【ワンルームマンション投資】セカンドオピニオンでリスクを減らそう

【中古ワンルームマンション投資】売主が大半　物件探しは仲介で

投資用ワンルームマンションの９割以上は売主　それでは儲かりません

不動産投資の王道「中古ワンルームマンション投資」。

特に東京を中心とした首都圏都市部を中心に、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。

その「中古ワンルームマンション投資」では、「仲介手数料無し」の「売主」として販売している会社が大半です。

中古ワンルームマンションを物件供給元の不動産会社から、仲介で「買取」。

一旦自社所有して一般の投資家に「転売」しています。

その際、一般的には物件価格の20%近く利益を上乗せして販売しています。

ほぼ9割以上の中古ワンルームマンション販売会社は、この「買取転売」形態で物件販売をしています。

その物件を買っていては、基本儲かりません。

売主物件のメリット、デメリットを知る

売主で販売する会社から購入する場合のメリット、魅力

売主で販売する会社から購入すると儲かりませんが、メリット、魅力はあります。

それは一体どんなものなのでしょうか。

売主の中古ワンルームマンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置で、物件供給元の不動産会社の仲介物件を安定的に大量に仕入れています。

そのため、不動産投資家が利用する場合、一般的には、

・豊富な物件情報を持っていて選択肢が豊富
・物件の見極めもしっかりしていて商品価値は高い状態で供給
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太く金融機関探しを任せられる
・管理運営までワンストップで任せる事ができる手離れの良さ

があります。

これがメリットです。

売主で販売する会社から購入する場合のデメリット

ではデメリットはなんでしょうか？

それは儲かりにくいこと、つまり「物件価格が相場より2割ほど割高になってしまうこと」、これに尽きます。

不動産投資家にとって「上乗せされた2割の価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況になります。

そしてこのことが「賃貸経営」を続けていくのに、決定的な不利な要因になりかねません。

不動産投資家としては、

・物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し
・一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて
・物件の状態を目利きをして交渉を行い
・自ら金融機関を開拓し
・その結果仲介手数料を支払って購入
・そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時には募集を委託する

こうした行動が、金銭的に一番お得な行動になります。

ここに手間暇をかける価値は充分にあります。

【中古マンション投資は仲介で】投資総額を抑え利益UPへ

買取転売の売主物件と通常の仲介物件　どちらが優位か比較

さて、ここで具体的に買取転売の売主物件と通常の仲介物件を比較してみましょう。

まず、同じ物件でも買取転売の売主物件の販売価格には、一般的に2割近く利益が乗せられていることを前提として比較してみます。

中古ワンルームマンションの例	買取転売の売主物件	物件供給元の不動産会社の仲介物件
価格	2000万円	1600万円
金利	2%	2%
返済期間	35年	35年
返済総額	2772万円	2226万円
家賃	7万円	7万円
毎月の返済額	-6万6000円	-5万3000円
管理費、修繕積立金（持ち出し分）	-1万円	-1万円
月間収支	-6000円	7000円

買取転売の売主ワンルームマンションの販売価格で買う方は、月々の収支がマイナスとなりました。

買取転売の売主物件で、不動産投資の一般的メリットが強調される理由

不動産投資の一般的なメリットとしては、私的年金、節税、資産運用、など様々あります。

買取転売の売主物件では、不動産投資の一般的メリット、特に、

・ローンが払い終われば老後の生活費になる
・キャッシュフローはマイナスでも税金が還付される

という私的年金、節税面が強調されがちです。

というのも、買取転売で販売されている中古ワンルームマンションの場合、物件価格は相場より割高であることがほとんど。

そのため、毎月の収支は上記の例のようにマイナスになりがちで、アピールできるポイントが、「私的年金や節税面」に集中せざるを得ない事情があるからです。

不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か

不動産投資で本来一番大事にすべきことは何か。

それは、投資であるからには「収支が良好である」こと、つまり「利益の最大化」です。

投下した資金に対してどれだけのリターンがあるかが最も重要で、リターンに最大の影響を及ぼすものは物件価格と賃料です。

つまり、物件価格、賃料、そしてその二つから算出される利回りが最優先されるべきでしょう。

割高物件を購入しないために欠かせない知識があるとすれば、当然それは物件価格と賃料の相場です。

物件価格と賃料の相場を知る事こそが適正価格で物件を購入する近道になります。

中古ワンルームマンション投資で成功するためには【仲介＞売主】

このように、不動産投資で成功するには、物件を相場で、あるいは相場よりも少しでも安く購入することが最も重要です。

売主と買主の媒介である仲介では、双方の折り合いがつく物件価格に落ち着きます。

仲介で物件を探すことが適正な物件価格での購入に繋がりやすく、「不動産投資のリスクを減らす」ことにも繋がります。

【新築ワンルームマンション】よほど有利な事情がある場合以外、基本避けましょう

ここで「新築ワンルームマンション投資」について。

新築ワンルームマンション投資は、基本的にはお勧めできません。

というのも、分譲会社の利益が更に上乗せされている事などから、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる割高な価格で販売されているため、購入後3年も経たないうちに、価格が2〜3割も下落してしまうことの不利さが大きいためです。

そのうえ、たいていは買った年から赤字経営となりますし、この先の相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、満足な利益を出すくとは難しいでしょう。

キャッシュリッチである、高収入で節税ニーズがとても高い、などの事情がない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。

もっと言えば、一般のサラリーマンにとって、ワンルームマンション不動産投資の「失敗」に一番直結しやすいのが、新築ワンルームマンション投資です。

新築ワンルームマンション投資のリスクについては、以下の記事でも解説しています。

新築ワンルームマンション投資を検討している方は特に、こちらも併せて読んでみてください。

【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由

【ワンルームマンション投資】セカンドオピニオンでリスクを減らそう

不動産投資における「セカンドオピニオン」

「セカンドオピニオン」。

一般的には医療の分野で用いられている言葉です。

セカンドオピニオン（英: Second opinion）とは、よりよい決断をするために、当事者以外の専門的な知識を持った第三者に求める「意見」、または「意見を求める行為」のことである。
日本においては主に医療の分野で用いられる用語であり、
〜中略〜
医療の分野の場合、患者が検査や治療を受けるに当たって主治医以外の医師に求めた「意見」、または、「意見を求める行為」。主治医に「すべてを任せる」という従来の医師患者関係を脱して、複数の専門家の意見を聞くことで、より適した治療法を患者自身が選択していくべきと言う考え方に沿ったものである。
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』

不動産投資のような、大きな金額が動き、個人にとってはそうそう間違いが許されないような分野においては、医療に劣らず、「セカンドオピニオン」の必要性は高いと言えます。

「この物件をこのまま買っていいのか」
「自分の投資方針は合っているのか」

こんな不動産投資についての悩みを抱えている時。

専門的、かつ、中立的な立ち位置から「セカンドオピニオン」を貰えるのであれば、不動産投資に取り組む上での間違いが減り、「リスクを減らした不動産投資」をより実現しやすくなることでしょう。

不動産投資の「セカンドオピニオン」成り立ちにくい特性とその背景

利益が大きい＝利害が絡みやすい構図から成り立ちにくい

不動産投資の「セカンドオピニオン」。

実は成り立ちにくい特性や背景があります。

不動産投資での「セカンドオピニオン」となりますと、あくまで利益についての「セカンドオピニオン」となります。

そしてその金額も大きく、少なくても数百万円、数千万円やそれ以上といった話になります。

大きな利益を上げようとする投資家と、同じく利益を上げようとする不動産業者との間での商取引、駆け引きが存在している中、登場するプレイヤーはそれぞれの思惑で動いており、中立的な立ち位置で絡むのが難しいのが当然です。

そもそも中立は成り立たない構図、どうしてもそうなりがちです。

ここでその登場プレイヤーごとに、背景事情を見ていきましょう。

①不動産投資会社：不動産投資の専門家だが中立にはなりにくい

不動産投資会社。

不動産投資分野においては一番の専門家ですが、どうしても自分の取り扱う物件やジャンル、会社事情に引っ張られてしまいます。

特にデベロッパー、新築物件の売主となるとそれが顕著です。

仲介専門で、買主側のエージェントとして広く物件を探してくれる会社の場合はどうか。

こちらの状況を理解してくれて、幅広い観点から適切なアドバイスと提案をしてくれる、力量のある仲介会社や担当者に出会えればラッキーだと思います。

ただ、不動産投資の初心者には、その担当者や会社が良いかどうか、の見極めが非常に困難なのが正直なところ。

本人の、不動産投資に対する知識と経験値が要求されるのは、どうしても否めないところでしょう。

②不動産会社以外が主催しているセミナー：特定の不動産会社と紐づいているケースが多い

不動産会社以外の会社が主催しているセミナー。

多くのセミナーが無料で参加可能。

個別相談も含めて、たくさんの機会を見つけることができるでしょう。

なかでも、

特定の物件の紹介ではない、仲介の中古物件系のセミナーであれば、比較的幅広い観点からの話を聞くことが出来、気づきを学びを得ることが出来ると思います。

ただ、そのセミナーでは、

特定の不動産会社と結びついて運営されているケースが多く、初回のセミナーや相談会以降は不動産会社に送客され、がっちり営業をかけられるケースが多くなります。

その中で、こちらの要望を聞いて、適切なアドバイスをしてくれる力量のある会社や担当と出会えれば幸いですが、まだ不動産投資にあまり詳しくない初心者には、その業者の良し悪しの見極め自体が難しいと思います。

不動産会社以外の会社が主催するセミナーも、玉石混交と言えます。

③金融投資の専門家（ＦＰ）：不動産投資に詳しくないことが多い

投資を考えるとき、不動産投資以外の選択肢として、金融商品の投資も視野にあるケースが多いと思います。

そんなとき、

FP（ファイナンシャルプランナー）は有力な相談相手となります。

ただ、FPも得意分野がそれぞれで、あくまで金融や家計の専門家で、不動産投資そのものに明るくない方も多いのです。

中には、生命保険営業などと紐づいてるケースも多く、そうなると生命保険の営業そのものが主眼でのアドバイスになりがちですから、そもそも中立とすら言えません。

家計、金融商品、そして不動産投資も含めた総合的なアドバイスを出来るような力量のあるFPを見つけるのは、これもまたなかなか困難なことだと言えるでしょう。

セミナー講師・評論家：実践者でも紹介して利益を得るのが目的、評論家で実践していない人も

不動産会社でもセミナー主催会社でもない、セミナー講師・評論家もたくさんいます。

実体験をまとめた本を書いていたり、セミナー開催実績が豊富だったり、不動産投資を実践しているセミナー講師をしている現役投資家の大家さん達です。

人柄が素晴らしい方も多く、こういった方に師事出来ると、間違いの少ない不動産投資を始めることができるでしょう。

その書かれた本やセミナーから学ぶことも十分可能です。

ただ、中には、

特定の不動産会社への送客で紹介料を稼ぐのが目的だったり、自分の物件を高く売りつけるのが目的だったり

という方もいます。

高額なコンサル料をとっていながら、それに見合ったアドバイスをせず、「自分だけが利益を上げればいい」というような人も

残念ながら存在します。

また、評論家で、

自ら不動産投資を実践したことすらないような人

も存在しています。

よくよく見極めが必要です。

中立的で力量のある「不動産投資のセカンドオピニオン」を提供するサービスは存在するのか？

このように、様々なプレイヤーが、様々な思惑の元、アドバイスや提案をしているのが現状です。

話を受けとめる側の情報リテラシーが、とても問われています。

ですがそれは、初心者にとってのハードルが非常に高いのも事実です。

・自社物件を販売したいという不動産会社ではなく
・特定の不動産会社と結びついておらず
・不動産投資に詳しく専門知識を持ち
・様々な投資手法にも明るく
・高額なコンサル料に見合った情報提供やアドバイスをしないということもない

そのような、中立で力量のある、信頼できる「不動産投資のセカンドオピニオン」的なサービスは存在するのでしょうか。

それが、これから紹介する、不動産投資のセカンドオピニオン提供サービス「セカオピ」です。

不動産投資のセカンドオピニオン「セカオピ」の特長

不動産投資のセカンドオピニオンとしての「セカオピ」

セカオピとは、不動産投資でお悩みの方が、気軽に専任カウンセラーやプロの不動産鑑定士に相談できる『セカンドオピニオンサービス』です。

本来不動産投資というのは、不動産投資の目的、年齢・年収の他、その他複数の条件により戦略や購入後の展開が大きく異なります。

そこで、

商談相手である不動産仲介会社に足を運ぶ前に、気軽に相談できる場所として誕生したのが『セカオピ』です。

なお、『セカオピ（運営会社株式会社ノークリー）』の調べによると、

将来の年金代わりに不動産投資を始めた人の5割が、相場より500万円〜600万円も高い物件を購入している

とのデータもあります。

不動産投資におけるセカンドオピニオンの重要性は、ますます高まっていると言えるでしょう。

『セカオピ』のウェブサイトを見る

「セカオピ」の特徴

「セカオピ」のサービスの特徴を紹介します。

・不動産業界初の需要逆算モデル（売りたい不動産会社からではなく、欲しい側から探す）
・個別相談件数月間100件以上
・宅建業者ではないため物件の営業行為は一切無し
・目的に合わせて様々な専門企業と連携しオーダーメイドでサポート
・資産構築、運用、管理、売却、相続まで一気通貫でサポート可能

このように、「欲しい側」から動いていくサービスですので、投資家側に立った、専門的かつ的確なアドバイスが可能となっています。

また、産経新聞、Yahoo!ニュースはじめ、様々なメディア掲載実績があります。

「セカオピ」の詳細については下記のウェブサイトから確認することが可能です。

『セカオピ』のウェブサイトを見る

「セカオピ」の口コミ

青木様　女性
大手不動産会社に勤めていたことがあります。そこで目にしたのは、売れない物件があれば広告やチラシを作って宣伝するという不動産業界の習慣でした。つまり、一番アプローチしやすい広告やチラシから購入すると、「広告費や人件費が上乗せさせられた価格」で「売れない物件」を買うことになるのです。その事実を知っていたからこそ、私は「セカオピ」を活用しました。