【中古マンション・不動産】投資初心者が押さえておきたい3つのこと
不動産投資に初めて取り組む。
不動産投資となると、大きな金額の投資となり、かつ、投資回収期間は数十年にも及ぶ長いものとなります。
いざ取り組む際には、様々な情報の中から柔軟に知識を学び取り、様々な物件を見て経験を貯め、目利きが出来るようにしていくことが必要です。
そこで、この記事では、
【マンション投資】初心者が抑えておきたい3つのこととして、
【マンション投資】①売主会社が大半のメリットデメリット
【マンション投資】②初心者向き物件とはどういう物件タイプか
【マンション投資】③押さえておきたいサービス、担当者とは
をまとめました。
特に大事なのは、「③押さえておきたいサービス、担当者とは」です。
この観点から見て、自信を持っておすすめ出来るサービスと担当者を1件、紹介します。
初めて取り組む「不動産投資」。
向かう方向性を間違えず、投資のリスクを少しでも減らせるように、適切な情報収集から始めていきましょう。
【マンション投資】①売主会社が大半のメリットデメリット
投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の９割以上は売主
不動産投資の王道「マンション不動産投資」。
特に、東京を中心とした首都圏都市部は、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。
その「中古マンション不動産投資」を取り扱う不動産会社は、「仲介手数料無し」の「売主」として販売しているケースが大半を占めています。
投資用中古マンション専門の不動産会社は、中古マンションを物件供給元の不動産会社から仲介で「買取」し、一旦自社所有してから物件を売り物として整え直し、一般の投資家に「転売」しています。
その際、一般的には、物件価格の20%近く利益を上乗せして販売し利益を得ています。
ほぼ9割以上の投資用中古マンション専門の不動産会社は、この「買取転売」の形態で物件販売をしています。
売主物件のデメリット
このことは、不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況を生んでしまいます。
では、不動産投資家としては、購入コストの不利さを払拭するためには一体どうすればいいのか。
物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し、一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて物件の状態を目利きをして交渉を行い、自ら金融機関を開拓し、その結果仲介手数料を支払って購入する。
そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時に募集を委託することが必要です。
手間暇、労力をかけ、知識をつけて、努力を積み重ねていく。
それがおそらく、物件価格を抑えるのに一番お得な行動になります。
ですが、初心者である一般の投資家が、買取専門の不動産会社と競争して手間暇かけて物件を探し、労力を割いて吟味し検討して購入しようとすることは、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にとってハードルが高いのは事実です。
売主で販売する会社から購入する場合のメリット
一方、売主として投資用マンションを販売している大半の投資用中古マンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置とも言える存在。
物件供給元の不動産会社から、日常的に大量かつ安定的に物件を仕入れています。
その豊富な取り扱い実績を持つ投資用マンション販売会社を、投資家が利用すると、下記の点がメリットとなります。
・豊富な物件情報を持っていて多くの選択肢から物件選定が可能
・物件の見極めがしっかりしていて、品質が高い状態で供給されている
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太いため、融資が比較的にスムーズ
・管理運営までワンストップで任せる事ができる
そして、空室が出た際の募集にも強い会社が多いのも安心材料です。
販売価格に上乗せされている不動産会社の利益には、これらの手間賃や保証料としてかかる正当なコストが含まれています。
手間暇をかけて労力を割き、ある程度のリスクも抱えながらコストを抑えて運営していくのか、ある程度のコストを支払い、手間暇のあまりかからない、安心の不動産経営をしていくのか。
この両方の選択肢を比べた時、
不動産投資初心者のサラリーマンが、初めてのマンション投資に取り組む時、売主の不動産会社を活用するのは間違いではありません。
【新築ワンルームマンション】よほど有利な事情がある場合以外は避けましょう
ここで、「新築のワンルームマンション」について触れておきます。
「新築のワンルームマンション」は、中古に比べて、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる上乗せ金額がある分、購入後数年で大きく値下がりするのが一般的です。
だいたい3年も経つと、2割〜3割も価格が下落します。
買った年から赤字経営、その後も相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、なかなか利益は出ないでしょう。
キャッシュリッチな状態、高収入で節税ニーズがとても高いなどでない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。
このことについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
ご興味があれば、併せてご覧ください。
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
【マンション投資】②初心者向き物件とはどういうタイプか
不動産投資には特に、失敗の少ない、リスクを減らせる物件選びが求められます。
例えば、投資用不動産としての「中古マンション」と言っても、様々なタイプの物件があります。
・築古で安いワンルームマンション
・築浅のワンルームマンション
・リノベーションしたワンルームマンション
・中古ファミリータイプマンション
ワンルームマンションひとつとっても、築古、築浅、リノベーション、それぞれのメリットデメリットがあります。
そして、ファミリータイプ物件にも、中には投資用に向いているものも存在しています。
これらの中から、じっくりと比較検討して選び、自分に合った最適な物件を見つけることが、不動産投資の成功には不可欠です。
もちろん、いろいろとわからないことがあって当然でしょう。
特に不動産投資初心者であればあるほど、様々な情報を集め、実際に話を聞き、じっくりと比較検討して、自分の投資方針を固めていくことが必要です。
【マンション投資】③押さえておきたいサービス、担当者とは
マンション投資に取り組む際に押さえておきたいサービス、担当者とは？
不動産会社やサービスを見極める際にポイントとなるのは、次の4点です。
・低い空室率で運営している
・管理運営コストが適切
・長年の業界経験と豊富な実績
・なによりも、購入者の希望を優先し、粘り強く対応してくれるスタンス
例えば、投資用マンション不動産会社側の利益が高くなる物件を、無理に勧めて来るような姿勢の会社も存在します。
いかに良い物件を安く良い状態で仕入れられるかが、今後の不動産経営の成否を左右しますので、その会社の姿勢は特によくよく見極める必要があります。
見極め方としては、
・口コミやウェブサイトを調べてよく読み込み、その会社の特徴を掴む
・様々な会社のセミナーや個別面談に参加して、サービスや会社のスタンスを見比べ比較する
ことです。
この工程には、手間暇を沢山かける価値があります。
信頼出来るサービス、会社、担当者と出会えれば、後々不動産投資を続けていくにあたり、大きな財産になっていくことでしょう。
自分の悩みや相談に、じっくりと付き合ってくれるサービスや会社、担当者を選んでいきましょう。
さて、ここからは、さまざまな不動産会社を比較検討できるサービス、オンラインde物件比較を紹介します。
不動産投資初心者が、様々な情報を集め、実際に話を聞き、じっくりと比較検討して、自分の投資方針を固めていくことを相談できるサービスです。
投資用マンション情報収集を手軽に｜オンラインde物件比較
【オンラインde物件比較】のサービスの特長
オンラインde物件比較は、区分マンション投資専門の多くの会社に、簡単にまとめて一括で問い合わせが出来るサービス。
問い合わせ後の具体的なやりとりは、無料でのオンライン面談（Zoom,GoogleMeet,Skypeなど）となりますので、リスクを抑えて手軽に安心して、不動産投資についての相談をすることができます。
各社から紹介される投資用区分マンションの特徴は、次のとおりです。
- 少額からの投資でスタートすることができる
- 毎月の収入が年金代わりに、売却することで老後の資産に
- 資産圧縮で相続対策になる
- 節税対策の一つになる
オンラインde物件比較の詳細確認や具体的な問い合わせは、以下のリンクから可能です。
【オンラインde物件比較】の評判、クチコミ
ではここで、利用者の声をいつか紹介します。
「銀行に預けていた期間が勿体なく感じるくらい多くの副収入を手にすることができました。」会社員 50歳年収: 800万円 自己資産: 1000万円
今まで、銀行の定期預金に資金を預けて地道に増やそうとしていましたが、正直低金利過ぎてあまり意味がなく、思い切って資産運用として高い利回りが期待できるマンション経営をすることを決意しました。
様々な不動産会社の提案をしっかり比較することで、自分に合った条件の会社を選ぶことが出来ました。
しつこい勧誘などが無かったことも利用して良かったと思える点ですね。
おかげさまで定期預金に預けていては一生得ることの出来なかったお金を手にすることができ、大変満足しています。
「物件比較することで500万円もコストを抑えることができました」会社員 47歳年収: 740万円 自己資産: 680万円
父から相続した物件を有効活用したくてこちらのサイトを利用しました。
一度に6社の提案を受けることができたので、コストやアフターサービスを比較することができ納得いくハウスメーカーを選ぶことができ大変満足しております。
また、担当者の説明も非常にわかりやすく、こちらが懸念していた空室対策についても過去の実績を交えた説明で説得力があり、流石はプロだな!と感心しました。
これからマンション経営を考えておられる方に絶対にオススメです!!
オンラインde物件比較の詳細確認や具体的な問い合わせ、以下のリンクから可能です。
【不動産投資】始める前に、様々な観点から情報収集をしてみよう
大きな金額と長い投資期間がある、「不動産投資」。
不動産への投資をいざ始める前に、様々な観点から情報収集をしてみてはいかがでしょうか。
ここからは、当サイトの記事の中で、「不動産投資を始める前に学んでおいて損はないこと」について解説した記事を紹介します。
きっと、不動産投資を始める手助けとなることでしょう。
【不動産投資初心者のサラリーマンへ】法人設立し始めることのすすめ
【不動産投資】法人化を考える時の勉強に使えるオススメの本3選
