【中古マンション投資は売主より断然仲介】投資総額を抑え利益UPへ

【中古ワンルームマンション投資】売主が大半の構造を理解する

マンション

投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の9割以上は売主

不動産投資の王道「中古ワンルームマンション投資」。

特に東京を中心とした首都圏都市部を中心に、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。

その「中古ワンルームマンション投資」では、「仲介手数料無し」の「売主」として販売している会社が大半です。

中古ワンルーム マンションを物件供給元の不動産会社から、仲介で「買取」。

一旦自社所有して一般の投資家に「転売」しています。

その際、一般的には物件価格の20%近く利益を上乗せして販売しています。

ほぼ9割以上の中古ワンルームマンション販売会社は、この「買取転売」形態で物件販売をしています。

売主物件のメリット、デメリット

メリットデメリット

売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力

売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力とは一体どんなものなのでしょうか。

それは、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にはその手軽さと簡単さがメリットであり魅力です。

売主の中古ワンルームマンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置で、物件供給元の不動産会社の仲介物件を安定的に大量に仕入れています。

そのため、不動産投資家が利用する場合、一般的には、

・豊富な物件情報を持っていて選択肢が豊富
・物件の見極めもしっかりしていて商品価値は高い状態で供給
・瑕疵担保責任を負い、プラス@の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太く金融機関探しを任せられる
・管理運営までワンストップで任せる事ができる手離れの良さ

があります。

売主で販売する会社から購入する場合のデメリット

ではデメリットはなんでしょうか?

それは「物件価格が相場より2割ほど割高になってしまうこと」、これに尽きます。

不動産投資家にとって「上乗せされた2割の価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況になります。

そしてこのことが「賃貸経営」を続けていくのに、決定的な不利な要因になりかねません。

不動産投資家としては、物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し、一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて物件の状態を目利きをして交渉を行い、自ら金融機関を開拓し、その結果仲介手数料を支払って購入。

そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時には募集を委託するのが、金額的には一番お得な行動になります。

とは言え、これを全部自分一人でやろうとするとだいぶ大変ではあります。

【新築ワンルームマンション】よほど有利な事情がある場合以外避けましょう

注意

ここで「新築のワンルームマンション」についても触れておきます。

新築物件には、分譲会社の利益が更に上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されているため、購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割も下落します。

大抵は買った年から赤字経営となりますし、この先相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、満足な利益は出しにくいでしょう。

キャッシュリッチである、高収入で節税ニーズがとても高いなどでない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。

もっと言えば、一般サラリーマンにとってワンルームマンション不動産投資の「失敗」に一番直結しやすいのが、新築ワンルームマンション投資です。

詳しくはこちらの記事でも解説しましたので、併せて読んでみてください。

【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由

【中古マンション投資は売主より断然仲介】投資総額を抑え利益UPへ

お件が増える

買取転売の売主物件と通常の仲介物件 どちらが優位か比較

さて、ここで具体的に買取転売の売主物件と通常の仲介物件を比較してみましょう。

まず、同じ物件でも買取転売の売主物件の販売価格には、一般的に2割近く利益が乗せられていることを前提として比較してみます。

中古ワンルームマンションの例買取転売の売主物件物件供給元の不動産会社の仲介物件
価格2000万円1600万円
金利2%2%
返済期間35年35年
返済総額2772万円2226万円
家賃7万円7万円
毎月の返済額-6万6000円-5万3000円
管理費、修繕積立金(持ち出し分)-1万円-1万円
月間収支-6000円7000円

買取転売の売主物件の販売価格で買う方は、月々の収支がマイナスとなりました。

買取転売の売主物件で、不動産投資の一般的メリットが強調される理由

不動産投資の一般的なメリットとしては、私的年金、節税、資産運用、など様々あります。

買取転売の売主物件では、不動産投資の一般的メリット、特に、
・ローンが払い終われば老後の生活費になる
・キャッシュフローはマイナスでも税金が還付される

という私的年金、節税面が強調されがちです。

私的年金、節税面が強調されがちです。

というのも、買取転売の場合、物件販売価格は相場より割高であることがほとんど

そのため、毎月の収支は上記の例のようにマイナスになりがちで、アピールできるポイントが、「私的年金や節税面に集中せざるを得ない事情」があるからです。

不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か

価格

不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か。

それは、投資であるからには「収支が良好である」こと、つまり「利益の最大化」です。

投下した資金に対してどれだけのリターンがあるかが最も重要で、リターンに最大の影響を及ぼすものは物件価格賃料です。

つまり、物件価格、賃料、そしてその二つから算出される利回りが最優先されるべきでしょう。

割高物件を購入しないために欠かせない知識があるとすれば、当然それは物件価格と賃料の相場です。

物件価格と賃料の相場を知る事こそが適正価格で物件を購入する近道になります。

中古ワンルームマンション投資で成功するためには【仲介>売主】

成功と失敗

このように、不動産投資で成功するには、物件を相場で、あるいは相場よりも少しでも安く購入することが最も重要です。

売主と買主の媒介である仲介では、双方の折り合いがつく物件価格に落ち着きます。

仲介で物件を探すことが適正な物件価格での購入に繋がりやすく、「不動産投資のリスクを減らす」ことにも繋がります。

ではここからは、投資家の様々な失敗事例を熟知し、「不動産投資のリスクを減らす」ことを最優先に、仲介で不動産投資をサポートしている会社「ジー・ピー・アセットを紹介します。

これできっと、仲介での不動産投資を「自分ひとりで全てやる」ことにはならなくなります。

【仲介で買う中古マンション投資】ジー・ピー・アセットの特徴

ジーピーアセット

【仲介で買う中古マンション投資】ジー・ピー・アセットの特徴

ジー・ピー・アセット』は、不動産投資物件の学習・相談・購入・賃貸・売却まで、マンション経営に関わるすべてのサービスを提供しています。

・お客様満足度93%
・創業以来9年間でセミナー受講者数5000名以上、相談4500件以上
・年間350件以上の不動産投資の失敗相談受け付け実績

マンション投資で失敗しないためにもっとも大事なのは、声高にささやかれるメリットに踊らされずに「自分らしくマンション投資」をすること。

ジー・ピー・アセット』では、マンション投資で陥りがちな失敗や注意すべきポイントを取り上げ、失敗しないためにはどうすればよいのかアドバイスしています。

仲介で探し、仲介で買う。

仲介で買う中古マンション投資『ジー・ピー・アセット』。

現在無料セミナーを開催中です。

その詳細については下記のウェブサイトから確認することが可能です。

「仲介で買う中古マンション投資」ジー・ピー・アセットのウエブサイトを見る

「不動産投資かけこみ寺」として数多の失敗へ対応、アドバイスを実践

「不動産投資かけこみ寺」として、これまで沢山の不動産投資家の失敗へ対応し、相談に乗り、アドバイスをしてきた『ジー・ピー・アセット』。

その中で代表的な事例を2つ紹介します。

価格ダウン

事例①
投資マンションローン、とにかく大損でした・・・・。新築で購入した私のワンルームマンション。
売れる金額と、ローン金額が見合うのに何年かかるのでしょうか?

私は、都内某病院の勤務医です。港区内にマンションの所有し家族四人で住んでいます。

4年前のある日、たまたま掛かってきた不動産営業マンの電話に出たのが運のつきだったのでしょうか。

「不動産は生命保険つきのローンだから、投資マンションも買ったほうが良いですよ。もしもの事があった時、自宅を貸すわけには行かないけれど、投資用のマンションなら残された人たちの大切な収入源になりますよ。」とか「戻ってくる税金の一部でローンの支払いが出来ます。」「家賃収入と、ローンの支払いと最悪でもトントンになります」などと言われそれならと、渋谷区幡ヶ谷のマンション確か20平米のワンルームマンションを2500万で購入しました。

一年目は確かに、節税効果もあり、税金が還付され、家賃収入とローンの支払いの収支がプラスになりました。ところが二年、三年と経ちますと戻り分が少なくなり結局収支がマイナスになりました。

その後もその営業マンから「買い増しませんか。そうすればまた収支がプラスになりますよ。」などの勧誘を受けましたが、これ以上のローンの負担が怖く、逡巡しておりました。そんなときです。中古マンションを仲介している業者から私が所有している同じワンルームマンション内のどうタイプの部屋を買いませんかというDMが舞い込んだのです。

その金額に目を疑いました。1500万?そんな馬鹿な、買ってから4年経っていないマンションが4割安い?あわてて業者に電話して聞いてみたところ、こういう答えでした。「このお部屋は、前所有者の方が支払いが出来ず、不動産競売にかかったのです。その部屋をある不動産業者が落札してリフォーム後今売り出しました。」

ということは・・・その値段がこの物件の妥当な値段?

私のこのマンションの残債は、2200万以上あります。ということは・・・今売ったら700万以上の損?

その不動産業者の方に「ここからは値段は落ちません。」などと慰めにならない言葉を掛けられ、悄然として帰宅したことを忘れられません。

事例①への回答
マンション投資コンサルタントの川島 瑠美がお答えします。


今回の場合、今、売却するには痛手が大きすぎます。

我慢強く、粘りの経営をするのが賢明でしょう。

投資用として新築マンションを購入した場合、このようなケースは少なくありません・・・

今回ご相談いただいたケースでは、月々の持ち出しも発生しているのではないでしょうか?

お客様の中には多少持ち出しをしてでも売却をしてスッキりしてしまいたいという方もいらっしゃいますが、今回の場合、今、売却するには痛手が大きすぎます。

我慢強く、粘りの経営をするのが賢明でしょう。

『新築マンション』というと聞こえは良いのですが、購入した瞬間から中古扱いになってしまいますし、売却価格は分譲価格の6-7割になるケースがほとんどです。

お家賃に関しても、中古よりもやや高い賃料を取れるのは、最初の賃借人様だけで、2回目以降の募集に関しては、家賃にはほとんど差がないのが実状です。

マンション投資で一番重要なのはやはり『物件選び』。

物件選びさえ間違わなければ、不動産投資を怖がる必要はありません。

資産背景にもよりますが、余力がございましたら、今度は中古の物件のご購入をおすすめ致します。

家の価格

事例
投資のマンション購入って・・・不動産屋って売りたいお部屋しか紹介してくれないの?
出来たら自分でマンションを見て選んで購入したいのに・・・。

投資マンションを購入を考えて、不動産会社に赴きました。

ローンを組むのにいくら銀行から融資を受けられるのか試算して頂きまして、試算金額が出てから、融資金額MAXの金額のマンションばかりすすめられています。私自身は自分で気に入ったマンション、価格帯を購入したいのですが・・・

結局私に合う投資物件がわからなくなってしまいました・・・

事例②への回答
マンション投資コンサルタントの藤井 誠がお答えします。


弊社ではお会いをしていきなり物件をご紹介させて頂く事はございません。

すでに数件マンションをご覧になられて、ご自身でライフプラン等も固めていらっしゃるお客様は別ですが、弊社ではお会いをしていきなり物件をご紹介させて頂く事はございません。

お客様が中古マンションを購入する事で、どのように将来をお考えになっていらっしゃるのか、購入する事が本当にベストなのかお話させて頂いてから、お客様に合った投資マンションをご紹介させて頂いております。

新築に比べ、中古市場は「年数・立地・投資額等」非常に選択肢が広いため、お客様に合ったマンションが必ずあると考えております。

この他にも沢山の相談事例と回答がある『ジー・ピー・アセット』。

無料セミナーを開催中ですので、一度参加してみてはいかがでしょうか。

その詳細については下記のウェブサイトから確認することが可能です。

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【仲介で買う中古マンション投資】ジー・ピー・アセットの口コミ

成功イメージ

ワンルームが三戸欲しいと思っていたので、価格交渉も尽力していただいて安く買わせていただいて感謝しています。
T.H様 40歳男性

―マンション投資を始めるきっかけや目的について教えてください
社会人になったころから投資に興味があり株などを一生懸命勉強してやっていたのですが、思うように成果が上がらず、また値動きが気になって精神衛生上もあまりよくないので、何かもっと安定した運用方法はないかと探していたところ、不動産投資に興味を持ちました。最初に読んだのが「恐る恐るの不動産投資」というブロガーの人の本ですごく面白かったです。 数年前に11年間勤めた会社を健康上の理由で止むを得ず退職することになりまして、その後社会保障を受けながら不安定な収入の生活を送っていました。そこへ昨年、父が他界して遺産を相続することになったので、以前から興味があった不動産に替えて家賃収入を生活の安定のために使わせてもらおうと思って本格的に勉強を始めました。 ポータルサイトは毎日検索してチェックしました。セミナーは全部で4社受けて、3ヶ月位いろいろ悩んだのですが、結局最初に受けたGPさんに決めました。他社さんのは売主物件が多いのですが売主物件は、業者さんの利益が上乗せされているため割高なのに気付きました。GPさんは仲介ですが仲介手数料を払ってでもその方が割安だとわかったので決めました。
―購入されたマンションを選んだ決め手や担当者の感想など、購入されるまでのお気持ちをお聞かせください
当初は都心5区を希望していましたが、高荷さんに蒲田を紹介されました。駅前再開発中であるのと羽田空港や都心にアクセスがよくて面白いエリアだなと思ったのと、実際に見て間取りや日当たり築年など希望条件に合ったので決めました。 また自分で興味をもった物件はすべてエクセルに入力して比較検討しているのですが、それでも十分好条件の物件であることがわかりましたので決めました。 また高荷さんに価格交渉も尽力していただいて安く買わせていただいて感謝しています。
―今後のマンション購入計画についてお聞かせください
ワンルームが3戸欲しいと思っていたので、今回2戸目ですのであともう一戸買わせていただきます。当面はそこまでの予定ですが、もしかしたら将来はローンを組んでもう一戸増やすことを検討するかもしれません。また、相続税対策という目的で母にも紹介し、母はタワーマンションを購入し、親子共々お世話になりました。相続税対策にはタワーマンションが有効だと教えていただき大変勉強になりました。

ジー・ピー・アセットさんがいなかったら、今頃私は「失敗事例」でした。
N様 20代男性

会社の先輩が不動産投資をやっていて、興味を持ちました。入社して半年も経たない頃でしたが、先輩から「やるなら若いうちからがいいぞ」と聞いたことを真に受け、すぐに数社のセミナーに参加したんです。その中の1社との個別相談で、年収350万円でも頭金0円で買えるという新築ワンルームを勧められました。最初に聞いたときは「こんな自分でもオーナーになれるんだ」とワクワクしていました。でも、担当者から内見の日程や、すぐに契約できるよう必要書類を持参してほしいなどの連絡を次々に受け、徐々に不安に。セカンドオピニオンに相談しようと思い、ネットで見つけたのがジー・ピー・アセットさんでした。

ホームページから相談を申請すると、担当の海原さんからすぐに連絡がありました。「急ぐ理由は何もない。十分納得してから買うべき」などなんと約2時間、懇切丁寧に相談に乗っていただいたおかげで、我に返った気分でした。結局その内見の話は受けず、その後は連絡も取っていません。今思えば、すごく強引に売ってくる雰囲気の会社でした。その点、電話での海原さんは、自社の宣伝はほとんどナシ。そこがすごく好印象で、一度セミナーを受けてみようと思ったんです。

オフィスは明るい空間で、受付の方の雰囲気も良く、他の会社にはない安心感がありました。セミナーの内容も、失敗事例の話が中心で、利回りの良さなど不動産投資の良い部分ばかりをうたう他社とは大違い。セミナー後に改めて海原さんと話した結果、入社1年目ではまともな物件は買えないことがわかり、まずは勉強しながら頭金を貯めていこうと考え直しました。もう少しで、私がセミナーで「失敗事例」として紹介されてしまうところでした(笑)海原さんには感謝しかありません。不動産投資は、物件よりもまずはパートナー選びが大事だと感じました。

ある程度の貯金額になった頃、海原さんからの案内で改めて物件を紹介していただきました。たまたま自宅のある中野区の物件で、出口的にも安心できそうだったため、即決で購入。契約から半年後くらいには上の階からの水漏れがあったのですが、ジー・ピー・アセットさんに迅速に対応いただいたおかげで、入居者からは逆に感謝されたくらいです。できれば20代のうちにもう1戸は買い、将来は自分で居酒屋を経営するのが今の夢ですね。

お先真っ暗だった私の人生に、光を与えてもらえました!
O様 20代女性

「20代で不動産投資を始めた」と言うと、よく驚かれるのですが、私にとってはごく自然な行動でした。今の会社に入社した時期がリーマンショックが起きた後で、何年か働いていても一向に給料が上がる気配がなく……。おまけに私は「一生独身かも」と、老後への不安を募らせるばかり。徐々にお金を使うのが怖くなり、いつしか貯金が趣味になってしまいました。

それなりの金額が貯まってきた頃、たまたまネットの記事か何かで知ったのが不動産投資。お金を運用するという発想はすごく新鮮でした。入門書などの本を何冊か読むうちにセミナーも受けてみようと思い、ジー・ピー・アセットさんを含め何社か参加してみました。他社さんのセミナーでは「これがオススメ」と、半ば押し売りされているような印象を受けましたが、ジー・ピー・アセットさんでは失敗談や業界の裏話などが聞けて勉強になったし、純粋に内容が面白かったです。特に「この業界の人は新築マンションは買わない」など、思わず「へぇ~」となることが多かったように思います。

私はかなりの慎重派です。物件を選ぶ際もいくつかの会社に何件も紹介、案内してもらいました。その中でも断トツに私の理想に近い物件を案内してくださったのがジー・ピー・アセットさんでした。担当の方は同じ女性で話がしやすく、とても親近感がありました。私が「ファミリータイプの物件を考えているんですけど、将来自分が住むかもしれないことを思うと広すぎるのもどうかと思うんです」と相談すると、ちょうど良い1DKの物件を勧めてくれたんです。しかも「住むことを考えるなら」ということで、内見ができる物件をいくつも案内していただけました。その後、時間をかけた甲斐もあって、イメージ通りの物件を購入。少ないながらもしっかりとキャッシュフローが出ていますし、機会があればもう少し物件数を増やしていきたいと考えています。

投資を始めてからお財布と心にゆとりができたせいか、以前よりもお金を使うことに積極的になれたような気がします。自然と周囲との交流も増えていき、なんと、素敵な彼に出会うことができました。その彼とは1年半ほどお付き合いした後に結婚。今は幸せな夫婦生活を満喫しています。独身への不安から投資を始めたのに、人生わからないものですね(笑)。不動産投資は、私の人生のターニングポイントになったと思います。

ジー・ピー・アセット』の詳細については下記のウェブサイトから確認することが可能です。

現在無料セミナーを開催中です。

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【ワンルームマンション以外の不動産投資】より深い投資理解のために

不動産運用

サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。

勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。

そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。

サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。

様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。

ここからはワンルームマンション投資以外の不動産投資について紹介します。

これらについても知っておくことで、ワンルームマンション投資をより深く理解することにも繋がることでしょう。

アパート投資、土地活用

アパート投資。

取り扱う会社はたくさんあります。

まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。

一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。

詳細はこちらの記事から確認が可能です。

一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ

また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。

その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。

築古戸建投資

築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。

そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。

こちらの

【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための3つのポイント

を参考にしてみてください。

新築戸建投資

次いで新築戸建です。新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。

専門で投資用新築戸建を取り扱う会社には飯田グループホールディングス一建設(はじめけんせつ)があります。こういった専門的に扱っているハウスメーカーにも一度問い合わせてみてもいいでしょう。

マンション、アパート、戸建以外の不動産投資

不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。

金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。

また小さな金額では小口不動産投資もあります。

その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。

圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】(中古一棟不動産)の特徴、口コミ

収益&節税が可能なアメリカ不動産投資『オープンハウス』の特徴

小口不動産投資一覧

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