空き家が相続などで発生。その後問題が出てきた時に、どうするか？
誰にも身近な問題「空き家」
「空き家」問題。
実は、日本中の多くの方にとって、非常に身近な課題となっている問題です。
自分の今住む街や、実家のある方は実家の周りをよく見渡せば、必ずと言っていいほど空き家が見つかるはずです。
現在日本には、864万戸もの空き家が存在しています。
平成31年4月26日に平成30年住宅・土地統計調査の概数が公表されました。 調査によると全国の空き家数はおよそ846万戸（前回調査では約820万戸）、全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は13.55%（前回調査では約13.52%）となりました。 それぞれ平成25年の前回調査の数値を超え、過去最高を記録しました。
空き家数は過去最高の846万戸に（平成30年住宅・土地統計調査）
実に、10軒に1軒以上の家が「空き家」となっている計算です。
既に空き家となって久しい田舎の家。近づく相続の日。
祖父母が施設に入っていたり、親が相続で引き取っていても、既に「空き家」となって久しい田舎の家。
相続すると途端に相続税が発生します。
かつては、相続税として家と土地を納める「物納」が出来ていた市町村でも、行政の財政難、過疎化、高齢化などにより、家や土地の物納は不可となってきているケースも増えているようです。
いつかは向き合わないといけない事はわかっていたけど、放置していた「空き家」問題。
「空き家」を相続する日、そしてそれにどう対処したらいいか頭を悩ませる日が来るのは、そう遠い事ではないのかもしれません。
空き家に発生しがちな問題とは？
「空き家」は、「空き家」であるというだけで様々な問題が起こります。
人が住んでいないと、家はどんどん傷んだり、状態が悪化していきます。
・壁紙や床板など化粧周り
・水道管や、排水管などの水回り
・配線などの電気系統
・雨漏り
・シロアリや害虫
・ゴキブリやネズミの巣
まず経年劣化による家の傷み。
通常水道管は３０年で交換と言われています。
築年数が古い場合は、譲渡を受ける際によく確認をしておく必要があります。
雨漏りは物件の傷みを特に早めますので、とてもやっかいです。
雨漏りの修繕にも非常にお金がかかりますので、インスペクションによる調査や、よく物件の状況調べてから、リフォームすることをお勧めします。
これらの調査が足りなかったために、後から高額なリフォーム代がかかってしまうことになるということもあるので、注意が必要です。
【空き家処分・整理】売りたくても売れない、貸したくても貸せない時
【空き家】売ろうとしても買い手がみつからない場合
「空き家」をいざ売ろうと決めた場合、決心してすぐに売れたら良いのですが、なかなか売れない場合があります。
それは、購入した後のコストがかかりすぎる場合です。
例えば、上記の空き家に発生しがちな問題があり、リフォームなどで解決しようとしてもコストがかかりすぎる場合などです。
また、仮に物件価格を極限まで下げても、土地にまつわる権利金や施設の維持費管理費などがかかりすぎる場合も、その価格がそれなりにする場合、なかなか買い手がつかないでしょう。
いくら安くしても、維持コストがかかりすぎてしまい持ち出しになりかねないため、なかなか買い手がつきにくくなります。
例えば、温泉付きリゾート物件などのような特殊な設備がある場合などは、権利金や設備の維持管理費など特別なコストがかかりますので、改めて注意が必要です。
【空き家】賃貸はありだが、借り手がつかない場合やいずれ処分が必要な時も
「空き家」を売ることは諦めて、賃貸に出してみて、希望した賃料で借りてくれる方がスムーズに見つかれば良いのですが、これもなかなか難しい場合があります。
賃貸物件は基本的に利便性が重要です。
賃貸マーケットが存在しているエリアなら、賃料さえ相場に勝てれば借り手は見つけられます。
ただ、その賃料収入が、空き家を所有する維持管理コストと見合わない場合は、貸してもマイナスとなり、所有し続けるだけ損失が増えていってしまいます。
また、交通が不便な場所や、人口が少ない、観光地としても産業用としてもニーズが少ない、という場所では、賃貸マーケットが存在しないため、単体の物件で頑張ってアピールしても注目を集め、借り手を見つける事は難しいかもしれません。
建て替えやリフォームは高い費用が、解体は費用と固定資産税が増える
【空き家】建て替えや大規模リフォームは高額な費用がかかる
建て替え費用の目安は？
建て替えや大規模リフォームを行うと、高額な費用が必要になります。
まず建て替えについて。
建て替えとは、古家を取り壊し、新しい家を新築することを指します。
では、その工事費用の目安はどれくらいなのでしょうか？
例として、30坪の木造家屋を解体し、坪単価70万円で40坪の家を建てる場合の工事費用の目安を計算してみましょう。
SUUMO「家を建て替えたい。どんな費用がかかる？期間の目安は？」
解体工事は、1坪あたり5万～8万円が相場なので、坪7万円とした場合は7万円×30坪＝210万円です。
本体工事は、坪単価70万円×40坪＝2800万円になります。
別途工事費は、本体工事費の2割程度が目安になるので2800万円×0.2＝560万円です。
解体工事、本体工事、別途工事の3つを合計した3570万円が工事費用の目安になり、それに諸費用を加えると総支出となります。
このように、建て替え費用（土地なし）の目安は3,570万円として考えておくと良いでしょう。
大規模リフォーム費用の目安は？
続いて、大規模リフォームの場合です。
大規模リフォームと言っても、どこをどれだけリフォームするかによって費用の幅は大きく変わるため、工事費用の目安は一概には言いにくいのですが、一戸建てが621.9万円（SUUMO「大型リフォーム かかる費用はどのくらい？」）との調べがあります。
このように、建て替え、大規模リフォームいずれにしても、相当高額な費用が必要と言えるでしょう。
【空き家】解体工事は高い費用と固定資産税が増える
一般的な解体費用相場はどれくらい？
住宅の解体費用について見てみましょう。
住宅の立地条件や大きさなどによって違ってきますが、一般的な解体費用相場はどれくらいでしょうか？
前述のSUUMOによれば、坪7万円で30坪の場合210万円でした。
一般的な相場としては、
木造：2万～5.5万円/坪
鉄骨：3万～5.5万円/坪
鉄筋コンクリート：3万～7万円/坪
のようで、もう少し安いようです。
平均的な木造一戸建てで30坪だとすると、解体費用は60万～165万円という計算になります。平均すると100〜120万円くらいが解体費用の相場のようです。
空き家を解体して更地にすると固定資産税が上がる
これだけの費用がかかりますが、更地にして売り出せば買い手も付きそうですし、空き家ではなく空き地なので、家が傷むこともありませんので、処分もしやすくなるのではないか、と思いますが、これにも壁があります。
実は更地にしてしまうと「固定資産税」の金額が上がってしまうのです。
空き家を解体してしまうと、「固定資産税」、都市計画法にて市街化区域とされる地域では「都市計画税」の軽減措置である、「住宅用地特例」が受けられなくなります。
それぞれの軽減率は下記になります。
固定資産税
小規模住宅用地（200㎡以下）：課税標準 × 1/6
一般住宅用地（200㎡を超えた部分）：課税標準 × 1/3
都市計画税
小規模住宅用地（200㎡以下）：課税標準 × 1/3
一般住宅用地（200㎡を超えた部分）：課税標準 × 2/3
この税金の仕組みによって、空き家を取り壊すことが「損」となるケースが生まれています。
ここまで見てきた解体工事については、様々なケースや例外、節税方法などがありますので、具体的に検討する場合には詳しい専門家のアドバイスを求めると良いでしょう。
解体工事についてより詳しく知りたい場合には、次の記事も参考にしてみてください。
【初めての解体工事】解体工事一括見積もりサービス選び方のポイント
【空き家】売却、賃貸、建て替え、解体も出来ない場合「無償譲渡」を
これまで見てきた様々な「空き家」対策。
売却、賃貸、建て替え、解体も出来ない場合、いったいどうしたら良いのでしょうか。
ここでもうひとつ、検討しておきたい処分方法があります。
それは「無償譲渡」です。
空き家の無償譲渡とは？その課題とは？
「空き家の無償譲渡」とは、その名前の通り、空き家を土地ごと無料で譲ることです。
この「空き家の無償譲渡」の場合は、金銭を伴う不動産の売買が発生しないため、不動産仲介業者が間に入ることはありません。
不動産仲介業者が入らないということは、つまり、書類作成や手続きをすべて自分でしなければならないということです。
無償譲渡の場合、無償とはいえ贈与税や登記費用がかかります。
譲渡契約書の作成も必要ですし、登記に必要な書類のやりとりも、原則自分で調べて行うことになります。
また、住宅の傷みが激しい場合には高額なリフォーム費用も掛かる場合も。
売り手も無償で譲渡が出来て、買い手も購入金額としては０円で空き家が手に入るものの、贈与税や登記費用、リフォーム費がかかるだけではなく、不動産業者が関わらないことで、書類などの処理が煩雑になるのが大きな課題と言えるでしょう。
空き家の無償譲渡をサポートしてくれるサービスはあるのか？
そして更に、そもそも無償で空き家を貰い受けてくれる人を探すのも、実は簡単ではありません。
行政の行っている空き家バンクなどに登録するのはお勧めですが、登録したからと言ってすぐに貰い手が見つかるとは限らないでしょう。
そんな時、空き家を無料で譲りたい人と無料で欲しい人とを結びつけてくれて、活発に取引されているサービスがあると助かりますよね。
ここからは、そんな空き家の譲り手と貰い手を結びつけてくれるサービスの代表として、無償譲渡したい空き家の掲載料金は無料で、希望によっては契約サポートもしてくれる（有料）、売れない不動産の無償譲渡サイト「みんなの０円物件」を紹介します。
【売れない不動産】の無償譲渡サイト「みんなの０円物件」の特長
【売れない不動産】の無償譲渡サイト「みんなの０円物件」の特長
売れない不動産の無償譲渡サイト「みんなの０円物件」は、処分に困った売れない空き家（実家）等を「あげたい人」と、「ほしい人」とのマッチングを支援するサービスです。
サービス開始した2019年7月から、これまでに140件ほどの物件登録があり、8割以上がマッチング成立しています（2020年12月現在）。
ひとつの物件に対しての問い合わせは平均数十件以上あり、マッチングまでの平均日数は１５日間。
最短1日でマッチングした事例もあります。
利用した方からは、
「売れなくて処分に困っていた実家をすぐに手放すことができた」
など、高い評価を得ているサービスです。
空き家となった実家を、売る、貸す、解体する、以外に、
「ただであげる（無償譲渡）」
という新たな選択肢を設け、空き家の流通を促しています。
売れない不動産の無償譲渡サイト「みんなの０円物件」は、このような方にお勧めです。
・売れない、貸せない空き家（実家）の処分に困っている
・解体費用の見積もりをしたけど、見積もり費用が高くて困っている
・空き家（実家）をあげたい
・地方に住む両親が他界、施設に入所している、などで実家の相続や処分を考える必要があるその子ども世代（40〜60代）
サイトの内容やサービスの詳細は、以下のリンクから確認することができます。
無償譲渡不動産物件のマッチングサイト「みんなの０円物件」の詳細を確認する
「みんなの0円物件」サポートサービスの特長（２つのプラン）
売れない不動産の無償譲渡サイト「みんなの０円物件」には、無償譲渡したい人向けにふたつのプランが用意されています。
自分で手続きを行うことが出来る方は①¥0プランで。
最低限のコストで抑えることが可能です。
急いでいる、時間がない、手間隙をかけられない、かけたくない、という方には「②おまかせプラン」がお勧めです。
この15万円という金額も、手間隙に充分見合う金額だと思います。
更に詳しく見てみましょう。
いかがでしょうか。
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【空き家問題】解体工事、売却できそうかどうか知りたい場合には
ここまで、空き家の整理、処分の方法として、売却、賃貸、解体、建て替え、それも出来ない場合「無償譲渡」についてと、無償譲渡をサポートするサービス売れない不動産の無償譲渡サイト「みんなの０円物件」について紹介してきました。
空き家の対応に困っている方は、まずは改めて、解体工事、売却できそうかどうか確認するところから初めてみてはいかがでしょうか。
解体工事
解体工事について詳しく知りたい場合は、次の記事も参考にしてみてください。
【初めての解体工事】解体工事一括見積もりサービス選び方のポイント
売却
売却できるかどうかについて確認したい場合は、次の記事を参考にご紹介します。
