【中古マンション投資】初心者が必ず押えたい不動産会社選定ポイント
初めての不動産投資に取り組む。
その際には、不動産投資の王道とも言える「中古マンション投資」が中心となることでしょう。
そこでこの記事では、
【中古マンション投資】初心者が押さえたい不動産会社選定ポイントとして、
①【中古マンション投資】売主会社が大半のメリットデメリットを知る
②【中古マンション投資】押さえておきたい不動産会社とはどんな会社
③【中古マンション不動産投資】初心者向き物件とはどういうタイプか
をまとめました。
また、この3つの観点からお勧め出来る不動産会社を3社、紹介しています。
初めて取り組む「不動産投資」のリスクを減らせるように、しっかりとした情報収集から始めていきましょう。
①【中古マンション投資】売主会社が大半のメリットデメリットを知る
投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の９割以上は売主
不動産投資の王道「中古マンション不動産投資」。
特に、東京を中心とした首都圏都市部は、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。
その「中古マンション不動産投資」を取り扱う不動産会社は、「仲介手数料無し」の「売主」として販売しているケースが大半を占めています。
その投資用中古マンション専門の不動産会社は、中古マンションを物件供給元の不動産会社から仲介で「買取」し、一旦自社所有してから物件の内容を売り物として整え直し、一般の投資家に「転売」しています。
その際、一般的には、物件価格の20%近く利益を上乗せして販売し利益を得ています。
ほぼ9割以上の投資用中古マンション専門の不動産会社は、この「買取転売」の形態で物件販売をしています。
売主物件のデメリット
このことは、不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況を生んでしまいます。
では、不動産投資家としては、購入コストの不利さを払拭するためには一体どうすればいいのか。
物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し、一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて物件の状態を目利きをして交渉を行い、自ら金融機関を開拓し、その結果仲介手数料を支払って購入する。
そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時に募集を委託することが必要です。
手間暇、労力をかけ、知識をつけて、努力を積み重ねていく。
それがおそらく、金銭的に一番お得な行動になります。
ですが、初心者である一般の投資家が、買取専門の不動産会社と競争していい物件を手間暇かけて探し、労力を割いて吟味検討して購入しようとすること。
そのこと自体、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にハードルが高いのは事実です。
売主で販売する会社から購入する場合のメリット
一方、売主として投資用マンションを販売している、大半の投資用中古マンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置とも言える存在。
物件供給元の不動産会社から、日常的に大量かつ安定的に物件を仕入れています。
その豊富な取り扱い実績を持つ投資用マンション販売会社を、不動産投資家が利用する場合は、
・豊富な物件情報を持っていて豊富な選択肢から物件選定が可能
・物件の見極めもしっかりしていて品質が高い状態で供給されている
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太いため融資が比較的にスムーズ
・管理運営までワンストップで任せる事ができる
といった点がメリットとなります。
そして空室が出た際の募集にも強い会社が多いのも安心材料です。
販売価格に上乗せされている不動産会社の利益には、これらの手間賃や保証料としてかかる正当なコストが含まれています。
自ら手間暇をかけて労力を割き、ある程度のリスクも抱えながらコストを抑えて運営していくのか、ある程度のコストを支払い手間暇少ない安心の不動産経営をしていくのか。
この両方の選択肢を比べた時、
不動産投資初心者のサラリーマンが初めて中古マンション投資に取り組む時、売主の不動産会社を活用するのは間違いではありません。
「どの程度までの経営規模を目指すのか」「何を優先するのか」の選択
あくまで副業として、５棟１０室までの経営規模（事業規模に満たないレベル）で留めるつもりなのであれば、不動産投資専門の不動産会社に手間暇かかる部分を任せ、本業やプライベートにその分で浮いた時間を使うのは、充分に頷ける選択です。
※「５棟１０室までの経営規模」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
【不動産投資・サラリーマン・副業】５棟１０室基準：初めから法人での不動産投資を勧める理由
それだけニーズもあるからこそ、これだけ多数の売主の投資用中古マンションの不動産会社が存在しているとも言えます。
【新築ワンルームマンション】よほど有利な事情がある場合以外避けましょう
ちなみに、新築のワンルームマンションでは、利益が更に上乗せされている事と、いわゆる新築プレミアムがある分、購入後3年も経つうちには価格が2割〜3割も下落します。
買った年から赤字経営、その後も相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、なかなか利益は出ないでしょう。
キャッシュリッチな状態、高収入で節税ニーズがとても高い、などでない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。
このことについては詳しくはこちらの記事で解説しています。
是非参照してみてください。
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
②【中古マンション投資】押さえておきたい不動産会社とはどんな会社
多数を占める「売主の投資用中古マンション不動産会社」の中で、不動産投資に取り組む際に特に抑えておきたい会社とは、いったいどういう会社になるのでしょうか。
不動産会社を見極める際にポイントとなるのは、次の4点です。
・低い空室率
・管理運営コストが適切
・長年の業界経験と豊富な実績
・なによりも、購入者の希望を優先し、粘り強く対応してくれるスタンス
例えば、投資用中古マンション不動産会社側の利益が高くなる物件を、無理に勧めて来るような姿勢の会社も存在します。
いかに良い物件を安く良い状態で仕入れられるかが、今後の不動産経営の成否を左右しますので、その会社の姿勢は特によくよく見極める必要があります。
見極め方としては、まずは口コミやウェブサイトを調べてよく読み込み、その会社の特徴を掴むこと。
そして、様々な会社のセミナーや個別面談に参加する事を通じて、会社のスタンスを見比べて、目利きすること。
この工程には「手間暇を沢山かける」べきです。
ここで信頼出来る会社、信頼出来る担当者と出会えれば、後々不動産投資を続けていくにあたり、大きな財産になっていくことでしょう。
③【中古マンション不動産投資】初心者向き物件とはどういうタイプか
そして、不動産投資初心者には何よりも特に、失敗の少ない、リスクを減らせる物件選びが求められます。
「中古マンション」と言っても様々なタイプの物件があります。
・築古で安いワンルームマンション
・築浅のワンルームマンション
・リノベーションしたワンルームマンション
・中古ファミリータイプマンション
ワンルームでもそれぞれのメリットデメリットがあります。
ファミリータイプ物件にも、中には投資用に向いている物件も存在しています。
これらの中から比較検討して選び、自分に見合った最適な物件を見つけることが、不動産投資成功に不可欠です。
不動産投資初心者であればあるほど、様々な情報を集め、実際に話を聞き、じっくりと比較検討して、自分の投資方針を固めていくことが必要です。
不動産投資初心者でしたら特に、いろいろとわからないことがあって当然でしょう。
そういった悩みや相談にじっくりと付き合ってくれる会社を選んでいきましょう。
【中古マンション投資】初心者が安心して相談できる会社2社
さて、ここからは、
・中古マンション専門
・豊富な販売実績
・リスクを減らせる低い空室率
・安心の管理
が特長の、「買取転売型の中古マンション不動産投資専門の会社」お勧めの２社紹介します。
いずれも、不動産投資初心者が、様々な情報を集め、実際に話を聞き、じっくりと比較検討して、自分の投資方針を固めていくことを相談できる会社です。
では早速1社目から始めていきましょう。
❶【手堅い大都市マンション投資】「RENOSY（リノシー）アセット」
RENOSY（リノシー）アセットの特長
『Renosy ASSET』リノシーアセット（GAテクノロジーズ）は、物件情報の管理ツールやデータ解析などにAIを活用し、効率的に不動産投資の運用を行っています。
東京や大阪を中心に大都市の中古ワンルームマンション物件の、特に投資効率が良い築10年以降の物件を扱っており、売主として販売。
そのため仲介手数料0円で購入が可能です。
賃貸管理は月額1,100円（税込）で入居者募集から家賃集金・解約精算まで管理を全面的にサポート。
管理物件の入居率は99%超と非常に高い数値を実現しています。
また、金融機関とのアレンジによっては「フルローン」での購入も可能。
自己資金が少ない方でも不動産投資を始めることが可能です。
会社は東証グロースに上場。
資料請求をすると、不動産投資の始め方がわかる「図解で分かる！老後のためのあんしん投資 ガイドブック」をプレゼントしてもらえます。
また、資料請求から初回面談で『PayPayポイント50,000円分プレゼント』。
まずは『Renosy ASSET（GAテクノロジーズ）』への無料資料請求から始めてみてはいかがでしょうか。
『Renosy ASSET（GAテクノロジーズ）』へ資料請求する
「安定経営、低キャッシュフロー、キャピタルゲイン期待」リノシーの物件の特長
『Renosy ASSET（GAテクノロジーズ）』の取り扱う物件は、都心や大都市の「好立地の中古ワンルームマンション」が中心です。
これらの物件の表面利回りは、だいたい4%~5%程度といったところでしょうか。
こうなると、管理費や修繕積立など必要経費を支払うと、手元にはほとんどキャッシュが残らないことになり、キャッシュフロー上は不利な条件となっています。
ただし、これらの物件は立地と状態が良いため、入居者確保には困らず、特にその立地から物件価値は下がりにくいため、将来売却する際、ある程度の利益を確保できる可能性は、比較的高く見込めるでしょう。
・入居者確保はしやすく安定経営
・キャッシュフローは低い
・売却益（場合によってはキャピタルゲインも）は見込めそう
このように、「低リスク低リターン」「手堅い大都市マンション投資」なのが、RENOSY（リノシー）アセットの物件の特長だと言えるでしょう。
『Renosy ASSET・レノシー（GAテクノロジーズ）』の詳細は下記のウェブサイトから見ることができます。
『Renosy ASSET（GAテクノロジーズ）』のウェブサイトを見る
❷【トラストの中古マンション投資セミナー】十分な知識を身につけよう
トラストは、東京を中心に中古マンションを取り扱っており、投資家がリスクを抑えながら安定した不動産投資に取り組めるよう、丁寧にサポートをしています。
【トラストの中古マンション投資】のメリットは次の通りです。
【トラストの中古マンション投資】のメリット
・少額資金でスタート出来て、節税対策にもなる
・生命保険代わりになる
・現物資産を保有することでインフレ対策にも
・毎月の安定した家賃収入で年金＋＠対策にも
・管理までワンストップで対応
トラストの投資家へのコンサルティングは、次のテーマで行われています。
【トラストの中古マンション投資】のコンサルティング
・頭金10万円からの不動産投資
・会社に勤めながら不動産オーナーに
・老後の人生設計は、今から自分でつくる
・東京15区でマンション投資
・中古ワンルームマンション所有を組み合わせる
・月収プラス20万円を目指す
「トラストの中古マンション投資セミナー」には下記リンクから申し込みが可能です。
【実践編】不動産投資初心者が危険な目に陥らないために
年金2000万円問題や、増税、コロナ禍など様々な要因から、副業が推奨されている昨今。
今後その副業推奨の流れが止まることはなく、むしろ加速する一方でしょう。
勤めている会社や組織に依存しすぎず、自分の足で立つ基盤作りが、誰にとっても望まれている世の中。
そんな中で有力な資産構築に向けた副業の選択肢の一つが「不動産投資」です。
不動産投資で危険な目に陥らないために。
様々な情報を収集し、よく学ぶよう、自ら動き行動していくことが重要です。
ですので、様々な不動産会社と営業マンと会い、様々な投資手法や物件情報を収集して比較して検討を進め、最適な物件を選ぶように行動していってみてください。
ここからは、本格的に不動産投資に取り組もうと考える際に、参考となる情報を紹介していきます。
一度目を通してみるだけでも、視野が拡がり、大きな失敗の可能性が減る。
その価値があると、確信しています。
不動産投資の情報収集を始めてみましょう
それではさっそく、不動産投資の情報収集を始めてみましょう。
どんなタイプの投資用物件を買うと、どういう税金や経費がかかり、収益がどのように残るのか。
いろんな投資用物件タイプについて具体的に理解できるようになると、それぞれの投資用物件の特質を比較検討できるようになり、不動産投資についてより詳しく理解できるようになります。
「不動産投資用物件タイプ」や「投資用不動産会社」についての具体的な詳細は、この以下の記事から見ていくことができます。
マンション不動産投資
不動産投資の代表選手がワンルームマンション投資です。ワンルームマンション投資には中古マンション投資、新築マンション投資があります。
中古、新築、それぞれにメリット・デメリットがあります。
その詳細は以下の記事をチェックしてみてください。
【中古区分マンション不動産投資】小資金で取り組める不動産投資の注意点
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
誰でもできる「リスクを減らせる中古マンション投資」３つのポイント
築古戸建投資
築古戸建投資を行う場合は、SUUMOやアットホームといった一般的な検索サイト、楽待や健美家といった不動産投資ポータルサイト、そして地域の不動産会社などとコンタクトをとり、丹念に物件を探す行動が必要です。
そうして掘り出し物を見つけることに努力を注ぎ、個別性の高い、様々なリスクの隠れている物件情報を見極める「目利き力」を磨き上げていきましょう。
築古戸建不動産投資に取り組むなら、こちらの
【築古戸建不動産投資】サラリーマンが失敗を避けるための３つのポイント
を参考にしてみてください。
新築戸建投資
新築戸建。
新築戸建投資物件を専門で取り扱っている会社はそんなに多くはありません。
安く建築できるハウスメーカーを探し、問い合わせしてみると良いでしょう。
また、
・新築戸建物件を仲介手数料無料で紹介
・更に売主からの仲介手数料を更に最大で半額キャッシュバック、その金額はなんと最大300万円
という仲介手数料ゼロの物件探し「ゼロ区」は、新築戸建賃貸投資を考えている方の情報収集に活用して欲しい会社です。
アパート投資、土地活用
アパート投資を取り扱う会社はたくさんあります。
まずは気になる会社の資料請求から情報収集を始めてみると良いでしょう。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】では、最大で12社の資料を一括で請求することができます。
詳細はこちらの記事から確認が可能です。
一括不動産投資無料相談【Oh!Ya(オーヤ)】の特徴、口コミ
また、土地を持っている、土地の購入からアパート建設を考えたいのであれば、土地活用サービスを取り扱う会社への一括資料請求から始めてみるのがおすすめです。
また、こちらの記事では、サラリーマン投資家がアパート投資に取り組む際の注意点を紹介しています。
資金少なめ・利回り重視の不動産投資【中古アパート不動産投資】の注意点
【新築アパート投資】サラリーマン投資家が失敗を避けるために注意すべきこと
マンション、アパート、戸建以外の不動産投資
不動産投資にはワンルームマンション、アパート、戸建投資以外にも、金額は大きくなりますが、中古マンション一棟投資や、アメリカ不動産投資などがあります。
また逆に小さな金額では小口不動産投資があります。
その詳細は以下の記事を参考にしてみてください。
圧倒的な利回り【武蔵コーポレーション】（中古一棟不動産）の特徴、口コミ
収益＆節税が可能なアメリカ不動産投資『オープンハウス』の特徴
最後に法人作りの話をします。
法人設立を考えたら
本格的に不動産投資をするなら、法人設立は避けて通れません。
本格的に取り組むつもりでしたら、法人設立を不動産投資より先に準備しようと考えるのは当然のことです。
そのためにはまず、法人設立方法の調べ方、手続きを知ることが必要です。
法人作りは時間と手間とお金がかかります。
一から全て自分でやるのはとっても大変ですが、非常に勉強になるので、一度やってみるのもおすすめです。
法人を設立して不動産投資に取り組むメリットや注意点は、こちらの記事に詳しくまとめています。
是非、チェックしてみてください。
【不動産投資初心者のサラリーマンへ】法人設立し始めることのすすめ
