最大の影響を及ぼすものは物件価格と賃料です。
つまり、物件価格、賃料、そしてその二つから算出される利回りが最優先されるべきでしょう。
割高物件を購入しないために欠かせない知識があるとすれば、当然それは物件価格と賃料の相場です。
物件価格と賃料の相場を知る事こそが適正価格で物件を購入する近道になります。
中古ワンルームマンション投資で成功するためには【仲介＞売主】
このように、不動産投資で成功するには、物件を相場で、あるいは相場よりも少しでも安く購入することが最も重要です。
売主と買主の媒介である仲介では、双方の折り合いがつく物件価格に落ち着きます。
仲介で物件を探すことが適正な物件価格での購入に繋がりやすく、「不動産投資のリスクを減らす」ことにも繋がります。
【ワンルームマンション投資】事前相談で会社を選ぶメリットを活かそう
【1Rマンション投資】事前相談して会社選定するメリットを活かそう
仲介で買える会社を調べる方法としては、本来ならば、
・物件を供給している不動産会社を一つ一つ探す
という地道な作業が必要です。
そんな中、
「その不動産会社からワンルームマンションを仲介で探してもらえるかどうかを事前確認できて、該当する会社を紹介してもらえるサービス」
があると、非常に便利なのではないでしょうか。
ここからは、それに応えるサービスを展開している、不動産投資会社紹介コンサルティングの「トウシェル」を紹介します。
ワンルームマンション投資会社が売主物件のみなのか、仲介物件も積極的に扱っているのか。
ワンルームマンション投資で事前相談で会社を選ぶメリットを活かしましょう。
【ワンルームマンション投資】トウシェルの特徴
『トウシェル（パワープランニング）』は、「資産運用のプロ」を無料で紹介し、相談者の状況に合わせた最適なプランを提案し、資産運用をサポートしているサービスです。
「資産運用のプロ」は業界実績多数の専門家。
不動産投資を活用した資産運用のことなら、初心者から経験者の方まで対応可能です。
相談は何度でも無料。
数ある投資プランの中から提案、経験豊富な専門家が対応、好きな時間に好きな場所で相談可。
そしてお客様を守る「ストップコール制度」があります。
・万が一、紹介したアドバイザーの提案内容などに不安な部分がある場合は、ストップコール制度を利用することで担当及び企業からの連絡を停止することが可能
・また、複数の方から指摘を受けた担当者については登録の抹消などを行うことで安心して利用できる
こうした取り組みで、お客様満足度は87.5%。
相談後のアンケートに答えると「5,000円」プレゼントも。
まずは情報収集の無料相談から始めてみてはいかがでしょうか。
【ワンルームマンション投資】トウシェルの口コミ
素晴らしいアドバイス対応だったと思います。資産運用からのプロから色々な話が聞け、とても参考となり貴重な時間過ごす事ができました。東京から遥々やって来て下さりありがとうございました。
北海道 50代男性 / 会社員
資産運用の相談時点で参考例の不動産がひとつしかなかったため、イメージがしづらかったので、多数あるとわかりやすかったです。
埼玉県 40代男性 / 会社員
知識がゼロベースでも安心して聞くことができました。今後の資産運用の参考にはさせていただきますが、他の資産運用方法とも比較してみたいため、一旦は見送ることにしました。
東京都 30代女性 / 会社員
トウシェルの無料相談は以下のリンクから申し込むことが可能です。
【ワンルームマンション以外の不動産投資】より深い投資理解のために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
ここからはワンルームマンション投資以外の不動産投資について紹介します。
これらについても知っておくことで、ワンルームマンション投資をより深く理解することにも繋がることでしょう。
アパート投資、土地活用
アパート投資。
取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
・新築戸建物件を仲介手数料無料で紹介
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という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】（中古一棟不動産）の特徴、口コミ
