【不動産投資】はじめから法人で取り組むのがおすすめ
何故「はじめから法人で不動産投資をした方がいい」と言うのか
何故「はじめから法人で不動産投資をした方いい」と言うのか。
それは、私自身、これまで数多くの賃貸物件に住み、住み替え、複数回持ち家を購入し売却した経験があり、現在、複数の不動産投資物件を法人で所有し、運用してきているからです。
こうして、実際にやってみて、法人で不動産投資を行うことの有利さを知っているからです。
この記事を読めば「不動産投資」をもっと知りたくなります
この記事を読み終えると「不動産投資を法人で取り組む」という選択が有利であることが理解できます。
そして「不動産投資」についても、もっと知りたくなります。
【不動産投資】法人で取り組むメリット：個人との違い
法人の有利さ：税制面、経費面
税制面：個人は累進課税で不利
不動産投資の収入は所得税に含まれるので、家賃収入が増えると総合課税で給与所得に加算され、所得税が上がります。
そして、家賃収入は不動産所得、売却益は譲渡所得となるため、原則として不動産所得と譲渡所得双方の損益通算はできません。
・家賃収入は累進課税で住民税（10％）と合わせると最大55％
・譲渡所得は分離課税
短期譲渡所得（所有期間5年以下）：住民税と合わせて約39％
長期譲渡所得：住民税と合わせて約20％の税率
税制面：法人の方が損益通算出来、税率上も有利
家賃収入は事業収入なので法人税率だけに影響します。
家賃収入も不動産所得も売却益も損益通算ができ、別の事業で出た黒字を不動産所得の赤字で相殺することも可能で、全体の課税所得を減らすことができます。
・不動産保有時・不動産売却時どちらも法人税として計算でき
税率は最大約37％
税制面：個人か法人かの境目となる課税所得は？
課税所得が900万円を超えるかどうかが税制上ではひとつの境目です。
個人：所得税＋住民税の43％
法人：36.81％
法人のほうが税率は低くなります。税金は、一般的には法人の方が有利に処理することができます。
経費面：法人の方が自由度が高い
不動産投資に関する経費は個人も法人も使えるのは同じですが、法人であれば損益通算による他の事業との合算などで、より自由度が増してきます。
また、法人の定款に書いてある事業内容に関する経費にも併せて使える分、より自由度が高くなります。
法人の有利さ：融資面、償却面
融資面：個人と法人での重視ポイントの違い
一般的に、個人は、物件の収益性や担保評価と個人の信用力が重視されます。
法人は業績が重視されることが多く、自己資金の多さや返済原資（主に当期利益）の豊富さをアピールできるような内容に仕上げておくと融資にプラスに働きます。
やり方によっては法人の方が有利に仕上げやすいと言えます。
損失繰越期間面・償却面：法人の方が有利
法人の方が融資対策上プラスとなりやすい点が、損失繰越期間の長さと償却の違いです。
損失繰越期間
個人は最長3年、法人は最長9年
償却
個人は強制償却、法人は任意償却
法人の減価償却は、過少な償却でも容認され、過少に申告されて残った部分は、次年度以降に償却することが可能で、これは「任意償却」と呼ばれます。
損失繰越可能な期間の長さと任意償却を使えることから、法人の方が融資対策上プラスとなります。
【不動産投資】法人のデメリット
いくつかデメリットはあります。
法人設立のコスト
株式会社の場合は設立費用に20～30万円が必要
合同会社においては6～15万円程度
経理処理が複雑
税理士に依頼する費用も視野に
デメリットと言っても、いずれ不動産投資の規模が大きくなってくれば吸収できてしまうレベルです。
なお、税制面の説明では「課税所得900万円を超えるかが法人への境目」という話をしましたが、
年間所得が400万円を超える水準にしていくことを想定しているのであれば、その他の節税方法もあるため、初めから法人化で取り組んだ方がよいでしょう。
【不動産投資】株式会社か合同会社か
【不動産投資】合同会社がおすすめ
私は合同会社を設立し、不動産投資を始めました。
それと言うのも、事業内容とコスト面から考えて合同会社の方が有利かつ器として充分だったからです。
【不動産投資】株式会社と合同会社の比較
それでは、株式会社と合同会社を比較してみましょう。
設立費用での差、決算公告の要不要、向いているケースから見て、合同会社で充分に用を足すと思います。
株式会社であるメリットはあまり感じません。
ちなみに、合同会社でも規模の大きい、知名度の高い会社は存在しています。
アップルジャパン合同会社 、アマゾンジャパン合同会社、合同会社西友、シスコシステムズ合同会社、ユニバーサルミュージック合同会社などが有名です。
【不動産投資・サラリーマン・副業・法人】さっそく情報収集を始めよう
副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
そしてそれを「法人」で取り組むことで、さらに有利になります。
まず、「不動産投資」についてのアクションを行っていない方には、この機会に早めに取り組んでみることをおすすめします。情報収集だけでも始めてみましょう。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
法人設立をしようと決意した方
今からすぐに、法人つくりの調査や手続きを。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、法人設立と並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
法人でどういう物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。物件情報があると具体的に掴めるようになります。
法人設立を見送った方
まずはすぐに、不動産投資の情報収集を始めましょう。
これはこれで時間がかかることです。
早めに開始するに越したことはありません。
法人設立を見送ったのであっても、個人としてどういう物件を買っていくと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。物件情報があると具体的に掴めるようになります。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資には中古マンション投資、新築マンション投資があります。
中古、新築、それぞれにメリット・デメリットがありますので、その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
【中古区分マンション不動産投資】小資金で取り組める不動産投資の注意点
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
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アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
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また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
また、こちらの記事ではサラリーマン投資家がアパート投資に取り組む際の注意点を紹介しています。参考にしてみてください。
資金少なめ・利回り重視の不動産投資【中古アパート不動産投資】の注意点
【新築アパート投資】サラリーマン投資家が失敗を避けるために注意すべきこと
マンション、アパート以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
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