【マンション投資】初心者が必ず押さえておくべき3つのこと
初めて不動産投資に取り組む。
不動産投資となると、大きな金額の投資となり、かつ、投資回収期間は数十年にも及ぶ長いものとなります。
いざ取り組む際には、様々な情報の中から柔軟に知識を学び取り、様々な物件を見て経験を貯め、目利きが出来るようにしていくことが必要です。
そこで、この記事では、
【マンション投資】初心者が必ず知っておくべき3つのこととして、
【マンション投資】①売主会社が大半のメリットデメリット
【マンション投資】②初心者向き物件とはどういう物件タイプか
【マンション投資】③押さえておきたいサービス、担当者とは
をまとめました。
特に大事なのは、「③押さえておきたいサービス、担当者とは」です。
この観点から見て、自信を持っておすすめ出来るサービスと担当者を1件、紹介します。
初めて取り組む「不動産投資」。
向かう方向性を間違えず、投資のリスクを少しでも減らせるように、適切な情報収集から始めていきましょう。
【マンション投資】①売主会社が大半のメリットデメリット
投資用ワンルームマンションを販売する不動産会社の９割以上は売主
不動産投資の王道「マンション不動産投資」。
特に、東京を中心とした首都圏都市部は、売れている物件数も最多で、購入者もダントツに多く、当然多くの不動産会社が販売に関与しています。
その「中古マンション不動産投資」を取り扱う不動産会社は、「仲介手数料無し」の「売主」として販売しているケースが大半を占めています。
その投資用中古マンション専門の不動産会社は、中古マンションを物件供給元の不動産会社から仲介で「買取」し、一旦自社所有してから物件の内容を売り物として整え直し、一般の投資家に「転売」しています。
その際、一般的には、物件価格の20%近く利益を上乗せして販売し利益を得ています。
ほぼ9割以上の投資用中古マンション専門の不動産会社は、この「買取転売」の形態で物件販売をしています。
売主物件のデメリット
このことは、不動産投資家にとって「上乗せされた価格」の分、どうしても購入コスト的に不利な状況を生んでしまいます。
では、不動産投資家としては、購入コストの不利さを払拭するためには一体どうすればいいのか。
物件を供給している不動産会社を一つ一つ探し、一つ一つの物件を調べて、それぞれ自分で価格を調べて物件の状態を目利きをして交渉を行い、自ら金融機関を開拓し、その結果仲介手数料を支払って購入する。
そして、管理会社も自分で見つけて管理運営と空室時に募集を委託することが必要です。
手間暇、労力をかけ、知識をつけて、努力を積み重ねていく。
それがおそらく、金銭的に一番お得な行動になります。
ですが、初心者である一般の投資家が、買取専門の不動産会社と競争していい物件を手間暇かけて探し、労力を割いて吟味検討して購入しようとすること。
そのこと自体、本業で忙しいサラリーマン投資家、特に初心者にハードルが高いのは事実です。
売主で販売する会社から購入する場合のメリット
一方、売主として投資用マンションを販売している、大半の投資用中古マンション販売会社は、家電で言うところの、いわば「量販店」的な立ち位置とも言える存在。
物件供給元の不動産会社から、日常的に大量かつ安定的に物件を仕入れています。
その豊富な取り扱い実績を持つ投資用マンション販売会社を、不動産投資家が利用する場合は、
・豊富な物件情報を持っていて豊富な選択肢から物件選定が可能
・物件の見極めもしっかりしていて品質が高い状態で供給されている
・瑕疵担保責任を負い、プラス＠の保証も付いていることも多い
・金融機関とのパイプも太いため融資が比較的にスムーズ
・管理運営までワンストップで任せる事ができる
といった点がメリットとなります。
そして空室が出た際の募集にも強い会社が多いのも安心材料です。
販売価格に上乗せされている不動産会社の利益には、これらの手間賃や保証料としてかかる正当なコストが含まれています。
自ら手間暇をかけて労力を割き、ある程度のリスクも抱えながらコストを抑えて運営していくのか、ある程度のコストを支払い手間暇少ない安心の不動産経営をしていくのか。
この両方の選択肢を比べた時、
不動産投資初心者のサラリーマンが初めてマンション投資に取り組む時、売主の不動産会社を活用するのは間違いではありません。
【新築ワンルームマンション】よほど有利な事情がある場合以外避けましょう
ここで、「新築のワンルームマンション」について触れておきます。
「新築のワンルームマンション」は、中古に比べて、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる上乗せ金額がある分、購入後数年で大きく値下がりするのが一般的です。
だいたい3年も経つと、2割〜3割も価格が下落します。
買った年から赤字経営、その後も相当な長期間、それこそローンをある程度払いきってから売却するなどでないと、なかなか利益は出ないでしょう。
キャッシュリッチな状態、高収入で節税ニーズがとても高い、などでない限り、新築ワンルームマンションの購入は避けた方が賢明です。
このことについては、こちらの記事で詳しく解説しています。
ご興味があれば、併せてご覧ください。
【新築区分マンション投資】初心者サラリーマン投資家にオススメしない理由
【マンション投資】②初心者向き物件とはどういうタイプか
不動産投資初心者には何よりも特に、失敗の少ない、リスクを減らせる物件選びが求められます。
例えば、投資用不動産としての「中古マンション」と言っても、様々なタイプの物件があります。
・築古で安いワンルームマンション
・築浅のワンルームマンション
・リノベーションしたワンルームマンション
・中古ファミリータイプマンション
ワンルームマンションひとつとっても、築古、築浅、リノベーション、それぞれのメリットデメリットがあります。
そして、ファミリータイプ物件にも、中には投資用に向いているものも存在しています。
これらの中から、じっくりと比較検討して選び、自分に合った最適な物件を見つけることが、不動産投資の成功には不可欠です。
もちろん、いろいろとわからないことがあって当然でしょう。
特に不動産投資初心者であればあるほど、様々な情報を集め、実際に話を聞き、じっくりと比較検討して、自分の投資方針を固めていくことが必要です。
【マンション投資】③押さえておきたいサービス、担当者とは
マンション投資に取り組む際に押さえておきたいサービス、担当者とは？
不動産会社やサービスを見極める際にポイントとなるのは、次の4点です。
・低い空室率で運営している
・管理運営コストが適切
・長年の業界経験と豊富な実績
・なによりも、購入者の希望を優先し、粘り強く対応してくれるスタンス
例えば、投資用マンション不動産会社側の利益が高くなる物件を、無理に勧めて来るような姿勢の会社も存在します。
いかに良い物件を安く良い状態で仕入れられるかが、今後の不動産経営の成否を左右しますので、その会社の姿勢は特によくよく見極める必要があります。
見極め方としては、
・口コミやウェブサイトを調べてよく読み込み、その会社の特徴を掴む
・様々な会社のセミナーや個別面談に参加して、サービスや会社のスタンスを見比べ比較する
ことです。
この工程には、たくさん「手間暇を沢山かける」価値」があります。
初めに、信頼出来るサービス、会社、担当者と出会えれば、後々不動産投資を続けていくにあたり、大きな財産になっていくことでしょう。
自分の悩みや相談に、じっくりと付き合ってくれるサービスや会社、担当者を選んでいきましょう。
マンション投資初心者｜個別コンサルでライフプランを提案受けてみよう
いざ初めてマンション投資を真剣に検討してみると、知識と経験がないため情報整理が上手くできずいろいろ思い悩んでしまい、最初の一歩がなかなか踏み出せない、そんな状況に陥っているケースが良くあります。
「大きな筋道から考えて、具体的な話に落とし込む」、こうすると頭の中を整理がしやすくなります。
そんな時に有効なのが、「プロの個別コンサルティングでのライフプランを提案受けてみる」ことです。
これにより、自分の人生計画の中でマンション投資の位置付けがより明確になり、
「どのくらいのリスクを負ってチャレンジが出来るか」
「どれくらいのリターンがあれば良いのか」
これらを、具体的に捉えることが出来るようになってくることでしょう。
思い切ってプロの力を借りて、頭の中の整理をしていく。
非常に有効な手段だと思います。
さて、ここからは、
不動産投資家それぞれにあった、最適なライフプランの提案をしている、日興レジデンシャルを紹介します。
日興レジデンシャルでは不動産投資初心者が、様々な情報を集め、実際に話を聞き、じっくりと比較検討して、自分のライフプランを考えながら投資方針を固めていく相談ができるコンサルティングを行なっています。
【日興レジデンシャル】の特長
『日興レジデンシャル』は、東京都心駅5分圏内の中古ワンルームマンションのみ手がける不動産投資会社です。
中古ワンルームマンションに専念する理由として、
・デベロッパーが価格を設定して販売する新築ワンルームマンションに比べ、需要と供給の市場原理で価格が決まる中古マンションの価格合理性
・築10年～15年程度の物件でも新築分譲時の７割から6割ほどの価格で購入することが可能なのに対して、家賃差は1万円程度という中古マンションの投資効率の良さ
この二つを考え方の基盤にしているためです。
また、都心の中古マンションにこだわる理由としては、以下の理由をあげています。
・都心部の中古ワンルームマンションの家賃は都心部の賃貸需要は依然衰えていない
・新築よりも家賃が手頃な中古への居住ニーズが大きくなったこ
・中古の家賃相場は安定した推移をしている
このように、日興レジデンシャルでは、価格が手頃で安定した家賃が見込める中古1Rマンションに特化して取扱っています。
単身者、特に女性は、セキュリティ面からコンパクトマンションのニーズが高く、東京・首都圏でそういったニーズに応える中古マンションを主力商品としているため、入居率は99%以上です。
日興レジデンシャルでは、主力商品の中古1Ｒマンションを主軸にして、不動産投資家それぞれにあった、最適なライフプランの提案をしています。
不動産投資を考えているのでしたら、一度個別コンサルティングを受けてみてはいかがでしょうか。
【日興レジデンシャル】の口コミ
以前から投資は色々やっていて、不動産投資にも興味がありました。10社以上から話を聞いていましたが、 株式投資などとは違って高価なものなので、簡単には決断できずにいました。 その時に日興レジデンシャルさんとも話をさせて頂いたのですが、今までの営業マンとは比べ物にならないくらいの知識量で、私が出す質問に対して的確に、わかりやすく答えていただき、 当初抱いていた不安は払拭でき、さらに具体的に資産構築のビジョンが描けました。
そして、営業マンのフットワークが軽いのも購入を決めた一つの理由です。フットワークが軽いだけなら他社でもあるが、的確に要望している物件、それを上回る好物件を提案してくれました。 管理も委託しているので、ストレスなく順調に運用できています。 他の投資より先に始めればよかったと思っているくらいです。
T様 30歳 メーカー勤務 都内2戸所有中
元々、兄が不動産投資をしており話を聞くうちに自分も興味を持ち、兄とお付き合いがあった日興レジデンシャルさんから話を聞きました。話を聞くうちに東京都心の駅近物件であれば賃貸需要があることや、東京都は単身者が増えていることなどを知りました。日興レジデンシャルさんの物件は、 東京都心の駅徒歩5分圏内の物件のみを扱っているということで、安定志向の自分にはピッタリだと思い、決断しました。
購入の際も必要書類の準備・手続きのサポートが行き届いていて、仕事で忙しい中でもスムーズに手続きを済ませることが出来ましたさらに、購入後も運用方法などしっかりサポートしてくれるので、自分の将来像も明確に想像ができ、良い決断ができたなと思ってます。
H様 26歳 公務員 都内2戸所有中
最初は投資に嫌なイメージを持っており、怖いものだと思っていましたが、 漠然と老後に不安を抱えていたのがきっかけで、 知人の紹介から話を聞いてみることにしました。
不動産投資の知識０だった私に対して、 仕組みからメリットデメリットまで詳しく説明してくれました。 高額な買い物のため悩みましたが、都内の好立地の物件を紹介してくれたことと、自分も住みたいと思えるようなマンションだったこと、何より営業マンの方が誠実で丁寧に対応してくれたので、安心してお任せすることが出来ました。今では、私の資産運用を全てプランニングしてもらっています。購入後も定期的にアフタフォローしてくれ、ちょっとした心配事にも即座に対応してくれるので、日興レジデンシャルさんで購入して本当によかったと思っています。
Y様 31歳 看護師 都内1戸所有中
【日興レジデンシャル】の個別コンサルティング
日興レジデンシャルでは忙しい方でも都合のよい日時で対応可能な個別コンサルティングを行なっています。
下記のウェブサイトから申し込みすることが可能です。
【不動産投資】始める前に、様々な観点から情報収集をしてみよう
大きな金額と長い投資期間がある、「不動産投資」。
不動産への投資をいざ始める前に、様々な観点から情報収集をしてみてはいかがでしょうか。
ここからは、当サイトの記事の中で、「不動産投資を始める前に学んでおいて損はないこと」について解説した記事を紹介します。
きっと、不動産投資を始める手助けとなることでしょう。
【不動産投資初心者のサラリーマンへ】法人設立し始めることのすすめ
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