【中古ワンルームマンション投資】売主が大半の構造を理解する
投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の９割以上は売主
不動産投資の王道「中古ワンルームマンション投資」。
特に東京を中心とした首都圏都市部を中心に、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。
その「中古ワンルームマンション投資」では、「仲介手数料無し」の「売主」として販売している会社が大半です。
中古ワンルーム マンションを物件供給元の不動産会社から、仲介で「買取」。
一旦自社所有して一般の投資家に「転売」しています。
その際、一般的には物件価格の20%近く利益を上乗せして販売しています。
ほぼ9割以上の中古ワンルームマンション販売会社は、この「買取転売」形態で物件販売をしています。
売主物件のメリット、デメリット
売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力
売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力とは一体どんなものなのでしょうか。
それは、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にはその手軽さと簡単さがメリットであり魅力です。
売主の中古ワンルームマンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置で、物件供給元の不動産会社の仲介物件を安定的に大量に仕入れています。
そのため、不動産投資家が利用する場合、一般的には、
・豊富な物件情報を持っていて選択肢が豊富
・物件の見極めもしっかりしていて商品価値は高い状態で供給
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太く金融機関探しを任せられる
・管理運営までワンストップで任せる事ができる手離れの良さ
があります。
売主で販売する会社から購入する場合のデメリット
ではデメリットはなんでしょうか？
それは「物件価格が相場より2割ほど割高になってしまうこと」、これに尽きます。
不動産投資家にとって「上乗せされた2割の価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況になります。
そしてこのことが「賃貸経営」を続けていくのに、決定的な不利な要因になりかねません。
不動産投資家としては、物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し、一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて物件の状態を目利きをして交渉を行い、自ら金融機関を開拓し、その結果仲介手数料を支払って購入。
そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時には募集を委託するのが、金額的には一番お得な行動になります。
とは言え、これを全部自分一人でやろうとするとだいぶ大変ではあります。
【新築ワンルームマンション】よほど有利な事情がある場合以外避けましょう
ここで「新築のワンルームマンション」についても触れておきます。
新築物件には、分譲会社の利益が更に上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されているため、購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割も下落します。
大抵は買った年から赤字経営となりますし、この先相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、満足な利益は出しにくいでしょう。
キャッシュリッチである、高収入で節税ニーズがとても高いなどでない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。
もっと言えば、一般サラリーマンにとってワンルームマンション不動産投資の「失敗」に一番直結しやすいのが、新築ワンルームマンション投資です。
詳しくはこちらの記事でも解説しましたので、併せて読んでみてください。
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
【中古マンション投資は売主より断然仲介】投資総額を抑え利益UPへ
買取転売の売主物件と通常の仲介物件 どちらが優位か比較
さて、ここで具体的に買取転売の売主物件と通常の仲介物件を比較してみましょう。
まず、同じ物件でも買取転売の売主物件の販売価格には、一般的に2割近く利益が乗せられていることを前提として比較してみます。
| 中古ワンルームマンションの例 | 買取転売の売主物件 | 物件供給元の不動産会社の仲介物件 |
| 価格 | 2000万円 | 1600万円 |
| 金利 | 2% | 2% |
| 返済期間 | 35年 | 35年 |
| 返済総額 | 2772万円 | 2226万円 |
| 家賃 | 7万円 | 7万円 |
| 毎月の返済額 | -6万6000円 | -5万3000円 |
| 管理費、修繕積立金（持ち出し分） | -1万円 | -1万円 |
| 月間収支 | -6000円 | 7000円 |
買取転売の売主物件の販売価格で買う方は、月々の収支がマイナスとなりました。
買取転売の売主物件で、不動産投資の一般的メリットが強調される理由
不動産投資の一般的なメリットとしては、私的年金、節税、資産運用、など様々あります。
買取転売の売主物件では、不動産投資の一般的メリット、特に、
・ローンが払い終われば老後の生活費になる
・キャッシュフローはマイナスでも税金が還付される
という私的年金、節税面が強調されがちです。
私的年金、節税面が強調されがちです。
というのも、買取転売の場合、物件販売価格は相場より割高であることがほとんど。
そのため、毎月の収支は上記の例のようにマイナスになりがちで、アピールできるポイントが、「私的年金や節税面に集中せざるを得ない事情」があるからです。
不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か
不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か。
それは、投資であるからには「収支が良好である」こと、つまり「利益の最大化」です。
投下した資金に対してどれだけのリターンがあるかが最も重要で、リターンに最大の影響を及ぼすものは物件価格と賃料です。
つまり、物件価格、賃料、そしてその二つから算出される利回りが最優先されるべきでしょう。
割高物件を購入しないために欠かせない知識があるとすれば、当然それは物件価格と賃料の相場です。
物件価格と賃料の相場を知る事こそが適正価格で物件を購入する近道になります。
中古ワンルームマンション投資で成功するためには【仲介＞売主】
このように、不動産投資で成功するには、物件を相場で、あるいは相場よりも少しでも安く購入することが最も重要です。
売主と買主の媒介である仲介では、双方の折り合いがつく物件価格に落ち着きます。
仲介で物件を探すことが適正な物件価格での購入に繋がりやすく、「不動産投資のリスクを減らす」ことにも繋がります。
ここからは、仲介で紹介してくれる不動産投資会社『プリンセススクゥエアー』を紹介します。
失敗相談事例に学ぶマンション投資【プリンセススクゥエアー】の特長
失敗相談事例に学ぶマンション投資【プリンセススクゥエアー】の特長
『プリンセススクゥエアー』は、不動産投資物件の学習・相談・購入・賃貸・売却まで、マンション経営に関わるすべてのサービスを提供しています。
お客様満足度95%、2001年の創業以来相談実績5,300件以上。
不動産投資のいわば「駆け込み寺」として、不動産投資の失敗相談を受け付けてきました。
マンション投資で失敗しないためにもっとも大事なのは、声高にささやかれるメリットに踊らされずに「自分らしくマンション投資」をすること。
『プリンセススクゥエアー』では、マンション投資で陥りがちな失敗や注意すべきポイントを取り上げ、失敗しないためにはどうすればよいのかアドバイスしています。
仲介で中古投資用マンションを紹介している『プリンセススクゥエアー』。
その詳細は下のリンクから確認することが出来ます。
失敗相談事例に学ぶマンション投資【プリンセススクゥエアー】の詳細を確認する
【プリンセススクゥエアー】に寄せられた実際の不動産投資の失敗相談事例①
投資マンションローン、とにかく大損でした・・・・。
新築で購入した私のワンルームマンション。売れる金額と、ローン金額が見合うのに何年かかるのでしょうか？
私は、都内某病院の勤務医です。
港区内にマンションの所有し家族四人で住んでいます。
4年前のある日、たまたま掛かってきた不動産営業マンの電話に出たのが運のつきだったのでしょうか。
「不動産は生命保険つきのローンだから、投資マンションも買ったほうが良いですよ。もしもの事があった時、自宅を貸すわけには行かないけれど、投資用のマンションなら残された人たちの大切な収入源になりますよ。」
とか
「戻ってくる税金の一部でローンの支払いが出来ます。」
「家賃収入と、ローンの支払いと最悪でもトントンになります」
などと言われそれならと、渋谷区幡ヶ谷のマンション確か20平米のワンルームマンションを2500万で購入しました。
一年目は確かに、節税効果もあり、税金が還付され、家賃収入とローンの支払いの収支がプラスになりました。ところが二年、三年と経ちますと戻り分が少なくなり結局収支がマイナスになりました。
その後もその営業マンから
「買い増しませんか。そうすればまた収支がプラスになりますよ。」
などの勧誘を受けましたが、これ以上のローンの負担が怖く、逡巡しておりました。
そんなときです。
中古マンションを仲介している業者から私が所有している同じワンルームマンション内のどうタイプの部屋を買いませんかというDMが舞い込んだのです。
その金額に目を疑いました。
1500万？そんな馬鹿な、買ってから4年経っていないマンションが4割安い？
あわてて業者に電話して聞いてみたところ、こういう答えでした。
「このお部屋は、前所有者の方が支払いが出来ず、不動産競売にかかったのです。その部屋をある不動産業者が落札してリフォーム後今売り出しました。」
ということは・・・その値段がこの物件の妥当な値段？
私のこのマンションの残債は、2200万以上あります。
ということは・・・今売ったら700万以上の損？
その不動産業者の方に
「ここからは値段は落ちません。」
などと慰めにならない言葉を掛けられ、悄然として帰宅したことを忘れられません。
マンション投資コンサルタントの川島 瑠美がお答えします。
今回の場合、今、売却するには痛手が大きすぎます。我慢強く、粘りの経営をするのが賢明でしょう。
投資用として新築マンションを購入した場合、このようなケースは少なくありません・・・
今回ご相談いただいたケースでは、月々の持ち出しも発生しているのではないでしょうか?
お客様の中には多少持ち出しをしてでも売却をしてスッキりしてしまいたいという方もいらっしゃいますが、今回の場合、今、売却するには痛手が大きすぎます。
我慢強く、粘りの経営をするのが賢明でしょう。
『新築マンション』というと聞こえは良いのですが、購入した瞬間から中古扱いになってしまいますし、売却価格は分譲価格の6-7割になるケースがほとんどです。
お家賃に関しても、中古よりもやや高い賃料を取れるのは、最初の賃借人様だけで、2回目以降の募集に関しては、家賃にはほとんど差がないのが実状です。
マンション投資で一番重要なのはやはり『物件選び』。
物件選びさえ間違わなければ、不動産投資を怖がる必要はありません。
資産背景にもよりますが、余力がございましたら、今度は中古の物件のご購入をおすすめ致します。
仲介で中古投資用マンションを紹介している『プリンセススクゥエアー』。
その詳細は下のリンクから確認することが出来ます。
失敗相談事例に学ぶマンション投資【プリンセススクゥエアー】の詳細を確認する
【プリンセススクゥエアー】に寄せられた実際の不動産投資の失敗相談事例②
分譲会社の管理は安心だと思ったのに。
管理がずさんでぼろぼろになってしまった私のマンション・・・。
私の年金計画は、マンション投資は、どうなってしまうのでしょうか？
私は外資系のサラリーウーマンです。
いや参りました。
私は新宿区の新築マンション（約10坪、約3,000万円）を老後の年金収入のために購入しました。
当然、そのお部屋はいくらで貸せるのか購入時にシミュレーションしてもらいました。
頭金10万円で金利が4.3%、20年の賃貸保証があるとの触れ込みでした。
月々が約13万円＋管理費等で賃料保証が14万円でほぼ持ち出し無しのシミュレーションでした。
分譲会社の斡旋する管理でしたから、そして、その会社に賃料保証してもらったから私の人生は安泰だと思っていました。
マンションは無事完成して、私のお部屋は当然賃貸に出されました。
どんな人が私のお部屋に住んでいるのかなんて知りませんでした。
ただ、私は、その会社に賃料保証をしてもらっている訳ですから、こんな通知が来るまで当然見に行くことはありませんでした。
その通知とは、マンションのオートロックが壊されたので修理をしなくてはならない事、手すり等が錆びてきて工事をしなければならない事、そして、分譲後まだ10年で修繕積立金が550万円しかたまっていないため、私の住戸は100万円を負担するようにと言う知らせでした。
そんなに私のマンションはボロボロになったのだろうか？
10年ぶりに現地に行ってみました。
ビックリしました。
エントランスは自転車でいっぱいになっており通れるスペースがないんです。
思い出しました。
そう言えば、「自転車置き場なんて説明されなかったな。」
そして、一階のコインランドリー洗濯機も二台あるうちの一台は完全に壊れて、もう一台もかろうじて動いているという状態・・・・。
中庭には空き缶や壊れたテレビなんかが放置されて。。。。。
エレベーターや階段は落書きされていて、このマンションはどんな人が住んでいるのだろうと目を疑うほど汚い、汚れている。
今回100万円を出してもすぐに汚れてしまいそう。
それから、次に賃貸がつくどころか、売るときはどうなるのか、このまま持っていてもいいのだろうか？不安になりました。
そして私のお部屋と思われるところには、その部屋の契約者と思われる人も含め5人くらいの方が出入りしてました。
「やられたー」
「そうか、あの分譲会社の賃料保証はどんな人が入っているかなんてどうでもいいんだ。」
そのマンションに対する不安が募り、仲介会社に売却をお願いしましたが、あの管理状態では600万円がいいところです・・・・。
私の年金計画は、マンション投資は、どうすればよいのでしょうか？
マンション投資コンサルタントの藤井 誠がお答えします。
今回は家賃保証と分譲会社という2点で安心してしまった事に、大きな落とし穴があったのです!
サラリーウーマンさんのお気持ち、十分にわかります!
確かに、『賃料保証』と言う言葉には魅力は感じます。。。
しかし、今回はこの言葉と分譲会社だからという2点で安心してしまった事に、大きな落とし穴があったのです!
【今回の落とし穴の原因】
①目先の収入に気を取られ、ランニングコストの把握の説明を受けていなかった。
②賃借人についても、『賃料が入るなら。。。』と安易に思ってしまった。
この2点が原因かと思います。
でも、サラリーウーマンさん今回の経験で、きっとお気づきになったかと思います。
大切な資産の運用には、しっかりとした管理体制が必要ですね!
もちろん、しっかりとした管理体制って??、とお思いかと思います。
答えは、今、ご覧になっているホームページにあるはずです!
『失敗は成功の素』です!将来は、自分自身で大きく変えられます!
仲介で中古投資用マンションを紹介している『プリンセススクゥエアー』。
その詳細は下のリンクから確認することが出来ます。
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【ワンルームマンション以外の不動産投資】より深い投資理解のために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
ここからはワンルームマンション投資以外の不動産投資について紹介します。
これらについても知っておくことで、ワンルームマンション投資をより深く理解することにも繋がることでしょう。
アパート投資、土地活用
アパート投資。
取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
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そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
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マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
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金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】（中古一棟不動産）の特徴、口コミ
