【不動産投資中古マンション】初心者サラリーマンが始める時の注意点
【不動産投資】サラリーマン属性「融資上の有利さ」を活かそう
サラリーマンの不動産投資は非常に有利だということをご存知でしょうか。
なぜなら、金融機関からの属性評価が非常に高く、比較的少ない資金で不動産投資を始めることができるからです。
サラリーマンの属性は一般的に企業経営者よりも有利とされています。
例えば上場企業の年収700万円のサラリーマンの方が、年収1,500万円の中小企業オーナーより多く借り入れができる、と言われます。
では、まだ住宅ローンなどの大きな借入をしていないサラリーマンが、初めて不動産投資に取り組む場合には、一体どれくらいの金額までの借入が可能なのでしょうか。
「モゲチェック不動産投資調べ」によると、好条件で借り入れができる融資額は年収のおよそ8倍までとされています。
モゲチェック不動産投資のサービスの一つである「バウチャー（不動産投資ローンを好条件で借り入れできる融資額を判定するサービス）」を利用しているユーザーを分析したところ、平均年収1,166万円に対して平均融資額は8,243万円となり、年収の約8倍となりました。
8倍を超える金額を借り入れる場合には、返済リスクが高まると金融機関に判断され金利が高くなるなど、貸出条件が悪化する可能性が高いと言えます。
住宅ローンを組んでいる場合「与信余力の確認」「ローン借り換えの検討」
サラリーマンが不動産投資に取り組む場合、自宅の住宅ローンを組んで買う前に、サラリーマンの属性を活かして有利な借り入れ条件で始めることが、一番有利です。
ただ、もし、既に住宅ローンを組んでいる場合でも始めることは可能です。
一般的には年収の8倍までは有利な条件での借入が可能ですので、まずは自分の与信余力を確認してみてください。
並行して、「モゲチェック」（住宅ローンの見直し・借り換えをサポートする住宅ローン相談窓口）などを利用して、住宅ローンの借り換えを検討してみてもいいかもしれません。
「モゲチェック」では、具体的にどこの銀行でどれくらいの金利で借り換えすることができるかがわかり、住宅ローンの金利と返済額が減少することがわかります。
借り換えサービスの「モゲチェック」は手数料は無料ですので、一度申し込んでどういった借り換えが可能なのか、確認してみてはいかがでしょうか。
サラリーマンが不動産投資失敗を避けるための３つのポイント
サラリーマンが不動産投資失敗を避けるためのポイントとは何でしょうか。
それは、次の３つのポイントです。
①キャッシュフローに注意する
②借入枠と投資物件のバランスを考える
③副業禁止規定に触れないように注意する
【不動産投資失敗を避けるため①】キャッシュフローに注意する
キャッシュフロー（毎月の家賃収入から経費を差し引いた手残りの額）に余裕を持たせておくことが、中長期にわたる不動産投資においては非常に重要です。
空室などで家賃収入が減ってしまった時、ローン返済額は変わりませんし、急なトラブルや修繕などで出費が増えることもあります。
不動産投資の収入減や支出増をもたらすリスクは様々。
リスク許容度を高めにしておくことは重要です。
【不動産投資失敗を避けるため②】 借入枠と投資物件のバランスを考える
「モゲチェック不動産投資調べ」によると「モゲチェック不動産投資（借り換えサービス、バウチャーサービス）」を利用するユーザーの平均年収は1,064万円、最多年収層は700万円台でした。
不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっているものと推測されます。
また平均年齢は43歳となりましたが、20代のユーザーも少なからず存在し、全体の4%を占めています。
さしあたって不動産投資を計画する際は、年収の8倍までの範囲で買える投資物件で、先々の不動産投資計画をたて、物件の選定をしていきましょう。
【不動産投資失敗を避けるため③】副業禁止規定に触れないように注意する
最近でこそ「副業推奨」が増えていますが、今一度自分の勤務先の副業禁止規定について調べておきましょう。
副業の業種や規模、法人設立、このあたりついての制限があると、投資戦略の変更、再検討が必要になってきます。
サラリーマンの不動産投資は計画的に法人化して取り組もう
不動産投資に計画的に取り組むこと、早めに始めることの重要性はこちらの記事で解説しました。
【不動産投資・初心者・サラリーマン・副業】5年、10年、15年計画を立ててみよう
【サラリーマン・20代・不動産投資・初心者】計画的に早く学び早く始めよう
不動産投資を始めて、計画的に取り組むことで早晩起きる事態は、「経営規模の拡大」です。
そして、ある程度の経営規模を超えてくる場合には、「法人で取り組む」ことの有利さを活かさない選択肢は無い、と言っても過言ではありません。
法人で取り組むことメリットや詳細については、
【不動産投資・サラリーマン・副業】法人を設立し不動産投資を始めてみよう
の記事で解説しましたので、是非一読してみてください。
【中古ワンルームマンション投資】メリットと３つのデメリットの比較
メリット：少額で取り組める、初期費用が安い、所有物件数を増やしやすい
中古ワンルームマンション不動産投資のメリットは大きくは次の3点です。
・比較的小資金で購入可能
都内人気エリアだと2,000万円くらいするが、首都圏郊外で古くて安いワンルームマンションであれば250万円〜500万円程度でも物件が見つかる
・初期費用が安い
頭金、諸費用を低めにできれれば初期費用が安く、手持ち資金が少なくても投資を始められる
・所有物件数を増やしやすい
初期費用が少なく済めば、その分手持ち資金を次の物件購入に使うことができ、結果的に所有物件数を増やすことが可能になる
このように中古区分マンション不動産投資には、金額的に取り組みやすいという大きなメリットがあります。
ただし、後述するように、利回りは高くは無いため、不動産投資を安定して継続していくためには、キャッシュフローに注意しつつ、物件数を増やして規模の拡大を目指していく必要があるでしょう。
なお、ローンを完済すれば、中古で年数が経過する分価格が下がるとしても、一定の資産として積み上がって行きます。
デメリット①：利回りが低い
中古区分マンションの平均利回りは、エリアと築年数によって異なります。
東京近郊の例
・築10年〜20年くらいまでは表面利回り5%程度
・築20年〜35年くらいまでは表面利回り7〜8%程度
借り入れ金利や空室期間、修繕費などのコストを考えた時に、実質的な利回りは表面利回り4%〜5%前後引いて考えてみるのが無難です。
こう考えると、キャッシュフロー的にはあまり魅力的ではないケースが多いかもしれません。
もちろん、これより利回りが高い物件も沢山ありますが、その場合、その分、管理運営リスクも増えがちです。
利回りの低さとともに、次にあげるデメリット②③にも特に注意を払いましょう。
デメリット②：空室対策で苦戦（ニーズの変化）
もう一つのデメリットは、空室対策、入居者確保に苦戦するケースが、実際には結構多いことです。
購入時に満室だとしても、空室が出た際の募集がスムーズにいくのかどうか、物件へのニーズがあるかどうか、事前によく確認しておきましょう。
部屋サイズが小さいと空室が出やすい
部屋サイズが小さいと空室が出やすいのが一般的です。
特に区分マンション投資で主力となるシングルタイプなどの部屋数の小さなタイプ（1R・1K・1DK・2K・2DK）だと、2〜3年に1回は入れ替えが発生すると見ておくのが無難でしょう。
空室になった後、いかに速く次の入居者を確保することができるかが、経営上非常に重要になってきます。
周辺エリアの状況の変化でニーズが減少することも
埋まりにくくなってくる理由としては、年数が経過する中で、周辺エリアの状況の変化（大学の移転、企業や工場の撤退など）により、マンション建設当初に見込んでいた入居者ニーズが減少することが挙げられます。
そういった場合には、ペット可にしたり、入居条件を緩和して周辺物件と差別化したりして、ニーズを掘り起こす策も検討しましょう。
デメリット③：建物の老朽化（修繕・リフォーム・設備）
一方、中古区分マンション投資のデメリットとして、「修繕・リフォームリスク」があげられます。
・給水排水配管など
・防錆工事
・設備の老朽化対応
中古物件は15~20年単位でこういった修繕が必要になります。
特に築年が古く利回りが高い物件には注意が必要です。
購入時にこれまでの修繕履歴を確認したり、ホームインスペクションを行うなどして事前に建物の状況をしっかりと確認しておきましょう。
【不動産投資初心者】提案資料収集と比較検討が最初の重要アクション
ここまでで一通り、中古マンション不動産投資のメリット・デメリットを解説してきました。
あらましを理解してきたら、次は具体的な情報収集へとアクションを進めてみましょう。
実際に販売している物件にはどういったものがあるのか、取り扱う不動産会社はどういう仕組みで販売、管理運営をしているのか、具体的な情報収集をしていくことが、不動産投資の知見を溜めていく近道です。
提案資料収集と比較検討が最初の重要アクションとなります。
そして、その行動は不動産投資のリスクを減らせることに直接繋がっていきます。
ここからは、中古マンション投資を取り扱っているたくさんのサービスの中から、情報収集に際しては最適なサービスとも言える、
業界最大級の情報収集サイト 対象30社以上 一括資料請求【Oh!ya】
を紹介します。
業界最大級の情報収集サイト 対象30社以上【Oh!ya】の特徴
30社以上の不動産投資会社を一括比較できるOh!Yaの「一括資料請求」のポイント
「Oh!Ya」は業界最大級の不動産投資専門の資料請求サイトです。
POINT1 複数社、しかも30社以上の中から一括資料請求できる
一回の簡単な作業で複数社へまとめて「マンション経営」の一括資料請求が可能。
個別に業者を探したり、問い合せする手間が省けます。
POINT2 自分に最適な経営プランをじっくりと検討できる
一概に「マンション投資」といっても、各社それぞれの特徴があります。
マンションの特徴、資産価値、予算に応じた融資を検討する上で、複数社の提案の中から比較・検討することが重要です。
資料請求後は、じっくりと最適なプランは何かを検討することが可能です。
POINT3 購入後のアフターサービスを比較できる
「マンション経営」は安定した家賃収入を得てこそメリットがあります。
各社の資料、提案プランを並べて比較し、「収支シミュレーション」「購入後の管理業務を含めたアフターサービス」を比較することができます。
POINT4 Oh!Yaの「一括資料請求」サービスは完全無料
Oh!Yaの「一括資料請求」サービスは完全無料でご利用いただけます。
POINT5 Oh!Yaの「安心の紹介実績数」
Oh!Yaはすでに18万件※の紹介実績があります。
※2018年6月末時点不動産会社紹介件数
Oh!Yaの詳細については、以下のウェブサイトから確認することが出来ます。
業界最大級の情報収集サイト 対象30社以上 一括資料請求【Oh!ya】
Oh!Yaの「一括資料請求」サービス利用の流れ
Oh!Yaの「一括資料請求」サービス利用の流れは、次の①→②→③となります。
①一括資料請求へ申し込み
希望条件や連絡先を入力し、複数社へ一括資料請求が完了
②経営プランのご提案
不動産投資会社から希望条件に合わせた経営プランの提案
③各社の提案を比較・検討
各社の提案資料を元に、比較・検討し、自分自身にニーズにあった最適な経営プランを選択し、個別相談へ
Oh!Yaの一括資料請求サービスは、以下のウェブサイトから利用することが出来ます。
業界最大級の情報収集サイト 一括資料請求サービス【Oh!ya】を利用する
業界最大級の情報収集サイト 対象30社以上【Oh!ya】の口コミ
Oh!Yaの「一括資料請求」サービスの口コミを紹介します。
自己資金がないので、マンション投資は難しいかと思っていましたが、あっさり融資を受けることが出来ました。[ 20代 会社員 ]
投資は未経験ため、不安もありましたが、どんなに些細なことにも丁寧に対応していただけたので満足しています。[ 30代 主婦 ]
地方に住んでおりますが、都心の優良物件をいろいろと探してご紹介いただいた事に感謝しています。[ 40代 会社員役員 ]
いろいろな投資がありますが、話を聞いて自分には合っていると思い、マンション経営に決めました。[ 40代 会社員 ]
相談初日、とても丁寧にマンション経営の仕組みについて説明していただき、信頼することができました。[ 50代 公務員 ]
Oh!Yaの一括資料請求サービスは、以下のウェブサイトから利用することが出来ます。
業界最大級の情報収集サイト 一括資料請求サービス【Oh!ya】を利用する
【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために
サラリーマンの副業が推奨されている昨今。今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
サラリーマンが不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
中古区分マンション投資以外の投資物件情報も収集して、情報を比較検討し、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。
法人設立を考えたら
法人設立のためには、まずは法人のつくり方の調査や手続き方法を知ることが必要です。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
自分でやるのは大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのはおすすめです。
会社設立freeeでしたら、面倒な会社設立書類を5分で作成できます。
また、税理士をお探しならこちらのサービス【税理士紹介ネットワーク(Tax-concierge)】もおすすめです。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
そして、さっそく不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
こちらも時間がかかることですので、大変ですが、並行して情報取集のアクションを開始しておきましょう。
中古区分マンション以外の物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。具体的に掴めると中古区分マンションの特質もより詳しく理解できるようになります。
「不動産投資」についての具体的な詳細は、この下のリンクや紹介記事から見ていくことができます。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資にはここまで紹介してきた中古マンション投資、新築マンション投資があります。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、その詳細は以下の記事も参考にしてみてください。
誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」３つのポイント
誰でもできる「リスクを減らせる新築マンション投資」３つのポイント
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社の資料請求から始めてみましょう。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高く、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める目利き力を磨き上げていきましょう。
こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
・新築戸建物件を仲介手数料無料で紹介
・更に売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック、その金額はなんと最大300万円
という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも様々な手法があります。
金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資など。
また小さな金額では小口不動産投資もあります。
その詳細はこちらの記事を参考にしてみてください。
圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】（中古一棟不動産）の特徴、口コミ
