【不動産売却方法】通常の売却から買取、共有持分売却、任意売却まで

不動産の売却。

通常、仲介で売却依頼をして募集をかけて、ある程度の期間をかけながら少しでも希望売却価格に近い金額での売却を目指す。

一般的にはそういうやり方がほとんどでしょう。

この記事では、そういった一般的な売却を成功するためのやり方から、買取、共有持分のみの売却や任意売却といった特別な売却方法についても含めて、様々な不動産売却に関するやり方と、その助けとなるお勧めのサービスを紹介していきます。

まずは「通常の売却」から始めましょう。

❶【通常の不動産売却】成功のためのコツ、大事なこと、気をつけること

【通常の不動産売却】成功のためのコツ、大事なこと、気をつけること

自分の不動産、マンションを売却する。売るのであれば、少しでも高く、いい条件で売りたい。

そのためには、数ある不動産会社の中からどういった会社を選ぶのかが鍵を握ります。

不動産会社選びで気をつけるべきことは沢山ありますが、集約すると一般的には次の３つのポイントに絞られてきます。

①それぞれの不動産会社の得意ジャンルを見極めて選ぶ
②囲い込みのリスクを避ける
③相場から乖離した「見せかけの価格」ではなく「実際に売れそうな価格」を把握する

では順番に見ていきましょう。

【不動産売却成功のために】①不動産会社の得意ジャンルを見極めて選ぶ

不動産売却成功のためには、まずそれぞれの不動産会社の得意ジャンルを見極めて選ぶ必要があります。

「マンション売却に強い会社」
「投資物件の売却に強い会社」
「自宅の売却に強い会社」

など、不動産会社によって得意なジャンルが異なります。

単に大手の知名度や提示された査定価格だけで選んでしまうと、実際の取引を進めていく中で、結果的に想定よりも低い価格で取引が行われ、損をしてしまうケースも一般的にはよくある話です。

得意ジャンルに強い会社を選びましょう。

【不動産売却成功のために】②囲い込みのリスクを避ける

「囲い込み」とは？

不動産売却成功のために注意したい点の２つ目のポイント。

それは、囲い込み（かこいこみ）のリスクを避けることです。

囲い込みとは、売却依頼を受けた不動産を自社で抱え込み、他の不動産会社に紹介しないという問題です。

何故囲い込みを行う不動産会社がいるかというと、売主側の不動産会社だけで買主を見つけたほうが、売主、買主両方から仲介手数料が得られるというメリットがあるからです。

「囲い込み」で起こる問題

そのため、囲い込みを行う不動産会社に依頼してしまうと、高い金額で買いたいという買主Aが無視され、安い金額で買いたい買主Bしか受け付けてくれない場合があります。

例えば、売主側優先で動いてくれる不動産会社は、依頼主である売主の利益だけを追求すれば良い、つまり少しでも高く売ること、売主の意向を優先して行けば良い、となります。

一方、売主、買主両方から仲介手数料が得ることを優先する、両手仲介の不動産会社の場合。

自社で集客できた少ない買主から決めに行こうとする傾向があり、買主寄りに判断する力学も働くため、買主の意向に沿って売却価格を下げて決めに行こうとすることも、一般的にはよくある話です。

これはまさに「囲い込み」状態です。

囲い込みのリスクを避けるために「両手仲介」か「片手仲介」か確認する

必ずしも両手仲介が悪い訳ではありません。

ただ、囲い込み（かこいこみ）になってしまうリスクを避けるよう、不動産会社が買主両方から仲介手数料が得ること両手仲介なのか、売主から仲介手数料を得るだけでもいい片手仲介なのか確認して、売主の希望を優先してもらえるよう、依頼するようにしましょう。

【不動産売却成功のために】③相場から乖離した「見せかけの価格」ではなく「実際に売れそうな価格」を把握する

「見せかけの価格」が起こるケースとは？

例えば、5〜10社など、あまりに多くの不動産会社に査定をお願いすると「見せかけの価格」が多く含まれてしまうため、かえって売却しにくくなるケースがあります。

どういうことかと言うと、不動産会社からすると10社の中で勝ち残らないといけないため、なるべく高額な査定額をだそうと、根拠のない価格を掲示するケースがあります。

当然、その会社に依頼して売り出しても高すぎて売れないため、時間だけかかって機会損失が発生します。

不動産売却成功のために「実際に売れそうな価格」を把握することが重要

不動産売却成功のために注意したい点の３つ目のポイント。

それは、相場から乖離した「見せかけの価格」ではなく「実際に売れそうな価格」を把握することです。

このように「見せかけの価格」に振り回されないように、適正な価格を提案する不動産会社を見極めることがポイントです。

【不動産売却】成功のため「一括査定サービス」利用のすすめ

不動産を売却しようと考えたとき、既に信頼できる不動産会社がある、信頼できる担当者がいる、というのでしたら、まずはその方に依頼するので良いでしょう。

ですが、そういう不動産会社や担当者がいない場合、また、仮にいたとしても少しでも有利な条件と高い価格で販売したいと考えた時、新たな会社を探しにいくことになります。

ではいったい、具体的にどうやって数多ある不動産会社から選んだらいのでしょうか。

・不動産売却に強いプロを探したいが方法がわからない
・初めての不動産売却で不安がある
・利用者満足度の高い会社に売却査定依頼をしてみたい

こういう場合、「一括査定サービス」の利用価値が高いでしょう。

【不動産売却】一括査定サービスはどこがいい？選び方のコツ

一括査定サービスは、これもまた数多存在していて、その数は50件以上にも登ります。

・専門サービス：マンションナビ、リビンマッチ、HOME4U、イエイ、いえカツ、タウンライフ不動産売買、マイスミEX、イエシル、イエウール、いえカツLIFE、HowMaスマート不動産売却、オウチーノ、すまいValue等々
・検索サイト：LIFULL HOME’S、at home、楽待等々
・他各不動産会社運営のサービス

ここから選択するのもなかなか骨の折れる作業です。

選び方のコツとしては一体どんなものがあるのでしょうか？

①利用対象店舗数が多いか
②実績が豊富か
③利用者の評価が高いか
④専門性が高いか
⑤自分の物件タイプ（マンション、戸建、土地等々）に強いか
⑥エリアに強いか
⑦個別対応に優れているか

これらに当てはまるサービスを探して利用してみましょう。

それではここで、上記に該当するサービスを3件紹介します。

【LIFULL HOME’S不動産売却査定サービス】の特長

【LIFULL HOME’S不動産売却査定サービス】は、サービス利用者数736万人突破（2021年1月現在）の日本最大級の不動産・住宅情報サイト『HOME’S』が運営している不動産売却査定サービスです。

日本最大級の不動産・住宅情報サイト『HOME’S』だからこその安心感
・HOME’S独自に設けた掲載基準に則った不動産会社のみを掲載
参加社数は全国2,573社
・不動産会社の特色や意気込みがわかる情報が豊富
・自分と相性の良い会社を見つけるための情報が充実
入力時間は最短60秒
・簡単な入力作業で査定依頼が可能

【LIFULL HOME’S不動産売却査定サービス】の詳細は下のリンクから確認することが可能です。

【LIFULL HOME’S不動産売却査定サービス】の詳細を確認する

【マンション売却一括査定】店舗・利用者最大級マンションナビの特長

・マンション売却査定部門で4冠達成
・中古マンション売却査定に特化
・マンションの売却・賃貸を考えている人向け
・全国2500店舗もの不動産仲介会社を紹介　店舗数最大級
・マッチングシステムでより高く売ってくれる不動産会社がみつかる
・60秒で最大9社から査定依頼完了
・累計利用者数は500万人突破　利用者数最大級

「おすすめのマンション売却」で４冠達成と、利用者から高い評価を得ています。

※調査会社：ゼネラルリサーチ株式会社
※調査対象：全国の20〜50代の男女
※調査名称：不動産（マンション）売却一括査定サイトに関するイメージ調査（2018年8月調べ n=111）
※調査期間：2018年8月調べ
※調査方法：WEB上のアンケート調査

マンション売却一括査定「マンションナビ」の詳細はこちらのウエブサイトから確認できます。

マンション売却一括査定「マンションナビ」のウエブサイトを見る

様々な不動産に対応【日本最大級の売却一括査定】リビンマッチの特長

不動産売却の一括査定【リビンマッチ】は、空き時間の数分を使って、約1,400社以上の不動産会社から最大6社まで不動産売却の無料一括見積もりができる比較サイトです。

そのサービスの特徴は次の3点です。

1.個人情報保護の徹底（Pマークを保持）
2.全国約1,400社以上の不動産会社の中から比較ができる
3.最短45秒で簡単に利用可能

運営会社のリビン・テクノロジーズ株式会社は東証グロースに上場しており、安心です。

累計利用者数440万人（2017年実績）と、多くの方に高く評価をされています。

・個人情報保護の徹底（Pマークを保持）
・全国約1,400社以上の不動産会社の中から比較ができる
・最短45秒で簡単に利用可能
・査定した不動産会社との契約後、電話取材で２千円分のギフトカードプレゼント
・東証マザーズ上場

不動産売却の一括査定【リビンマッチ】のサービスの詳細について下記のウェブサイトから確認することが可能です。

不動産売却の一括査定【リビンマッチ】のウェブサイト

次に、首都圏で、高く・早く・安心して売却のサポートをすることに特化した会社を紹介します。

【高く早く安心】東京・神奈川・千葉・埼玉不動産売却ミライアスの特長

ではここからは、首都圏で、高く・早く・安心して売却のサポートをすることに特化した不動産売却専門会社「ミライアス」を紹介します。

「ミライアス」には大手と中小の両方の良さを兼ね備えた特長があります。

①「100％宅建士」保有　豊富な実績と売却力を持つ「プロエージェント」が担当

・売却価格・期間・安全の全てを追求する販売戦略により、不動産売却価値を最大化
・売出乖離率4.5％、平均成約日数33日のスピード成約を実現

※売出乖離率は成約価格÷売出価格の割合です。売出乖離率・平均制約日数は2019年12月現在、当社実績によるものです。
※平均成約日数は、媒介契約締結後、売出開始から成約日までの日数によります。

また、東京、神奈川、千葉、埼玉に特化しており、地域情報にも精通しています。

②100％ご依頼者の立場に立った仕組み「360˚VR＆囲い込み無」で早く売却することを実現

・全ての買主が見ることができる「360˚VR」でアプローチ
・どのような取引形態であっても、当社の手数料は1つの取引につき合計「片手分」だけ

囲い込みの必要がないため、より良い条件での売却先を探せるのが特徴です。

③最大広告量で購入希望者に幅広くアプローチ

・多彩なチャネルを通じて、幅広く不動産ご購入者様に物件情報を紹介
・売却専門会社とは異なり、自社でも購入者募集するため、詳細な効果測定が可能
・囲い込みはせず、広告制限を設けないため、高く早く売却することが期待できる

最大広告量で購入希望者に幅広くアプローチすることで、マッチング機会の最大化を実現。

その「ミライアス」の詳細はこちらのウェブサイトから確認することが出来ます。

「ミライアス」のウェブサイトを見る

❷【不動産買取】早く売却することが最大の目的なら不動産買取も

【早く不動産売却】だけなら不動産買取もあり

「早く不動産売却したい。」

それを優先するのでしたら「不動産買取」という手法もあります。

では、「不動産買取」とはどういうサービスなのでしょうか。

・現金が急ぎ必要に
・時間を掛けて不動産の売却活動が出来ない
・売却を依頼中だが、なかなか売却できない
・早く確実に物件を売りたい
・周辺に知られたくない

こういった事情がある時に利用できる売却方法です。

ただし、通常の売却に比べて価格は下がります。

だいたい売却価格相場に比べて3割程度下がるのが一般的です。

不動産買取のパターン・仕組み

不動産買取は不動産のプロである不動産会社による物件買取サービスで、次の二つのパターンがあります。

買取保証
・期間に少し余裕がある、少しでも高く売りたいという場合向け
・一定期間、通常の不動産売買仲介と同じように売却活動を実施
・期間中に買い手が見つからなかった場合に、約束していた金額で不動産会社が買取る
即時買取
・すぐに不動産を売却したい場合向け
・不動産の売却活動を行わず、即座に不動産を買取ってもらう

買い取った不動産会社は、リフォームなどを行い物件の価値をあげ、売買活動をしていきます。

その買取価格と販売価格の差分が買い取った不動産会社の利益となります。

不動産買取と通常の売買仲介との違い

不動産買取と通常の売買仲介の違いをまとめてみました。

もし「早く売る」こと最重視でしたら、通常の仲介を通しての売却よりも価格は下がりますが、不動産買取という手法も検討に値します。

❷【共有持分売却とは】相続、離婚で得た不動産を処分する方法のひとつ

不動産共有持分売却とは何か

不動産共有持分の特徴とは何か。

・相続や離婚などで、土地や建物の共有名義（共有持分）だけを所有
・兄弟や親族など複数の所有者が存在する

このように、離婚や相続で不動産の共有持分（共有名義）のみを所有することになるのが特徴です。

不動産全体を処分するためには、共有者全員が同意をしないと出来ないため、自分が所有している共有持分だけではあまり価値が発揮できないのが通常です。

自分が持っている共有持分の処分は自分で自由に出来るの？

自分が所有することになった共有持分。

その処分は自分の意思で自由に出来るのでしょうか？

その答えは「自分の意思で自由に出来る」です。

意外と知られていませんが、「自分の共有持分の名義を自分の意思だけで自由に売却できる」のです。

・通常の不動産売買と異なり、名義のみの売買
・共有持分を保有している自分の意思だけで自由に売買可能

となります。

実はこの「名義のみを売却したい」というケースは、相続、離婚などで、近年非常に多くなってきています。

それでは以下、具体的にその方法、メリット、注意点を紹介していきましょう。

共有持分の処分方法は３種類

自分の意思で処分出来る共有持分。その処分方法は次の3種類です。

1.共有持分当事者間で売買

共有持分の当事者間で、共有持分の売買を行う方法です。

その不動産の使用を望む人がいて、共有持分の買い取りを希望する場合はスムーズに話が進むでしょう。

一方、権利者間の折り合いが悪い場合など、売買がうまく進まないケースも想定されます。

2.自由に第三者に売却

共有持分の売買は、他の共有者の同意無しで行うことができます。

不動産全体を売却ではないので、売却価格が安くなる可能性が高いと想定されます。

また、他の共有者との間で、「何故勝手に第三者に売ったのだ」とトラブルに発展する可能性もあります。

3.共有持分所有者全員で、第三者に売却

共有持分所有者全員が、同意をして第三者に売却をします。

これができれば一番スムーズですね。

共有持分売却のメリットは、持ち続けるリスクを避けること

共有持分売却のメリットは、「持ち続けるリスクを避けること」です。

共有持分を持つことには以下のデメリットがあります。

コストが発生する
相続税・贈与税・固定資産税・修繕費など

相続で共有権者が増えていく
子世代、孫世代に共有名義者が広がる可能性

不動産自体の売却などがしづらい
不動産の売却は、処分にあたるため、共有者全員の同意が必要
所有し続けなければならなくなることも

このように、自分の意思だけでは、行動だけではどうにも出来ない状況に追い込まれることがあります。

プロに共有持分を売却する場合のメリット

プロの共有持分買取サービスを行う会社に売却すると、以下のメリットがあります。

共有名義の問題を避けられる
相続する不動産、離婚での不動産の処分といった、土地や建物の共有名義の問題をプロに売却することで避けることが可能。
プロのサービスでは、本人は相手側との接触が不要
相手側との関係性が良好とは言えないケースでも安心して相談できる。

このようにプロに共有持分を売却する場合のメリットには、大きなメリットがあります。

共有持分を売却する場合の注意点：安く買い叩かれる

安く買い叩かれる理由。

それは、共有持分単独では価値が低いからです。

共有持分だけでは不動産として処分できない
他の共有持分所有者との合意が必要で合意を取りまとめるのが難しい

このため、例えば１/２の持分でも、本来の不動産相場より相当安い金額になってしまうでしょう。

この点はある程度の覚悟が必要でしょう。

❸【任意売却】任意売却とは？メリット、デメリット

任意売却とは？

「任意売却」。

なかなか聞き慣れない言葉だと思います。

ではその「任意売却」とは一体何か。

不動産売却の方法の一つである「任意売却」について、簡潔にまとめてみます。

・住宅ローンの滞納で今後返済が難しく、かといって売却しても売却金額より住宅ローンの残高が多い場合、債権者（金融機関）と話し合い、同意を得て売却する手法
・ただし「登記簿謄本」の「抵当権」を抹消してもらう必要があるため、債権者が同意してくれないと売却を行うことができない

通常、住宅ローンの滞納が3～6ヶ月連続して続くと、債権者は少しでも住宅ローンを回収するために自宅を差し押さえて競売を実行しますが、任意売却をすると競売の実行を止めることができます。

また、交渉内容によっては、引越し代を確保したり、リースバックでそのまま住み続けるたりすることもできる場合もあります。

「任意売却」とは、このように特殊な不動産売却方法となります。

任意売却のメリット：売却価格と費用面に魅力

任意売却：売却価格の有利さと諸費用不要のメリット

任意売却は、通常の不動産取引と同様に、なるべく多くの購入検討者に情報を届け、時間をかけて、より良い条件で購入してくれる人を選定することが可能です。

住宅ローンの滞納を周囲に知られず売却が可能。

競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却できます。

また、任意売却の手続きを弁護士などに依頼する場合、自分で用意しておかなくてはならない費用は、基本的にありません。

任意売却を依頼した業者に支払う報酬は「成功報酬」となっており、任意売却で得られた物件の成約代金から差し引かれます。

手数料は「宅地建物取引法」通りのため、不動産業者によって異なることはありません。

報酬＝成約価格の3％＋6万円＋消費税

となります。

そして、通常の不動産売却でかかる仲介手数料など3～5％程度の諸費用は、売却代金から諸費用を支払うこととなります。

さらに、債権者との交渉で売却代金から最大30万円までの引っ越し費用を融通してもらえる可能性もあります。

もちろん、返済金額の一部しか支払わず売却するので、債権者の承諾が必要です。

売却後の残債については、債権者と協議して分割返済となります。

一般的には、現実的な支払い可能金額として、月額5千円から3万円程度の返済が多いようです。

参考：競売の売却価格

通常、住宅ローンの支払いが出来なくなった場合、金融機関は抵当権を実行し、物件を競売にかけることで債権回収を行うのが一般的です。

競売では、購入側のリスクが高くなることから、入札価格は市場価格の7割程度にしたりと、市場価格より低めに売却されることが多くなっています。

任意売却のデメリット：精神的負担と信用毀損のリスク

精神的負担のリスク

任意売却では、ローンを数ヶ月にわたり滞納していることが条件になります。

債権者から支払いの督促と、連帯保証人にも請求がいくため、相当の精神的重圧がかかることを覚悟しなければなりません。

また、連帯保証人や連帯債務者の同意が得られないと手続きを進められないので、予め同意を取り付けておく必要もあります。

信用毀損のリスク

また、任意売却に限らず、住宅ローンを3ヶ月以上滞納した場合は、信用情報機関に登録される（俗にいうブラックリストに載る）恐れがあります。

そうなると、5～7年程度は審査が通らず、大きなローンは組めなくなります。

個人の信用毀損のリスクを許容する覚悟は必要です。

ではここからは、任意売却について具体的な相談をしたい場合おすすめのサービス、法律と不動産のプロがアドバイスしてくれるサービス【任意売却】上野訓弘法律事務所『不動産投資相談ダイヤル』を紹介します。

【任意売却】上野訓弘法律事務所『不動産投資相談ダイヤル』の特長

任意売却の相談対象の目安とは？

【任意売却】上野訓弘法律事務所『不動産投資相談ダイヤル』では、赤字となっている不動産を法律のプロと不動産のプロがタッグを組んで解決へ向けてアドバイスを行っています。

例えば、「任意売却の相談対象の目安」としては、以下の危険度チェックに該当する場合は、「相談対象に該当する」と考えた方が良いでしょう。

その場合には、まずは無料相談から始めてみることをおすすめします。

以下のウエブサイトから、無料相談を始めることが可能です。

上野訓弘法律事務所【不動産投資相談ダイヤル】に相談する

【任意売却】困った不動産の処分について、法律と不動産のプロに相談しよう

現在、投資物件が負債を増やしていくことに、この先の不安を感じ、他人には相談し辛いために、ひとりでお悩みを抱えている方もいるかもしれません。

法的整理をすることで自分の人生がどう変わるのか、困った不動産の処分について、法律と不動産のプロである専門家に相談してみるのはいかがでしょうか。

法的整理で辛い日々から解放され、新しい人生を再スタートすることにも繋がるかもしません。

気軽に無料相談から始めることが可能です。

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不動産売却での失敗とリスクを減らすために

不動産の売却。

売却依頼をし時間をかけながら少しでも高い価格での売却を目指す仲介会社の見つけ方。

買取、共有持分のみの売却や任意売却といった特別な売却方法について。

ここまで様々な不動産売却に関するやり方とその手助けとなるサービスを紹介してきました。

具体的にアクションを起こす前に、様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。

不動産売却での失敗とリスクを減らすために。

ここまでで紹介したこと以外にも情報も収集して、詳細についての比較検討を進め、最適な方法を選ぶように行動していってみてください。