【不動産投資中古マンション】初心者サラリーマンが始める時の注意点
【不動産投資】サラリーマン属性「融資上の有利さ」を活かそう
サラリーマンの不動産投資は非常に有利です。
なぜなら、金融機関からの属性評価が非常に高く、比較的少ない資金で不動産投資を始めることができるからです。
サラリーマン属性は一般的に企業経営者よりも有利で、例えば上場企業の年収700万円のサラリーマンの方が、年収1,500万円の中小企業オーナーより多く借り入れができる、と言われています。
では、特にまだ大きな借入を持っていないサラリーマンが、初めて不動産投資に取り組む場合には、一体どれくらいの金額規模まで借入が可能なのでしょうか。
「INVASE不動産投資調べ」によると、好条件で借り入れができる融資額は年収のおよそ8倍までとされています。
INVASE（インベース）不動産投資のサービスの一つである「バウチャー（不動産投資ローンを好条件で借り入れできる融資額を判定するサービス）」を利用しているユーザーを分析したところ、平均年収1,166万円に対して平均融資額は8,243万円となり、年収の約8倍となりました。
8倍を超える金額を借り入れる場合には、返済リスクが高まると金融機関に判断され金利が高くなるなど、貸出条件が悪化する可能性が高いと言えます。
住宅ローンを組んでいる場合「与信余力の確認」「ローン借り換えの検討」
サラリーマンが不動産投資に取り組む場合、自宅のローンを組んで買う前に、サラリーマンの属性を活かして有利な借り入れ条件で始めることが、本来でしたら一番有利です。
ただ、もし、既に住宅ローンを組んでいる場合でも大丈夫です。
一般的には年収の8倍まで借入が可能ですので、まずは自分の与信余力を確認してみてください。
そして並行して、こちらの「モゲチェック」（住宅ローンの見直し・借り換えをサポートする住宅ローン相談窓口）を利用して、住宅ローンの借り換えを検討してみてもいいかもしれません。
具体的にどこの銀行でどれくらいの金利で借り換えすることができ、住宅ローンの金利が下がり、ローン返済額も減少することがわかります。
借り換えサービスのモゲチェック手数料は無料ですので、一度申し込んでどういった借り換えが可能なのか、確認してみてはいかがでしょうか。
サラリーマンが不動産投資失敗を避けるための３つのポイント
サラリーマンが不動産投資失敗を避けるための３つのポイントとは何でしょうか。
それは、次の３点です。
①キャッシュフローに注意
②借入枠と投資物件のバランスを考える
③副業禁止規定に注意
【不動産投資失敗を避けるため①】キャッシュフローに注意
キャッシュフロー（毎月の家賃収入から経費を差し引いた手残りの額）に余裕を持たせておくことが、中長期にわたる不動産投資においては非常に重要です。
空室などで家賃収入が減ってしまった時、ローン返済額は変わりませんし、急なトラブルや修繕などで出費が増えることもあります。
不動産投資の収入減や支出増をもたらすリスクは様々。
リスク許容度を高めにしておくことは重要です。
【不動産投資失敗を避けるため②】 借入枠と投資物件のバランスを考える
「INVASE不動産投資調べ」によると「INVASE不動産投資（借り換えサービス、バウチャーサービス）」を利用するユーザーの平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台でした。
不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。
また平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。
さしあたって不動産投資を計画する際は、年収の8倍までの範囲で買える投資物件で、先々の不動産投資計画をたて、物件の選定をしていってみましょう。
【不動産投資失敗を避けるため③】副業禁止規定に注意
最近でこそ「副業推奨」が増えていますが、今一度自分の勤務先の副業禁止規定について調べておきましょう。
副業、法人設立、このあたりついての制限があると、投資戦略の変更、再検討が必要になってきます。
サラリーマンの不動産投資は計画的に法人化して取り組もう
不動産投資に計画的に取り組むこと、早めに始めることの重要性はこちらの記事で解説しました。
【不動産投資・初心者・サラリーマン・副業】5年、10年、15年計画を立ててみよう
【サラリーマン・20代・不動産投資・初心者】計画的に早く学び早く始めよう
では、不動産投資に計画的に取り組むことで早晩起きる事態、それは、「経営規模の拡大」です。
そして、ある程度の経営規模を超えてきた場合には、「法人で取り組む」ことの有利さを活かさない選択肢は無い、と言っても過言ではありません。
法人で取り組むことメリット詳細については、
【不動産投資・サラリーマン・副業】法人を設立し不動産投資を始めてみよう
の記事に詳細を解説しましたので、参考にしてみてください。
【中古区分マンション不動産投資】メリットと３つのデメリットの比較
メリット：少額で取り組める、初期費用が安い、所有物件数を増やしやすい
中古マンション不動産投資のメリットは大きくは次の3点です。
・比較的小資金で購入可能
都内人気エリアだと2,000万円くらいするが、首都圏郊外で古くて安いワンルームマンションであれば250万円〜500万円程度でも物件が見つかる
・初期費用が安い
頭金、諸費用を低めにできれれば初期費用が安く、手持ち資金が少なくても投資を始められる
・所有物件数を増やしやすい
初期費用が少なく済めば、その分手持ち資金を次の物件購入に使うことができ、結果的に所有物件数を増やすことが可能になる
このように中古区分マンション不動産投資には、金額的に取り組みやすいという大きなメリットがあります。
ただし、後述するように、利回りは高くは無いため、不動産投資を安定して継続していくためには、キャッシュフローに注意しつつ、物件数を増やして規模の拡大を目指していく必要があるでしょう。
なお、ローンを完済すれば、中古で年数が経過する分価格が下がるとしても、一定の資産として積み上がって行きます。
デメリット①：利回りが低い
中古区分マンションの平均利回りは、エリアと築年数によって異なります。
東京近郊の例
・築10年〜20年くらいまでは表面利回り5%程度
・築20年〜35年くらいまでは表面利回り7〜8%程度
借り入れ金利や空室期間、修繕費などのコストを考えた時に、実質的な利回りは表面利回り5%前後引いて考えてみるのが無難です。
こう考えると、キャッシュフロー的にはあまり魅力的ではないケースが多いかもしれません。
もちろん、これより利回りが高い物件も沢山ありますが、その場合、その分リスクも増えがちです。
利回りの低さとともに、次にあげるデメリット②③にも特に注意を払いましょう。
デメリット②：空室対策で苦戦（ニーズの変化）
もう一つのデメリットは、空室対策、入居者確保に苦戦するケースが結構多いことです。
購入時に満室だとしても、空室が出た際の募集がスムーズにいくのかどうか、物件へのニーズがあるかどうか、事前によく確認しておきましょう。
部屋サイズが小さいと空室が出やすい
部屋サイズが小さいと空室が出やすいのが一般的です。
特に区分マンション投資で主力となるシングルタイプなどの部屋数の小さなタイプ（1R・1K・1DK・2K・2DK）だと、2〜3年に1回は入れ替えが発生すると見ておくのが無難でしょう。
空室になった後いかに速く次の入居者を確保することができるかが、経営上非常に重要になってきます。
周辺エリアの状況の変化でニーズが減少
埋まりにくくなってくる理由には、建築後の年数が経過するにあたって、周辺エリアの状況の変化（大学移転、工場撤退など）により、マンション建設当初に見込んでいた入居者ニーズが減少することが挙げられます。
そういった場合には、ペット可にしたり、入居条件を緩和して周辺物件と差別化し、ニーズを掘り起こす策も検討しましょう。
デメリット③：建物の老朽化（修繕・リフォーム・設備）
一方、中古区分マンション投資のデメリットとして、「修繕・リフォームリスク」があげられます。
・給水排水配管など
・防錆工事
・設備の老朽化対応
中古物件は15~20年単位でこういった修繕が必要になります。
購入時に修繕履歴を確認したり、ホームインスペクションを行うなどして事前に建物の状況を確認しておきましょう。
特に築年が古く利回りが高い物件には注意が必要です。
中古マンション不動産投資の具体的な情報収集を
ここまでで一通り、中古マンション不動産投資のメリット・デメリットを理解してきたら、次は具体的な情報収集へとアクションを進めてみましょう。
ここからは、その代表として、東京や大阪といった大都市中心に中古ワンルームマンションを取り扱う会社、『Renosy ASSET』リノシーアセット（GAテクノロジーズ：会社名）を紹介します。
手堅い大都市マンション投資 RENOSY（リノシー）アセットの特長
RENOSY（リノシー）アセットの特徴
『Renosy ASSET』リノシーアセット（GAテクノロジーズ）は、物件情報の管理ツールやデータ解析などにAIを活用し、効率的に不動産投資の運用を行っています。
東京や大阪を中心に大都市の中古ワンルームマンション物件の、特に投資効率が良い築10年以降の物件を扱っており、売主として販売。
そのため仲介手数料0円で購入が可能です。
賃貸管理は月額1,100円（税込）で入居者募集から家賃集金・解約精算まで管理を全面的にサポート。
管理物件の入居率は99%超と非常に高い数値を実現しています。
また、金融機関とのアレンジによっては「フルローン」での購入も可能。
自己資金が少ない方でも不動産投資を始めることが可能です。
会社は東証グロースに上場。
資料請求をすると、不動産投資の始め方がわかる「図解で分かる！老後のためのあんしん投資 ガイドブック」をプレゼントしてもらえます。
また、資料請求から初回面談でAmazonギフト券50,000円分プレゼント。※10/31までに相談した方限定
まずは『Renosy ASSET（GAテクノロジーズ）』への無料資料請求から始めてみてはいかがでしょうか。
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「安定経営、低キャッシュフロー、キャピタルゲイン期待」リノシーの物件の特徴
リノシーの取り扱う物件は都心や大都市の好立地の中古ワンルームマンション。
表面利回りは4%以上~5%未満がいいところでしょうか。
こうなると、管理費や修繕積立など必要経費を支払うとほとんど手元にはキャッシュが残らない、キャッシュフロー上は不利な条件です。
ただし、入居者確保には困らず、立地からも物件価値は下がりにくいため、将来売却時に利益を確保できる可能性は見込めそうです。
・入居者確保はしやすく安定経営
・キャッシュフローは低い
・売却益（場合によってはキャピタルゲインも）見込めそう
このように、「低リスク低リターン」「手堅い大都市マンション投資」なのが、RENOSY（リノシー）アセットの物件の特徴と言えるでしょう。
『Renosy ASSET・レノシー（GAテクノロジーズ）』の詳細は下記のウェブサイトから見ることができます。
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手軽でスマートなマンション投資 RENOSY（リノシー）の口コミ
手間を掛けずに
資産全体のリスク分散を。
40代男性（医師）
不動産投資で収入を得るために、時間と手間を掛けてしまっては本末転倒だと思っています。
仕事も忙しいですし、プライベートな時間も大切にしたい。
国内外の株式や各種投資信託などもしていますが、それらは日々の変動をチェックする必要があります。
RENOSYなら時間と手間を掛けることなく不動産投資ができるのです。
安定性の高い不動産投資をすることで、資産全体のリスク分散ができることは心強いことでもありますね。
無駄に思える“腹の探り合い”がなかった。
50代男性（情報通信会社勤務）国内外の株式投資や投資信託もしているのですが、不動産投資は正直怪しいし実際に変な会社も多い。僕はまず、こちらからの突然の連絡であっても、言葉遣いだったりの対応がしっ
かりしているかどうかや、質問に的確に答えてくれるか、そういうところを重視していますね。
RENOSYはそういった対応がしっかりしていて、無駄に思える腹の探り合いをせずに、僕の求めているスピーディーな商談、簡潔な交渉ができたので満足できましたね。
確かにマンション経営は安定性も高いですし、得られるリターンもきちんとある。
そこだけをぐいぐい推してくるのではなく、リスクをきちんと説明してくれるというのは、ポイント高いですね。
信頼できます。
他人資本で大きな投資ができる。
20代男性（広告代理店勤務）今はマンションを3件所有していますが、マンション経営のメリットは、ローンを利用することで小額の自己資金で大きな投資ができる、いわゆる“レバレッジ効果”を活用できることと考えています。
投資を始める時に「株をやりたいから一億円貸してくれ」というのは無理な話だと思いますが、投資用不動産であれば可能ですし、他人資本で資産形成ができるのは非常にいいなと思ったポイントですね。
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【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
中古区分マンション投資以外の投資物件情報も収集して、情報を比較検討し、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。
法人設立を考えたら
法人設立のためには、まずは法人のつくり方の調査や手続き方法を知ることが必要です。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
中古区分マンション以外の物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。具体的に掴めると中古区分マンションの特質もより詳しく理解できるようになります。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資にはここまで紹介してきた中古マンション投資、新築マンション投資があります。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、その詳細は以下の記事も参考にしてみてください。
誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」３つのポイント
誰でもできる「リスクを減らせる新築マンション投資」３つのポイント
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
・新築戸建物件を仲介手数料無料で紹介
・更に売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック、その金額はなんと最大300万円
という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】（中古一棟不動産）の特徴、口コミ
