【不動産売却の税金】5年以内は高い個人、有利な法人・節税の注意点

【不動産売却の税金・節税】少しでも有利な売却を

売却

不動産売却。

その際に必ず付いてくるのが「売却益」への税金です。

税率について、個人では購入し引き渡しを受けてからの期間の長さによって大きな差異が出てきます。

少しでも有利な条件での売却をするためにも、「売却益の節税」について、しっかりと情報収集して考えていくことが大事になってきます。

【不動産売却時の税金の種類】必ず発生する2つの税金

税金

不動産譲渡時の税金の種類

不動産売却時にかかるこれらの税金は、大まかに分けると2つに区分されます。

譲渡所得の有無にかかわらず課される税金と、譲渡所得が出たときだけ課される税金です。

以下が不動産譲渡時の税金の種類です。

税金の種類区分どんな時に払う必要があるのか?
登録免許税国税・不動産登記の名義変更をするとき
・抹消登記をするとき
・抹消登記をするとき  
印紙税国税売買契約書に添付する収入印紙代
譲渡に係る所得税国税不動産等を売却した時に所得が出た場合
住民税(道府県民税・市町村民税)地方税同上
復興特別所得税国税同上

ベンチャーサポート不動産株式会社HPより引用

譲渡所得に関係なく必ず課される税金は「登録免許税」と「印紙税」

登録免許税と印紙税は主に不動産売買契約の手続きの際に発生するため、不動産売却で所得が発生しなくても払わなくてはなりません。

登録免許税
・不動産の持ち主が変わるとそれに伴って登記の変更が必要
・登記変更や、申請の際に発生する税金が登録免許税
・慣習として買主が登記費用を負担することになっている

ただし、売却物件に住宅ローンの残債があるなど抵当権がついている場合、物件の抵当権の抹消する際にも登録免許税を支払う必要があり、これは売主側の負担となります。

抵当権抹消登記を申請する際にかかる登録免許税は、不動産1筆につき1000円です。

土地1筆の上に建物が1つの場合には2000円になります。

また、抹消登記の申請手続きを司法書士に依頼する場合には司法書士への報酬も別途発生します。

相場は1~2万円となっています。

印紙税
・課税文書である契約書には収入印紙が必要
・この収入印紙を購入することで、間接的に納税をしたことになる

不動産譲渡契約の場合の印紙税額を表にまとめました。

軽減税率が適用されていることがありますので、最新の情報はしっかり確認しましょう。

不動産譲渡契約書の契約金額本則税率
10万円超 50万円以下400円
50万円超 100万円以下1000円
100万円超 500万円以下2000円
500万円超 1000万円以下10000円
1000万円超 5000万円以下20000円
5000万円超 1憶円以下60000円
1億円超 5億円以下100000円
5億円超 10憶円以下200000円
10億円超 50憶円以下400000円
50億円超600000円

ベンチャーサポート不動産株式会社HPより引用

【不動産売却の税金・節税】5年以内の短期譲渡は高い個人の注意点

チェック

居住用に用いていた家屋や土地については3000万円の特別控除がある

所有期間の長短に関係なく、居住用に用いていた家屋や土地については3000万円の特別控除が認められます。

そのため、マイホームを売却した際の譲渡所得の金額が3000万円以内であれば、この特別控除を適用して税金は発生しないこととなるのです。

ただし詳細の適用条件がありますので、自分の不動産売却が該当するかは改めて確認しましょう。

譲渡所得への税率は保有期間によって変わる

譲渡所得の金額を求めたら、税率を乗じて所得税額を求めます。

給料を受け取った場合の給与所得や年金を受け取った場合の雑所得などは、所得が高いほど高い税率で所得税を計算することとされています。

しかし、不動産を売却した際の譲渡所得は、金額が大きいかどうかではなく、その不動産を保有していた期間の長短により税率が変わります。

以下は、居住用財産を譲渡した場合の税率表です。

税率表
ベンチャーサポート不動産株式会社HPより引用

売却した不動産の保有期間が、売却した年の1月1日時点で5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、所得税率30.63%、住民税率9%の合計39.63%が課税されます。

売却した不動産の保有期間が、売却した年の1月1日時点で5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、所得税率15.315%、住民税率5%の合計20.315%が課税されます。

また、マイホームで保有期間が10年を超えている場合は、3000万円の特別控除が適用されるうえ、3000万円の特別控除を適用した後の金額について6000万円までの部分については所得税率10.21%、住民税率4%の合計14.21%で課税されます。

保有期間が長いほど税率は低くなります

保有期間の計算方法ですが、原則的には譲渡の時期とは物件の引渡しの日となります(ただし、例外的に譲渡契約日でも良いことになっています)。

【不動産売却の税金・節税】損益通算が使えて有利な法人での売却

注目

では法人で所有している不動産を売却する場合はどうでしょうか。

平成30年度の資本金1億円以下の中小企業の法人税の実効税率は33.59%

その税率は平成26年度は36.05%、平成27年度は34.33%、平成28年度には33.80%と徐々に引き下げられています。

税率だけで見ると、個人所有のうち、所有期間5年以下の短期譲渡所得のときより有利です。

居住用不動産の売却は個人のほうが有利

しかし、実際にどちらが有利かは税率だけでは判断できません。

前述の、 「居住用財産の3,000万円特別控除」 の適用があれば、所有期間が短くとも、利益が3,000万円以下であれば個人の場合は支払う税金を0円にすることができます。

この場合は個人が有利と言えます。

損益通算も合わせて考えると法人が有利なケースも

一方で、法人のほうが有利なケースも多く存在します。

法人の場合適用できるのが損益通算。

損益通算とは、ある所得でのプラスを、別の所得のマイナスと相殺することで税金を抑える方法です。

個人の場合、不動産は分離課税のため他の所得や損失と相殺することができませんが、法人の場合、同一事業年度内であれば損失や費用の種類を問わず損益通算が可能です。

法人の損益通算は、その使いやすさ、組み合わせのしやすさが非常に便利です。

不動産を複数所有している場合などは、法人の方が有利になります。

法人で不動産を所有する有利さについては、こちらの記事も参考にしてみてください。

【不動産投資初心者のサラリーマンへ】法人設立し始めることのすすめ

【不動産投資・サラリーマン・副業】5棟10室基準:初めから法人での不動産投資を勧める理由

【不動産投資・サラリーマン・副業】法人を設立し不動産投資を始めてみよう

【不動産売却の税金は専門家に】ベンチャーサポート不動産・会社概要

ベンチャーサポート不動産株式会社

不動産売却に関する税金は、個人・法人、物件の売却のタイミングなどによって税率が変わります。

そして、税率の適用には様々な条件があります。

実際に売却する場合の詳しい税率や有利な取り組み方については、ぜひ専門家の意見を確認してみてください。

ここでは、その「不動産売却の税金」について専門の会社を紹介します。

ベンチャーサポート不動産・会社概要

名称ベンチャーサポート不動産株式会社
東京銀座オーミオフィス
〒104-0061 東京都中央区銀座3丁目7番3号 銀座オーミビル9階
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横浜オフィス
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FAX番号:045-548-4559
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ベンチャーサポート不動産株式会社の詳細はこちらのwebサイトから確認することができます。

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不動産売買で危険な目に陥らないために 不動産売却、一括無料相談

様々な不動産

不動産売買で危険な目に陥らないために。

様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。

ここまでで紹介したこと以外にも情報も収集して、比較検討を進め、最適な方法を選ぶように行動していってみてください。

不動産売却

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この中には様々な不動産売却が得意な会社や、特定のエリアに強い会社もあります。

気になる会社には問い合わせを入れてみることをおすすめします。

詳しくは各記事の内容をご確認ください。

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