投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の９割以上は売主
投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の９割以上は売主
不動産投資の王道「中古ワンルームマンション投資」。
特に東京を中心とした首都圏都市部は、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。
その「中古ワンルームマンション投資」では、「仲介手数料無し」の「売主」として販売している会社が大半です。
中古ワンルーム マンションを物件供給元の不動産会社から、仲介で「買取」。
一旦自社所有して一般の投資家に「転売」しています。
その際、一般的には物件価格の20%近く利益を上乗せして販売しています。
ほぼ9割以上の中古ワンルームマンション販売会社は、この「買取転売」形態で物件販売をしています。
売主物件のデメリット
このことは、不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況になります。
ですので、不動産投資家としては、物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し、一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて物件の状態を目利きをして交渉を行い、自ら金融機関を開拓し、その結果仲介手数料を支払って購入。
そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時には募集を委託するのが、金額的には一番お得な行動になります。
売主で販売する会社から購入する場合のメリット
ですが、その手間、何よりも販売会社と競争していい物件を手間暇かけて探し、労力を割いて吟味検討して購入する。
そのこと自体が、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にはハードルが高いのも事実です。
中古ワンルームマンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置。
安定的に大量に物件を仕入れています。
そのため、不動産投資家が利用する場合、一般的には、
・豊富な物件情報を持っていて選択肢が豊富
・物件の見極めもしっかりしていて商品価値は高い状態で供給
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太い
・管理運営までワンストップで任せる事ができる
のがメリットです。
そして空室募集にも強い会社が多いのも安心材料です。
販売価格に上乗せされている利益には、手間賃や保証料としてかかる正当なコストが含まれています。
自ら手間暇をかけて、コストを抑えて運営していくのか、コストを支払い手間暇少ない不動産経営をしていくのか。
不動産投資初心者のサラリーマンが、初めて中古ワンルームマンション投資に取り組む場合、売主の不動産会社を活用するのは間違いではありません。
「どの程度までの経営規模を目指すのか」「何を優先するのか」の選択
あくまで副業として、５棟１０室までの経営規模で留めるつもりなのであれば、不動産販売会社に手間暇かかる部分を任せて、本業やプライベートに浮いた時間を使う、節税を計るのは、充分頷ける選択です。
※５棟１０室についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
【不動産投資・サラリーマン・副業】５棟１０室基準：初めから法人での不動産投資を勧める理由
それだけニーズもあるからこそ、これだけ多数の売主の中古ワンルームマンション販売会社が存在しているとも言えます。
【新築ワンルームマンション】よほど有利な場合以外は避けましょう
ちなみに、新築のワンルームマンションでは、利益が更に上乗せされている事と、いわゆる新築プレミアム分、購入後3年経つうちには、価格が2〜3割も下落します。
買った年から赤字経営、相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、利益は出ないでしょう。
キャッシュリッチである、高収入で節税ニーズがとても高いなどでない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。
詳しくはこちらの記事でも解説しましたので、参照してみてください。
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
【不動産投資】どの不動産会社と組むか、何軸でどう判断するかが重要
不動産投資ではどこの会社と組むかが重要で、その目利き、いわゆる「何を軸に」会社を選択するのかが、最重要とも言えるでしょう。
不動産会社、担当者次第で、薦められる物件が変わってくるためです。
では、数あるワンルームマンション販売会社の中から会社を選ぶポイントとしては、どんなものがあるのでしょうか。
一般的には次の4点です。
- 低い空室率
- 管理運営コストが適切
- 長年の業界経験と豊富な実績
- 購入者の希望を優先し、粘り強く対応してくれるスタンス
この最後の、「スタンス」は特に重要になってきます。
会社側の利益が高くなる物件を、無理に勧めて来るような姿勢の会社も、無くはないのです。
不動産経営の成否は、安い仕入れが出来るかどうかが左右します。
特に、会社の姿勢を見極める必要があります。
見極め方としては、まず、口コミやウェブサイトを調べてよく読み込み、その会社の特徴を掴むこと。
そして、セミナーや個別面談に参加して、実際に会社のスタンスを見比べてること。
この行動には「手間暇を沢山かける」べきです。
この行動の中から、信頼出来る会社、信頼出来る担当者と出会えれば、後々不動産投資を続けていくにあたり、大きな財産になっていくことでしょう。
ここからは、特にその不動産会社の目利きに優れた特長をもつサービスを紹介してきます。
新築、中古、様々な不動産投資会社を紹介するサービス『勝つための不動産投資ドットコム』
『勝つための不動産投資ドットコム』は、東証グロース上場の株式会社イード（本社：東京都新宿区、代表取締役：宮川 洋、以下 イード）が提携する不動産会社を紹介しているサービスです。
株式会社イードは各種不動産投資に関する3つのメディア、『ワンルームオーナー.com』『プレミアムオーナー.com』『マンションオーナーガイド』）並びにそれに関わるコンサルティング事業を、IdeaLink株式会社（本社：東京都千代田区、代表取締役：島袋直樹、以下 IdeaLink）より取得し、運営を開始しました。
IdeaLinkがこれまで構築してきた情報コンテンツと、イードがメディア運営の中で培ったシステムやノウハウを組み合わせることで、メディアのさらなる強化が進んでいます。
紹介する企業は、上場企業を中心とした、不動産投資業界で有名な企業が中心です。
不動産投資サービスにおいて、実績のあるIdeaLinkのサービスをイードが運営、というのが価値の高いポイントです。
『勝つための不動産投資ドットコム』の詳細は、以下のリンクから確認することが出来ます。
【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
中古区分マンション投資以外の投資物件情報も収集して、情報を比較検討し、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。
法人設立を考えたら
法人設立のためには、まずは法人のつくり方の調査や手続き方法を知ることが必要です。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
中古区分マンション以外の物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。具体的に掴めると中古区分マンションの特質もより詳しく理解できるようになります。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資にはここまで紹介してきた中古マンション投資、新築マンション投資があります。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、その詳細は以下の記事も参考にしてみてください。
誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」３つのポイント
誰でもできる「リスクを減らせる新築マンション投資」３つのポイント
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
・新築戸建物件を仲介手数料無料で紹介
・更に売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック、その金額はなんと最大300万円
という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】（中古一棟不動産）の特徴、口コミ
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